에스크로우 제도 및 확인·설명제도를 통한 부동산 거래사고 예방에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

일반적으로 부동산의 이용은 복잡한 제도적 틀 안에서 이루어져야 하기 때문에 이와 관련된 수많은 법률적 지식을 필요로 하게 된다. 특히, 부동산 거래와 관련하여 권리의 양도 및 양수 행위는 거래전 해당 부동산에 대한 포괄적인 법률 검토가 수반되어야 한다. 이에 따라 현대사회에서 부동산 거래행위는 공인중개사와 같이 부동산과 관련한 전문지식을 갖춘 전문가가 거래에 관한 전반적인 사항들을 전담하여 부동산의 중개뿐만 아니라 법률적 검토까지 하게 되는 등 안정적인 부동산 거래를 위한 다각적인 노력을 기울이고 있지만 아무리 전문지식을 갖춘 공인중개사라 할지라도 부동산의 법률적 복잡성은 예기치 못한 위험변수를 내포하고 있어 언제라도 거래사고의 위험에 노출되어져 있다.
이러한 거래사고의 노출 위험을 차단하기 위한 한가지 방법으로써 중개업자에게 중개 대상물의 하자로 인한 사고를 사전에 예방하기 위해 표준화된 문서를 통해 중개 대상물을 분석하는 중개대상물 확인·설명제도를 의무화하였다. 이뿐만 아니라 현재 선진국에서 거래의 안전을 보장하는 장치로써 계약이 완료되기 전까지 거래대금의 예치를 통해 거래사고를 예방하는 에스크로우(escrow) 제도가 도입되었다. 하지만 국내에 적용된 에스크로우 제도의 경우 임의적 사항으로써 중개업자가 거래 당사자에게 제안할 수 있는 사항일 뿐만 아니라 아직까지 보편화되어 있지 않은 실정이다.
거래사고 예방제도는 크게 권리의 하자예방과 거래계약의 하자예방으로 나뉜다. 국내 거래사고 예방제도의 경우 권리의 하자와 관련된 거래사고 예방책에 치중 돼있어 상대적으로 거래계약과 관련된 사고에 대해 취약한 모습을 갖게 되었다. 하지만 미국의 경우 에스크로우 회사를 중심으로 권리분석을 포함하여 거래대금의 예치, 계약과정 중 대금의 예치 및 지급, 부동산 금융 등 순수한 중개부문를 제외한 권리 및 거래계약의 하자를 예방과 관련된 서비스 및 모든 거래부분을 대행하는 부동산종합서비스의 형태로 우리나라의 양분된 하자예방 형태와 달리 일원화된 하자예방 형태를 갖추고 있다.
우리나라 역시 부동산종합서비스에 대한 필요는 계속하여 제기되어 왔고, 양분된 거래사고 예방제도는 일원화하여 제공할 필요가 있다. 하지만 이러한 여건이 조성되려면 에스크로우 회사를 중심으로 권원보험회사, 금융권이 연결되어야 하므로 미국의 경우처럼 일원화된 부동산종합서비스 차원의 에스크로우 제도를 적용하기에는 많은 문제점이 있으므로 국내여건을 감안하여 부동산 거래가 실질적으로 이루어지는 중개과정을 중심으로 거래사고 예방제도를 일원화 할 필요가 있다. 즉, 중개과정 안에서 순수 에스크로우 제도의 기능이라고 할 수 있는 거래대금예치를 포함하고 권리분석에 준하는 확인·설명제도를 함께 제공하는 것 역시 미국의 일원화된 부동산 종합서비스와 유사하게 국내에 적용할 수 있다고 판단된다.
따라서 본 연구는 부동산 거래사고 예방책을 일원화하여 제공하고 부동산종합서비스로 나아가기 위한 준비단계로서 에스크로우 제도의 활성화를 위한 초기 방안으로 물건의 권리하자로 인한 사고예방이 목적인 중개 대상물 확인·설명제도와 계약과 관련된 거래사고를 예방하는 거래대금 예치기능의 에스크로우 제도의 기본 기능을 중개과정과 연동하여 일원화하는데 있다.
이와 같은 연구를 수행하기 위해 본 연구에서는 부동산의 거래와 관련된 제도를 국내와 외국의 사례로 나누어 살펴보았다. 특히, 부동산 공시제도, 중개제도, 확인·설명제도를 중점적으로 살펴보고, 만약 에스크로우 제도를 활용한다면 어떠한 방법으로 하는지 각 국가별로 검토해 보았다. 외국의 경우 등기제도의 공신력이 인정되는 독일을 제외한 일본과 미국의 경우 에스크로우 제도를 사용하고 있었으며, 미국의 경우는 부동산 거래에 있어 모든 관련 당사자의 정점에서 거래, 금융, 권원조사, 대금지급 등을 대행하고 있는 분업적인 형태인 반면, 일본의 경우 중개업자의 택지거래주임을 고용하여 전문적인 권리분석을 실시하고, 협회가 운영하는 단순 대금의 예치의 기능을 갖는 에스크로우 제도를 중개의 과정 중 계약단계에서 운영하고 있다. 이와 같은 미국과 일본의 에스크로우 제도 운용범위가 다른 이유는 등기제도에서 기인하는데 미국의 등기제도인 레코딩 시스템은 단순한 부동산 관련 자료를 모아놓은 것에 불과하여 권원의 조사가 상당히 까다로우며, 기타 금융시스템의 발달로 에스크로우 제도의 순수기능인 계약과 관련된 사고방지 외에 광범위한 부동산 종합서비스를 제공하고 있다. 반면, 일본의 경우 우리와 유사한 등기제도를 갖추고 있다. 따라서 미국과 같은 광범위한 서비스 제공의 기능과 달리 중개업의 과정에서 순수 대금의 예치만을 맡는 에스크로우 제도를 중개업협회에서 운영하고 있다.
