임대형 부동산간접투자시장 활성화 방안에 관한 연구 : 오피스빌딩을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

부동산간접투자시대의 출현과 함께 다양한 형태의 부동산간접투자상품이 시장에 출시되고 있다. 부동산간접투자는 IMF 이후 선진국의 부동산투자사례를 교훈삼아 국내 부동산시장과 간접투자시장을 활성화하고자 시작되었다.
부동산간접투자시대는 2002년 부동산투자회사법과 2004년 간접투자자산운용업법의 제정으로 본격화되었다. 부동산간접투자시장 형성 초기에는 도입 시에 기대했던 것과 같이 활성화가 되지 않았다.
부동산간접투자시장의 한 축을 담당하는 임대형 부동산간접투자상품은 다른 형태의 상품이 재도약을 준비하는 동안 상대적으로 정체상태에 머물러 있다. 본 연구는 임대형 부동산간접투자시장 활성화 방안을 도출하고자 연구를 진행하였다.
본 연구의 결과로 임대형 부동산간접투자시장의 문제점과 활성화 방안을 제안하였다. 임대형 부동산간접투자시장의 문제점으로는 첫째, 부동산간접투자제도 상의 문제점으로 부동산간접투자기구의 법적 개념 상충, 투자대상의 편중, 수익률 확보의 어려움, 자금모집 형태의 문제를, 둘째, 임대형 부동산간접투자상품의 문제점으로 투자대상 확보의 어려움, 수익률 확보의 어려움과 입주기업의 부담 가중, 리스크 관리의 어려움과 자금모집 형태의 문제를 지적하였다.
본 연구는 위와 같은 문제를 해결하고 임대형 부동산간접투자시장 활성화를 도모하고자 첫째, 투자대상의 확대 및 지원, 둘째, 수익률 및 리스크 관리의 용이성 확보, 셋째, 자금모집 형태의 다양화, 마지막으로 신뢰성 있는 자격증의 도입을 주장하였다.
또한, 2006년 6월에 입법예고된 부동산투자회사법 개정(안)의 주요내용과 기대효과, 임대형 부동산간접투자시장에 미치는 영향을 고찰하였다.
본 연구의 결과에도 불구하고 상품별 세부구조, 수익률 요인 분석 등 미진한 부분에 대한 연구가 지속되어 임대형 부동산간접투자시장이 활성화되고 금융상품으로서의 역할을 다하기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

A variety of indirect investment commodities in real estate have been selled with the appearance of indirect investment period in real estate. As a result of the lesson from advanced countries''s investment cases since IMF period in Korea, the indirect investment in real estate was started for the revitalization of the real estate market and the indirect investment market.
The indirect real estate investment period was began by the law of real estate investment firm in 2002 and the law of indirect investment asset application in 2004. Contrary to the expectations, the early of indirect real estate investment market was not revitalized.
The rental indirect real estate investment commodity which has taken charge of one group, has been relatively stagnated in comparison with other kinds of real estate investment commodities. So this study have a goal to draw the revitalization scheme of the rental indirect real estate investment.
The problems and the revitalization scheme for rental indirect real estate investment market were suggested by the result of this study. The problems of the rental indirect real estate investment market followed as ;
The first, the legal concept of the indirect real estate investment structure clashed as the problems of the indirect real estate investment system itself and there were the problems such as the heavy inclines toward specified investment commodity, the difficulty of earning rate guarantee and the problems of the type of funds financing.
Finally, the rental indirect real estate investment commodity is difficulty to guarantee the investment commodity and a earning rate. Also this study pointed a burden on the tenants imposing, the difficulty of risk management and the problem of the type of funds financing.
This study presented to solve this problems and revitalize the rental indirect real estate investment market followed as ;
The first, the expansion and support of investment commodity; the second, the guarantee of a earning rate and easy risk management; the third, variety of financing types; finally, the introduction of licence to be worthy confidence.
