不動産을 目的物로 하는 信託의 法律關係 = Analysis of Civil Law Effects under Korean Real Estate Trust

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This Article is focused on civil law effects of real estate trust in Korea, rather than regulatory or other aspects thereof. The Korean Trust Law, being a congressional legislation, has been mostly influenced by the Japanese Trust Law, which in turn modeled the English, American and Indian trust laws. This unique mixed features generally cause a substantial amount of technical complexity with respect to the interpretation of the Korean Trust Law.

The author believes that the Korean trust law has the potential of facilitating the interconnection of the Korean property law and the contract law. In general, a real estate trust is classified into trust for land development, trust for disposal purpose, trust for security purpose and trust for management purpose. In terms of terminology, a real estate fund is not included in the notion of real estate trust in Korea; nonetheless, a real estate fund also is based upon a trust contract and therefore is also addressed under this Article. In addition, a trust contract is also used under other transactional context such as an asset-backed securitization, structured financing, or real estate development project.

The major legal issues under the Korean trust contract (being addressed in this Article) include, among others, (a) what is the legal nature of trustor’s right to possess or use a real property under the trust, (b) whether or not a passive trust is valid, (c) whether or not a trustor or beneficiary is permitted to have a right of instruction or consent with respect to the disposal of real property in trust, (d) what is the criteria to determine a fraudulent conveyance in trust, (e) whether or not a transaction between a trust estate and a trustee’s own account is legally permitted, (f) what legal effect is given to the trust registry of real property vis-à-vis third parties, and (g) whether or not a trustor’s legal status can be assigned to a third party.

국문 초록 (Abstract)

신탁법은 물권법과 계약법을 연결시키는 새로운 법적 수단을 창조할 수 있는 잠재적 중요성을 가진 분야라고 생각된다. 또한, 신탁제도는 사회적인 기부문화를 형성하는 법적 토대가 될 수 있고, 증여 또는 상속 이후에도 기부자 또는 피상속인의 고상한 뜻에 따라 합당하게 재산이 사용될 수 있도록 통제하고 관리할 수 있는 법적 수단을 제공할 수 있다. 이러한 현상이 사회적으로 활성화된다면 가족관계를 포함하여 사회적 문화적 변동의 주춧돌이 될 수도 있다. 이러한 배경을 염두에 두고, 부동산과 관련된 신탁의 법률관계를 살펴 보면 많은 난제들을 만나게 되고 앞으로 좋은 신탁법을 만들어가야 할 학문적 과제를 깨닫게 된다. 이러한 상황 인식의 첫 걸음은 오늘날 현실 거래계에서 발생하는 신탁의 법률관계를 섭렵하고 그 구체적인 문제점들을 규명하고 서로 의견을 공유하는 것이라 생각된다. 이런 차원에서, 이 글은 모든 물건 중 왕좌를 차지하고 있는 부동산을 목적물로 하여 이루어지는 신탁의 법률관계를 분야별로 고찰하고 각 분야에서 제기되는 다양한 쟁점사항들에 대한 법리적 해답을 찾는 데 그 목적을 두었다. 우선 부동산신탁은 그 목적에 따라 토지신탁, 처분신탁, 담보신탁, 관리신탁 등으로 분류된다. 또한 부동산신탁의 유형에 속하는 것은 아니지만 이른바 부동산펀드의 경우에도 부동산을 목적으로 하는 신탁의 법률관계가 이용된다. 그 밖에 자산유동화, 부동산개발금융 등 다른 거래영역에서도 신탁이 이용될 수 있다. 신탁계약이 요물계약인지 낙성계약인지에 관해서는 이를 낙성계약으로 보는 견해가 현대적 경향이다. 신탁의 본지에 따라 위탁자가 부동산을 사용 수익하는 경우 그 법적 성질은 수익권으로 파악하는 것이 합리적이다. 또한, 신탁의 법률관계에서 앞으로 더욱 규명하여야 할 과제로는, 수동신탁의 개념과 효력 문제, 위탁자 또는 수익자의 지시권 내지 동의권의 효력, 사해신탁의 판단기준, 신탁재산과 수탁자의 고유재산 상호간에 이루어지는 거래관계의 허용 여부, 부동산 신탁원부의 대항력, 위탁자의 지위 이전과 변경등기의 허용 여부 등이 포함된다.

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