미국 리츠(REITs) 주가 결정요인에 관한 연구 : 물류센터 리츠(Industrial REITs)를 중심으로 = A Study on the Determinants of the U.S REITs’ Price: Focus on the Industrial sector of U.S REITs

국문 초록 (Abstract)

1960년, 미국에서 수익형 부동산 투자 접근성 제고의 목적으로 리츠(REITs)라는 금융상품이 개발되었다. 하지만 외환위기 극복의 수단으로 리츠를 도입했던 우리나라는 리츠의 형태가 기업구조형 리츠(CR-REITs)와 사모리츠에 집중되어 있어 공모 리츠 시장의 발달이 아직까지 미비한 실정이다. 또한 오피스, 리테일 등에 편입자산의 종류가 국한되어 있어 자산의 다양성 또한 부족하다. 반면, 리츠 시장이 선진화된 미국의 경우 그 규모가 전세계 리츠의 2/3를 차지하며 리츠 편입자산 또한 다양하게 구성되어 있다. 또한 최근 급격히 발전하고 있는 E-commerce산업과 물류센터의 중요성이 부각되고 있다. 그러므로 미국 물류센터 리츠에 대한 연구를 통해 우리나라 물류센터 리츠 연구의 방향성을 제시할 필요성이 있다고 보았다.
본 연구를 통해 미국 물류센터 리츠의 주가 결정 요인에 대해 분석하고, 리츠 운용자 및 투자자들이 합리적 결정을 할 수 있는 방안을 제시하고자 한다. 미국에 상장된 14개의 물류센터 리츠 중 기간이 충분한 9개의 리츠를 선정하였고 패널 회귀분석을 통해 거시경제변수 및 개별특성변수, 더미변수와의 상관관계를 파악하였다. 실증분석 결과, CPI, E-commerce 매출액, 다우존스 운송업종지수, 편입자산의 총 면적, 단위면적당 임대료와는 정(+)의 상관관계를 보였으며, 미국채 10년물 수익률, 배당률, 부채비율, COVID-19 더미변수와는 부(-)의 상관관계를 보이는 것으로 나타났다. 반면 비주거용부동산 총건설지출액은 유의하지 않은 것으로 나타났다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In 1960, REITs was developed in the U.S with the purpose of enhancing accessibility for income properties investment. However, in South Korea, which introduced REITs as a means of overcoming the exchange crisis, the form of REITs is concentrated in CR-REITs and private REITs and the development of the public REITs market is still inadequate. In addition, the portfolio assets are limited to offices, retail, etc, so the diversity of portfolio of REITs is also insufficient. On the other hand, in the case of U.S, where REITs market has advanced, its market capitalization accounts for two-thirds of the Global REITs market capitalization, and the type of assets incorporated into REITs are diverse. In addition, the importance of the E-commerce industry and distribution centers, which have been rapidly developing, has emerged. Therefore, it is necessary to present the direction of research on South Korea’s industrial REITs through research on the U.S industrial REITs.
In this study, I would like to analyze the REITs price determinants of the U.S industrial REITs and present a strategy that allow asset managers and investors to make rational decisions. Of the 14 industrial REITs listed in the NYSE, 9 REITs with a sufficient period were selected and analyze the correlation with REITs prices and macroeconomic variables, individual variables and dummy variable that considering COVID-19 impact on the economy market through panel regression method. As a result of study, CPI, E-commerce sales, Dow Jones Transportation Index, total area of portfolio, rent per unit area show a positive correlation. On the other hand, U.S treasury securities 10-years, dividend rate, debt ratio and dummy variable of COVID-19 show a negative correlation with REITs prices, and Total Construction Spending of Non-Residential shows statistically insignificance.

목차 (Table of Contents)

• 제１장 서론 1
• 제１절 연구의 배경 및 목적 1
• 제２절 연구의 구성 및 개요 3
• 제２장 이론적 고찰 5
• 제１절 리츠(REITs)의 정의 및 미국 리츠의 역사 5
• １. 리츠(REITs)의 정의 5
• ２. 미국 리츠의 역사 6
• ３. 한국 리츠의 역사 9
• 제２절 리츠(REITs) 시장 현황 12
• １. 미국 리츠 시장 현황 12
• 제３절 COVID-19과 물류센터 14
• １. 물류거점 및 물류센터의 개념 14
• ２. E-commerce 산업의 성장 15
• ３. 물류센터의 분류 16
• 제３장 선행연구 및 이론적 배경 18
• 제１절 리츠(REITs)가격 및 수익률에 관한 선행연구 18
• 제２절 물류산업 및 물류센터에 관한 선행연구 20
• 제３절 거시경제변수를 활용한 선행연구 22
• 제４절 패널데이터 분석을 활용한 선행연구 23
• 제４장 연구방법과 분석자료 24
• 제１절 자료의 선정 24
• 제２절 연구방법 및 분석방법 25
• 제３절 변수 설정 27
• 제５장 실증분석 28
• 제１절 가설선정 및 기술통계 28
• １. 가설선정 28
• ２. 기술통계 32
• 제２절 패널회귀분석 결과 35
• １. 변수들 간의 상관관계 분석 35
• ２. 가설에 따른 GLS(일반화된 최소자승법)모형 분석 37
• ３. 더미변수를 고려한 모형 분석 41
• ４. 결과 분석 43
• 제６장 결론 및 시사점 44
• 제１절 연구의 요약 및 시사점 44
• 제２절 연구의 한계 및 향후 과제 47
• 참고문헌 48
• ABSTRACT 51