부동산 거래신고제도의 개선방안에 대한 연구 : 부동산거래 관련 세제를 중심으로 = (the) research on the effect of the real estate transaction declaration system : focusing on taxes of the estate transaction

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

One of the most serious socio-economic problems facing our society may be the real estate problem charcterized by rapid rise of housing prices and spread of real estate speculation. Meanwhile, our society has suffered much from various real estate problems. Nevertheless, our real estate policies hanv consisted of a variety of real estate tax policies and regulations of land use in order to achieve some emergency goals, namely check rising real estate prices and increasing real estate speculations in a shorter term. However, it has been criticized that such government's policies would result in a vicious cycle of rpread of speculation, checking of speculation, recession of economy, measures for economic recovery and facilitation of speculation, and that contrary to government's efforts, the real estate prices used to rise rapidly cyclically, hanving the target regions of speculation spread nation-wide.
The real estate transacion declaration system designed to root out such real estate speculations specifies that the actual price of the real estate transacted should be reported as reference of tax to the authority, and that such actual price should be recorded on the registry for transparent real estate transaction and prevention of real estate speculation. However, as Real-Name Real Estate Law announced on August 31,2005 began to be implemented since January 1,2006, the real estate markets would suffer from the relatively heavy real estate tax rates, and thus, real estate transactions would decrease much.
The governmetn has operated the real estate transaction declaration system in an effort to oblige the parties concerned to report to the authority about the actual real estate transaction prices and therby, remedy such wrong practices causing real estate speculations and tas evasions as preparation of dual contracts and thus, make transparent the real estate transactions.
Under the real estate transaction declaration system, the parties concerned or the real estate broker is obliged to report the actual transaction price to the authority-city, county or ward office-via Internet or personal contact. The reported prices will be verified by the authority, and if verified, they will be referred to National Tax Service (tax office hanvin jurisdiction) and city, countyor ward office to be tax bases for national and local taxes. And such data will be recorded on the registry to be used for future taxation on the real estate.
Acquisition and registration taxes are levied according to the actual transaction prices, but their burden are not thought to be heavy, because the government has lowered their rates gradually.
In case of the capital gain tax, however, tax payers have resisted much to it becausej the capital gain tax began to be levied based on the actualtransaction prices since 2007 only to increase the tax burden; until 2006, it had been levied based on the reference market prices.
In order to levy tax based on the actual real estate transaction prices, it is essential to calculate the precise capital gain at the time of transaction based on the tax data collected at the time of acquisition of the real estate, but the current provisions specify that such calculation should apply to the real estates acquired after the date when the amended law began to be implemented. So, it is demmed desirable to apply both criteria of reference market prices and actual transaction prices to the capital gain tax in parallel for a considerable period of time.
On the other hand, those households owning a single house are exempt from the capital gain tax if the house is priced at 600 million won or below. Namely, only the portion of the price exceeding this ceiling would be subject to the capital gain tax, which may cause various problems in view of the principle of fair taxation. In such a case, the principle of fair taxation may well be unjustified because those owning many cheap houses are subject to the heavy capital gain tax as high as 50%, while those owning an expensive single house may be free from the capital gain tax. Therefore, it is necessary to narrow the scope of tax exemptions, while inducing the parties concerned to report their actual transaction prices to the authority.
In most of advanced nation, the capital gain tax is levied on the incomes summed up for a certaion period, but in Korea, it is levied depending on the period of ownership and number of houses. Since the tax policies are effective in checking the speculative demands for real estates, it is demmed necessary to reinforce the tax systems to some extent to check real estate speculations. However, at the moment, heavier real estate taxes would provoke a serious resistance to them on the part fof tax payers. Because any policy should face a reaction, the side-effects of the distorted market economy should be taken into consideration sufficiently. Hence, it is conceived that if the real estate tax systems should be operated according to the pvinciples of neutral taxation and market economy, minimizing their side-effcets, the real estate markets would be stabilized as expected by the government.