위와 같은 국내외 사례 및 이론적 고찰 외에도 국내의 부동산 거래와 관련된 전문가를 대상으로 의견을 조사한 결과 현행 중개업 제도의 개선이 필요하다고 인식하였으며, 권원의 조사범위로 등기부외에

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

1. Background and Aim of the Research
Since real estate should be used within a certain limit in any country, many kinds of property related legal knowledge are necessary in the process of property transaction. Especially before transfer and acquisition of property right in real estate transaction is conducted, comprehensive review on legal affairs should be accompanied. For this purpose, in brokerage of real estate in modern society, professional agents such as licensed real estate agents and legal specialists are deeply involved in transaction process to make transactions more safe. However there exist so many risks in property transaction because of complicate factors in laws. Therefore even a capable broker does not anticipate or know all of the possible risks in the process of real estate transaction.
One of the alternatives to protect the accidents in the process of real estate transaction is using a standardized document format in analyzing the title of property. Identification and explanation of the objective property in real estate transaction is a duty for real estate agents in the process of real estate brokerage now in Korea.
A synthesized service centered on escrow company in real estate brokerage such as that in the United States is unavailable in our country yet and almost all of the responsibilities to cope with accidents occurring in the process of real estate transaction are charged to real estate agents now in Korea also. Under this situation, it seems that synthesized service in real estate transaction should be provided based on current brokerage business system. Protection service provided by current brokerage business against accidents in transaction is also focused on defects of transaction properties. Therefore to revise or supplement current contract system for the sake of protection against accidents from real estate transaction process is one of the urgent tasks.
The aim of this paper is to contrive a suitable model for the real estate transaction in Korea to protect accidents arising in the process of buying and selling properties. Final goal could be establishing American type escrow system. But we should consider many related factors in building escrow system under the unique situations that Korea holds.
2. Scope and Method of the Research
Problems in current real estate transaction market were classified and divided into several types based on analytic points of view such as those of sellers, buyers and brokers. To identify problems arising in the process of real estate transaction, accidents were reviewed in terms of legal aspect, economic point of view, technological point and circulation aspect. It was assumed that accidents in real estate transaction happen most frequently in the process of brokerage. So several statistical surveys were conducted from year 2000 to year 2007. Data from real estate association and prior research documents on the accidents of property transaction were used to understand market situations.
One survey using questionaries was carried out to find causes and solutions of accidents from real estate transaction. The contents of questionaries are classified into three fields such as necessity and importance of protection system against transaction accident, status of degree in understanding escrow system and opinion on betterment of real estate transaction brokerage system in Korea.
Target group of the survey was general brokers and licensed real estate agents who are belong to Korea Brokerage Associations and working now at the market, because people from that group seemed to reveal current market situations vividly more than anyone else. All of the brokers working at Daejeon Metropolitan City were surveyed this time because this region was never chosen in prior surveys, so new fact and knowledge could be accumulated from surveying this people. The final goals of the experts survey were to contrive a unified system which protect real estate market from the accidents and to find facts related to current custom of real estate transaction brokerage in Korea.
3. Contents of the research
Protection system from real estate transaction accidents is classified into two types such as protection of defects in property right and protection of contract for real estate transaction. In case of domestic protection system for transaction accident, protection system for right in property defects is well prepared but accidents happening from the process of transaction contract are not well prepared.
However in case of United States, comprehensive services about real estate brokerage is provided with a unitary system in the field of protection services against accidents of defects from transaction contract excluding pure brokerage area. Pure brokerage areas in real estate in the United States are property right analysis, deposit of sales money, real estate finance etc. However protection service in Korea is divided into two parts such as protection against accidents from property right and protection against accidents from defects of real estate.
Necessity of unitary system in real estate brokerage had been continuously suggested and it has been really needed. However to introduce a unitary system, we need some conditions such as connection between escrow company, title insurance company and financial organizations in advance. Since Korea does not hold such a condition like in the United States we need to contrive a unitary system of protection service centered on process of brokerage that is different from that of the United States.