This study leave something to be desired such as detailed structure of commodity, the factors analysis for earning rate. In the future, I wish other study advanced this one.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제 1장 서론
• 제 1절 연구배경 및 목적
• 제 2절 연구의 범위
• 1.연구대상의 범위
• 2.활용자료
• 제 3절 연구의 방법 및 구성
• 제 2장 부동산금융 및 투자에 대한 이론적 고찰
• 제 1절 부동산금융 및 투자의 개념
• 1.부동산금융 및 투자의 개념
• 2.부동산투자의 수익
• 3.간접투자의 개념 및 의의
• 제 2절 부동산투자이론
• 1.위험과 수익
• 2.포트폴리오이론
• 제 3절 부동산간접투자 제도와 현황
• 1.우리나라 부동산간접투자제도의 도입 및 발전
• 2.REITs(RealEstateInvestmentTrusts;부동산투자회사)
• 3.부동산펀드
• 제 4절 부동산간접투자 선행연구의 검토
• 제 3장 오피스빌딩에 관한 이론적 고찰
• 제 1절 오피스빌딩의 의의
• 1.오피스빌딩의 개념
• 2.오피스빌딩의 등급 분류
• 3.국내 오피스빌딩시장에 대한 이해
• 4.투자상품으로서의 오피스빌딩
• 제 2절 오피스빌딩의 투자 형태
• 제 3절 오피스빌딩의 관리
• 1.수입관리
• 2.지출관리
• 3.운영관리
• 4.기타관리
• 제 4절 오피스빌딩 투자관련 선행연구의 검토
• 제 4장 임대형 부동산간접투자상품의 현황 및 사례분석
• 제 1절 우리나라 임대형 리츠상품의 현황 및 사례분석
• 1.(주)코크렙제1호기업구조조정부동산투자회사
• 2.(주)맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사
• 3.(주)코크렙제7호위탁관리부동산투자회사
• 제 2절 우리나라 임대형 부동산투자신탁펀드 현황 및 사례분석
• 1.맵스프런티어 부동산투자신탁 4호
• 2.맵스프런티어 부동산투자신탁 10호
• 3.맵스프런티어 부동산투자신탁 13호
• 제 5장 임대형 부동산간접투자제도의 문제점 및 활성화 방안
• 제 1절 임대형 부동산간접투자제도의 문제점
• 1.제도상의 문제점
• 2.임대형 부동산간접투자상품의 문제점
• 제 2절 임대형 부동산간접투자제도의 활성화 방안
• 1.투자대상의 확대 및 지원
• 2.수익률 및 리스크 관리의 용이성 확보
• 3.자금모집 형태의 다양화
• 4.신뢰성 있는 자격증의 도입
• 제 3절 부동산투자회사법 개정(안):2006년 6월 입법예고
• 1.개정(안)의 주요 내용
• 2.개정(안)의 기대효과
• 3.임대형 부동산간접투자시장에 미치는 영향
• 제 6장 결 론
• 제 1절 결론 및 시사점
• 제 2절 연구의 한계 및 향후 과제
• 참고문헌
• 부록
• Abstract
• 표 목 차
• <표 2-1>투자주체의 분류와 투자목적
• <표 2-2>부동산투자결정의 준거
• <표 2-3>수익부동산 분석에서 중요한 고려사항
• <표 2-4>감정평가방식의 종류와 특징
• <표 2-5>간접투자와 직접투자의 특징
• <표 2-6>개별자산의 위험과 수익
• <표 2-7>포트폴리오의 구성 예
• <표 2-8>REITs의 유형
• <표 2-9>일반리츠와 CR리츠 비교표
• <표 2-10>리츠 상장 현황
• <표 2-11>부동산펀드 현황
• <표 2-12>부동산간접투자관련 선행연구 요약
• <표 3-1>BOMA의 오피스빌딩 등급구분과 평가기준
• <표 3-2>오피스빌딩 관리의 개념 및 분류
• <표 4-1>코크렙 제1호 주요현황
• <표 4-2>코크렙 제1호 배당현황
• <표 4-3>맥쿼리센트럴오피스 주요현황
• <표 4-4>맥쿼리센트럴오피스 배당현황
• <표 4-5>코크렙 제7호 주요현황
• <표 4-6>코크렙 제7호 배당현황
• <표 4-7>맵스프런티어부동산4주요현황
• <표 4-8>맵스프런티어부동산4운영 실적
• <표 4-9>맵스프런티어부동산10주요현황
• <표 4-10>맵스프런티어부동산10운영 실적
• <표 4-11>맵스프런티어부동산13주요현황
• <표 4-12>맵스프런티어부동산13운영 실적
• 그 림 목 차
• <그림 1-1>연구흐름도
• <그림 2-1>위험과 수익의 관계
• <그림 2-2>위험과 수익의 관계 변화
• <그림 2-3>부동산중심형 간접투자기구의 종류
• <그림 2-4>일반리츠의 구조
• <그림 2-5>CR리츠의 구조
• <그림 2-6>부동산펀드의 구조
• <그림 2-7>부동산 개발사업 투자구조
• <그림 2-8>직접 취득에 의한 임대사업 구조
• <그림 2-9>재무적 투자에 의한 임대사업 구조