All in all, with such problems kept in mind, this study was aimed at addressing the problems of the real estate tax systems through legal, economic and policy-wise analysis, and thereby, suggesting their effective solutions.

국문 초록 (Abstract)

우리사회가 당면한 가장 심각한 사회적 경제적 문제 중의 하나는 부동산 문제로서 주택가격의 급등과 투기의 확산이라 할 수 있다. 그동안 우리 사회는 부동산 문제를 많이 겪어 왔다. 우리나라의 부동산정책은 주로 부동산 가격안정을 위한 부동산과세정책과 부동산 이용의 각종 규제정책으로 구성되어 부동산 가격상승완화 및 투기억제라는 긴급대책의 형태로 시행되어 왔다. 그러나 정부의 이러한 정책은 투기발생, 투기억제, 경기침체, 부양대책, 투기조장이라는 악순환으로 이여져 왔고, 정부의 노력에도 불구하고 부동산가격이 오히려 주기적으로 급등하여 투기지역이 전국적으로 확대되는 비판도 받았다.
이와 같이 부동산 투기를 잠재울 수 있는 부동산거래신고제도는 실거래가격에 의해 과세표준을 신고하고, 등기부에도 실거래가격이 기재되어 거래의 투명성과 투기억제를 실현하게 되었다. 그러나, 2005년 8월 31일 공포된 부동산실명법이 2006년 1월 1일부터 시행됨으로 인하여 부동산시장에서는 부동산거래와 관련된 조세의 부담이 상대적으로 크게 늘어나게 됨에 따라 거래가 침체되고 있다.
정부에서는 부동산거래신고제도에 의한 실거래가의 신고로 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 바로잡고 부동산거래를 투명하게 하기 위하여 부동산거래신고 제도를 시행하고 있다.
부동산 거래신고제도는 거래당사자 또는 거래를 중개한 중개업자가 신고의무를 부담하고 대상건물의 소재지 시·군·구청에 인터넷이나 방문을 통해서 실거래가액대로 신고하고 신고된 부동산거래 가격을 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 결과는 국세청(관할세무서) 및 시·군·구청 세무서에 통보되어 자료로 활용이 된다. 또한, 이러한 자료는 등기부등본에 가격이 표시되고, 실거래가액 과세를 위한 자료로 남게 된다.
취득세·등록세는 실거래가액에 의하여 과세가 되나, 정부에서는 세율을 점차적으로 낮추어 큰 문제는 되지 않을 것으로 본다.
양도소득세의 경우에는 2006년도까지는 기준시가에 의한 과세를 원칙으로 하고 2007년부터는 전면적인 실거래가액으로 과세함에 따라 부동산 양도소득세의 부담이 늘어나는 점에서 많은 조세저항에 부딪치게 되었다.
부동산의 실거래가액에 의한 조세의 부과를 위해서는 취득시의 과세자료가 확보 되어야 양도시의 정확한 세액을 산정 할 수 있음에도‘개정법률 시행 이후 취득 분부터 실거래가액 결정원칙을 적용하고 있다. 이는 상당기간 기준시가원칙을 병행하여 사용하는 방식’을 도입하는 것이 가장 바람직하다고 할 것이다.
1가구 1주택 비과세의 경우에도 6억원이하의 주택에 대해서만 비과세 혜택을 주고 거래가액의 6억원을 초과한 주택에 대해서는 세금부과를 하고 있는 것은 공평과세의 원칙에 비추어 볼때 많은 문제점을 지니고 있다. 저가의 다주택을 보유하고 있는 경우 투기로 보아 50% 세율로 중과세를 하고 있는 것과, 고가의 1가구 1주택에 비과세를 혜택을 주는 경우를 비교하면 형평성이 문제된다. 그러므로 비과세 범위를 축소하여 부동산신고제도의 실거래가격 등재를 위한 유도가 필요하다.