In other words, both deposit of real estate sales money, which is a pure function of escrow system, identification and explanation should be included in comprehensive brokerage system of real estate transaction services in Korea. Then we may say that Korean real estate transaction services are similarly functioning like that of unitary system in the United States.
Major job of this paper is to prepare a

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 1. 연구의 배경 = 1
• 2. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 제3절 선행연구 검토 = 7
• 1. 선행연구 = 7
• 1) 부동산 거래제도 개선에 관한 선행연구 = 8
• 2) 거래사고 방지제도에 관한 연구 = 10
• 2. 선행연구와의 = 차별성15
• 제2장 부동산 거래제도에 관한 개념적 고찰 = 16
• 제1절 우리나라의 거래사고 예방제도 = 16
• 제2절 부동산 거래 = 21
• 1. 부동산 거래의 의의 = 21
• 2. 부동산 거래의 특수성 = 21
• 3. 부동산 거래의 내용 = 22
• 4. 부동산 거래의 개요 = 23
• 5. 부동산 거래의 절차 = 24
• 제3절 부동산 거래사고 예방제도 = 29
• 1. 등기제도 = 29
• 1) 부동산 등기제도의 개요 = 29
• 2) 우리나라 등기제도의 특징 = 32
• 3) 외국의 등기제도 = 34
• 4) 국내와 외국 등기제도의 시사점 = 38
• 2. 중개대상물 확인·설명제도 = 43
• 1) 우리나라의 중개대상물 확인·설명 제도 = 43
• 2) 외국의 중개대상물 확인·설명제도 = 51
• 3) 국내 및 외국의 확인·설명제도의 시사점 = 59
• 3. 에스크로우 제도 = 60
• 1) 에스크로우 제도 개관 = 60
• 2) 우리나라의 에스크로우 제도 = 69
• 3) 우리나라 에스크로우 제도의 문제 = 77
• 4) 외국과 우리나라의 에스크로우 제도 비교 = 79
• 제3장 우리나라 부동산 거래사고의 유형과 문제점 = 83
• 제1절 부동산 거래 현황 = 83
• 제2절 부동산 거래사고의 유형 = 85
• 1. 부동산 거래사고의 개관 = 85
• 2. 부동산 거래사고의 실태 = 86
• 1) 법률적 측면에서의 거래사고 = 86
• 2) 경제적 측면에서의 거래사고 = 91
• 3) 기술적 측면에서의 거래사고 = 92
• 4) 유통적 측면에서의 거래사고 = 93
• 제3절 부동산 거래사고의 주요 문제점 = 94
• 1. 매매계약의 동시이행 미확보 = 94
• 2. 부동산거래 관련 법률의 방대화 = 95
• 3. 부동산 공시제도의 문제 = 98
• 4. 등기공무원의 부족 및 실질적심사권 결여 = 98
• 5. 중개업자의 중개대상물 확인·설명 미흡 = 103
• 제4장 에스크로우 제도의 활성화를 위한 실무·전문가 의견조사 = 111
• 제1절 조사설계 = 111
• 1. 조사개요 = 111
• 2. 표본의 추출 및 설문지의 구성 = 111
• 3. 인구통계학적 구성 = 113
• 제2절 설문 조사 분석 = 114
• 1. 부동산 거래의 현황파악 = 114
• 2. 부동산 거래사고 = 116
• 3. 부동산 거래 선진화에 관한 인식실태 = 118
• 1) 현행 거래제도에 대한 인식실태 = 118
• 2) 거래제도의 개선사항 = 121
• 4. 에스크로우 제도 및 권원보험에 대한 인식실태 = 124
• 5. 부동산 거래사고 방지를 위한 개선책 = 128
• 6. 주거래물건의 특성과 통합수수료에 대한 의견 = 131
• 1) 주 거래물건의 특성 = 131
• 2) 통합수수료에 대한 의견 = 135
• 제3절 설문 조사 분석결과 = 139
• 제5장 부동산 거래사고 방지를 위한 방안 = 142
• 제1절 현행 제도의 대체를 통한 에스크로우제도의 개선 = 142
• 1. 에스크로우 제도의 기능 구분 = 143
• 2. 권원조사와 중개대상물 확인·설명제도 = 144
• 1) 권원조사 = 145
• 2) 권원조사의 범위와 확인·설명제도의 범위 비교 = 148
• 3. 에스크로우 제도의 동시이행성 확보 = 150
• 4. 대금예치 및 확인·설명제도의 강화 = 151
• 제2절 에스크로우 제도 개선방향 = 153
• 1. 에스크로우 제도 이용의 수수료의 현실화 = 153
• 2. 전속중개계약의 활성화 = 155
• 3. 실질적인 권원조사권 부여 = 159
• 4. 실시간 거래 물건의 권리관계 파악 = 159
• 제3절 에스크로우 제도 정착을 위한 초기 방안 모색 = 160
• 제6장 결론 = 163
• 참고문헌 = 166
• 부록 1. 중개 대상물 확인 설명서 = 171
• 부록 2. 설문지 = 185
• ABSTRACT = 200
• 국문요약지 = 206