서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 특성에 관한 연구 = A Study on Characteristics of Development Density Change in New Railway Station Area in Seoul

국문 초록 (Abstract)

1990년대 이후 도시개발의 패러다임이 ‘지속가능한 개발’ 개념으로 변화하고 있으며, 지속가능한 개발을 실현하기 위한 구체적인 도시개발 방안으로 ‘대중교통지향형 도시개발’에 대한 관심이 높아짐에 따라 도시 내 토지이용과 교통 간의 밀접한 관계를 고려해야 할 필요성이 증대되고 있다.
서울시에서는 토지이용 수요 및 대중교통 수요 증대에 대응하기 위해 과거부터 지속적으로 도시철도를 확충해 왔으며, 향후에도 도시철도 확충에 대한 논의는 지속될 전망이다. 토지이용-교통 모델에 따르면 도시철도 확충은 추가적인 토지이용 수요와 개발 행위를 유발하며, 이에 대응하기 위해서는 역세권 토지이용 수요 변화에 대응할 수 있는 밀도관리 및 적정 개발 유도가 필요하다. 그러나, 지금까지 역세권에 이루어졌던 용도지역지구제 기반의 획일적 밀도관리는 여러 도시문제를 발생시켰다. 따라서, 획일적 밀도관리로 인한 도시문제를 해결하고 도시철도 확충에 따른 지속가능한 개발을 실현하기 위해서는 신규역세권에 대한 차등적인 밀도관리가 필요하다.
이 연구는 도시 내 토지이용과 교통 간의 밀접한 관계를 고려한 ‘지속가능한 개발’ 실현을 위해, 도시철도 개통 전후 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 특성을 분석하여, 서울시 신규역세권의 차등적인 개발밀도 관리에 시사점을 제공하는 데 목적이 있다.
이 연구에서는 도시철도 확충으로 형성된 서울시 신규역세권을 대상으로 도시철도 개통 전후의 신규역세권 개발밀도 변화 특성을 분석하고, 신규역세권의 개발밀도 변화에 영향을 미치는 요인을 분석하였다. 이를 위해 신규역세권 지역을 격자로 분할하여 셀 단위로 공간분석 단위를 설정하고, 도시철도 개통 전후 시점인 2002년과 2014년 사이의 신규역세권 유형별 개발밀도 변화 특성을 분석하였다. 또한 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화에 영향을 미치는 요인을 분석하고, 도시철도 개통 여부에 따라 요인을 비교분석하였다.
연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 도시철도 개통 전후 서울시 신규역세권의 개발밀도는 증가하였으며, 도시철도 개통 및 환승 여부에 따라 신규역세권의 개발밀도 변화 양상 및 공간적 특성이 다르게 나타났다. 둘째, 개발밀도 변화에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과, 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화에는 도시철도 자체 특성과 신규역세권의 물리·사회·경제·도시계획적 특성 등 다양한 요인이 영향을 미치며, 도시철도 개통이 신규역세권의 개발밀도를 증가시키는 영향을 주는 것으로 나타났다. 셋째, 도시철도 개통 여부에 따라 개발밀도 변화에 영향을 미치는 요인이 다르게 나타나며, 이에 따라 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화에는 도시철도 개통으로 인한 개발여건의 변화로 인한 영향과 신규역세권의 지역적 특성으로 인한 영향이 모두 작용하고 있는 것으로 나타났다.
분석 결과에 따르면, 도시철도 개통이 신규역세권의 토지이용 수요 증대 및 개발밀도 증가로 이어지므로 도시철도 공급과 함께 신규역세권에 대한 밀도관리 계획을 병행하여 선제적인 밀도관리가 이루어질 필요가 있다. 또한 신규역세권의 개발밀도 변화에 도시철도 개통으로 인한 영향과 신규역세권의 지역적 특성으로 인한 영향이 모두 작용하고 있으므로, 신규역세권의 밀도관리는 지역특성 및 도시철도 개통 전후 개발여건 변화를 고려하여 차등적으로 이루어져야 할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the paradigm shift of urban development to 'Environment Sound and Sustainable Development(ESSD)' since 1990s, more people are becoming interested in 'Transit-oriented Development(TOD)'. So, the necessity of considering interaction between land use and transport is getting more important.