대다수의 외국에서는 부동산 거래의 양도소득세는 소득합산에 의해서 부과되고 있으나, 우리나라의 경우에는 보유기간과 주택의 수에 의해 부과되고 있다. 투기적 부동산 수요의 차단을 위해서는 부동산 관련 조세정책의 효과가 크기 때문에 어느 정도의 세제강화는 필요하다고 본다. 하지만 현 시점에서 이러한 부동산관련 세제를 중과하는 정책은 심각한 조세저항을 야기할 수 있다. 모든 정책 작용에는 반작용이 따르듯이 시장경제를 왜곡했을 때의 부작용도 충분히 고려하여야 한다. 그러므로 부동산 관련세제는 조세의 중립성과 시장경제원리를 우선적으로 운용한다면 부작용을 최소화 하면서 정부가 기대하는 부동산 안정화의 효과도 거둘 수 있으리라고 믿는다.
따라서 본 연구에서는 이러한 문제의식을 바탕으로 부동산거래관련 세제의 법리적·경제적·정책적 분석을 하여 문제점을 살펴보고, 이에 대한 개선방안을 효과적으로 도출하기 위한 연구에 목적이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구의 방법 = 2
• 제2장 부동산 정책의 일반이론 = 4
• 제1절 부동산정책의 개념 = 4
• 1. 부동산정책의 의의 = 4
• 2. 부동산정책의 필요성 = 6
• 3. 부동산정책의 발달과정 = 9
• 제2절 부동산정책에 미치는 정책의 요인 = 11
• 1. 정책의제형성과 정책집행 = 11
• 2. 부동산정책 의제형성과 집행 = 13
• 제3절 참여정부의 부동산의 주요정책 = 15
• 1. 2003년 5월 23일 주택 가격 안정 대책 = 15
• 2. 2003년 10월 29일 주택 시장 안정 종합 대책 = 16
• 3. 2005년 2월 17일 부동산 안정 대책 = 18
• 4. 2005년 8월 31일 부동산 안정 종합 대책 = 19
• 5. 부동산 대책 발표후 나타나는 문제점 = 23
• 6. 부동산 대책 발표후 종합적 비판 = 24
• 제3장 부동산 거래신고제도 = 27
• 제1절 부동산 거래 신고제도의 개요 = 27
• 1. 부동산 거래 신고제도의 도입목적 = 27
• 2. 부동산 거래가 신고 촉진방안 = 34
• 3. 신고되는 거래가의 적정성 검증 = 36
• 제2절 부동산 거래가 신고제도의 현황 = 38
• 1. 부동산 거래가 신고제도의 주요내용 = 39
• 2. 기존의 제도와 현재거래제도의 차이점 = 40
• 3. 부동산 거래가 양도소득세 과세 제도 = 43
• 제3절 부동산실거래가 관련세제 = 44
• 1. 부동산 세제에 대한 기본 시각 = 44
• 2. 부동산 거래 관련 조세의 유형 = 45
• 3. 부동산 거래 관련 조세의 목적 = 47
• 제4장 부동산거래 신고제도의 문제점과 개선방안 = 49
• 제1절 부동산 거래 신고제도 조세 체계 문제점 = 49
• 1. 거래의 투명성 = 49
• 2. 세제상의 문제점 = 50
• 3. 비과세·감면제도의 문제점 = 52
• 4. 부동산 보유세의 법적 문제점 = 54
• 5. 종합 부동산세의 정책적 문제점 = 56
• 제2절 부동산 거래 신고제도의 개선 방안 = 58
• 1. 부동산거래가 신고제도의 실태 = 58
• 2. 취득세·등록세 과세표준 이원화 = 61
• 3. 양도 소득세 운용의 문제점 = 64
• 4. 양도 소득세 제도의 개선 방안 = 66
• 5. 종합 부동산 세제의 개선 방안 = 72
• 제5장 결론 = 78
• 참고문헌 = 82