The urban railway system in Seoul have been expanded until now. Also, a discussion about expanding urban railway system will continue. According to a 'Land use-Transport Model', the supply of transport system cause additional land use demand and development activity. So, suggesting density management actions and optimal level of development are needed. However, many urban problems appear because of uniform density management based on zoning system. Therefore, differential density management for new railway station area is needed to solve the urban problem and realize ESSD.

The purpose of study is to analyze the characteristics of development density change in new railway station area in Seoul for suggesting differential density management with expansion of urban railway system and realizing ESSD with considering interaction between land use and transport.

The followings are the method and analysis contents of study; First, analyzing the characteristics of development density change in new railway station area in Seoul. For that, cell units are set by grid in each railway station area. Second, figuring out influential factors of development density change through multiple regression model and identifying the difference of influential factors following expansion of urban railway system.

The main results of the study are as in the followings; First, the development density of new railway station area is increased after the expansion of urban railway system, and the characteristics of development density are different depending on the types of railway station area. Second, the influential factors include various characteristics of urban railway system, physical environment, socio-economic activity and urban planning. Especially, the expansion of urban railway system has an effect on increasing development density of railway station area. Third, the influential factors are different depending on both the opening of urban railway system and regional characteristics of each railway station area.

The result suggests that the additional density management action should be suggested going side by side with expansion of urban railway system. Also, differential density management action is needed for each railway station area considering change of development condition after the expansion of urban railway system and regional characteristics of each railway station area.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 5
• 제3절 연구의 흐름 6
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 8
• 제1절 관련이론 검토 9
• 1. 개발밀도 9
• 2. 토지이용-교통 상호연계 이론 12
• 제2절 선행연구 검토 14
• 1. 역세권 개발특성에 관한 연구 14
• 2. 개발밀도 실현에 관한 연구 19
• 3. 도시철도 개통 영향에 관한 연구 23
• 제3절 소결 및 연구의 차별성 26
• 제3장 도시철도 확충에 따른 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 특성 27
• 제1절 도시철도 확충에 따른 서울시 신규역세권 27
• 1. 서울시 도시철도 확충 현황 27
• 2. 신규역세권의 정의 및 분석 대상 신규역세권 현황 43
• 3. 신규역세권의 유형 구분 45
• 제2절 개발밀도 변화 특성 분석의 틀 47
• 1. 개발밀도 변화 분석 공간 단위 설정 47
• 2. 신규역세권의 공간 권역 설정 49
• 제3절 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 특성 50
• 1. 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 50
• 2. 서울시 신규역세권 개발밀도 변화의 공간적 특성 55
• 제4절 소결 60
• 제4장 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화에 영향을 미치는 요인 분석 62
• 제1절 개발밀도 변화 영향요인 분석의 틀 62
• 1. 분석 방법 62
• 2. 분석의 가정 및 변수의 선정 63
• 3. 자료의 구성 89
• 4. 변수의 상관분석 및 공선성 검증 90
• 제2절 분석 대상의 일반적 특성 91
• 1. 종속변수의 일반적 특성 91
• 2. 독립변수의 일반적 특성 92
• 제3절 서울시 신규역세권의 개발밀도 변화 영향요인 분석 98
• 1. 신규역세권 개발밀도 변화에 정(+)의 영향을 미치는 요인 100
• 2. 신규역세권 개발밀도 변화에 부(-)의 영향을 미치는 요인 103
• 제4절 개통·미개통 신규역세권의 개발밀도 변화 영향요인 비교분석 105
• 1. 개통·미개통 신규역세권의 일반적 특성 비교 107
• 2. 개통 신규역세권의 개발밀도 변화 영향요인 112
• 3. 미개통 신규역세권의 개발밀도 변화 영향요인 116
• 4. 개통·미개통 신규역세권의 개발밀도 변화 영향요인 비교 119
• 제5절 소결 123
• 제5장 결론 및 시사점 126
• ▣ 참고문헌 131
• ▣ 부 록 136
• ▣ ABSTRACT 143