토지거래허가구역 지정이 인접 아파트 시장에 미치는 영향에 관한 분석 : 서울시 강남구 대치동, 삼성동, 청담동 중심으로 = A Study on the Effect of the Land Permit Area on Contiguous Apartment Market: Focused on Daechi, Samsung and Cheongdam Dong in Gangnam Province

국문 초록 (Abstract)

토지는 고정적이며 극히 예외적인 경우를 제외하고 생산할 수 없는 유한한 자원이기 때문에 토지의 효율적 관리는 국가적 차원에서 필요하다. 과거부터 현재까지 토지의 효율적 관리를 위해 용도변경과 거래를 제한하는 등 급격한 지가상승을 방지하기 위해 토지정책을 펼쳐왔다. 토지거래허가제도는 그 정책 중 하나이며 투기수요를 차단하고 주거안정을 마련한다는 정책적 목적에 따라 도입되었다. 하지만 토지거래허가제도는 사적 재산권을 침해한다는 비판을 받아왔으며 실효성에 대한 의문을 제기 받아왔다.
본 연구의 목적은 토지거래허가제도가 인접지역 아파트 시장에 어떠한 영향을 미치는지 다섯 개의 모형을 통해 이중차분법을 이용하여 분석했다. 입지가 좋은 강남구에서 토지거래허가구역이 지정될 경우 그렇지 않은 강남구 내 다른 지역으로 수요가 전이될 것으로 판단했다. 모형1은 토지거래허가구역으로 지정된 서울특별시 강남구 대치동, 삼성동, 청담동과 그렇지 않은 도곡동, 역삼동, 논현동, 개포동, 일원동 및 신사동을 중심으로 분석했다. 모형2는 대치동을 처치군으로 역삼동, 개포동, 일원동 및 도곡동을 대조군으로 놓고 분석하였다. 모형3은 삼성동을 처치군으로 역삼동 및 논현동을 대조군으로 설정하였다. 모형4는 청담동을 처치군으로 신사동과 논현동을 대조군으로 설정하였다. 모형5는 압구정동을 처치군으로 신사동을 대조군으로 설정하였다.
모든 모형에서 규제더미*기간더미의 계수가 음수로 나와 토지거래허가구역 지정 때문에 인접 아파트가격이 구역 내 아파트가격보다 가격 상승률이 높은 것으로 나타났다. 당시 부동산정책으로 인해 수요가 감소하였지만 토지거래허가구역 내 아파트 거래량 감소폭이 그렇지 않은 지역보다 컸기 때문에 풍선효과가 발생했다고 판단됐다.

Characteristics of land such as fixed location and inability to produce act as catalysts for the government to take care of efficient use of land. Until now, many regulations were implemented to prevent the rise in price of land by restricting the change of the use of land and its transaction. Out of those regulations, the Land Permit Area is one of them to establish resident stability and to eradicate the demand of speculation. Nonetheless, the Land Permit Area was criticized for its invasion of property rights of people and its inefficiency. The purpose of this study is to use difference-in-difference model to analyze the effect of the Land Permit Area on contiguous apartment market with five different models. Gangnam province is known for its location, and thus it was speculated that the demand for Land Permit Area would move to different places within Gangnam province, thereby raising the price of apartments in those areas. The first model sets Daechi-dong, Samsung-dong, Cheongdam-dong as a treatment group and Dogok-dong, Yeoksam-dong, Nonhyeon-dong, Gaepo-dong, Ilwon-dong and Shinsa-dong as a control group. The second model focused on Dae-Chi dong as a treatment group and Dogok-dong, Gaepo-dong, Ilwon-dong and Yeoksam-dong as a control group. The third model is Samsung-dong as a treatment group and Yeoksam-dong and Nonhyeon-dong as a control group. The fourth model focused on Cheongdam-dong, which is a treatment group and Shinsa-dong and Nonhyeon-dong, which are included in a control group. The last model focused on Apgujeong-dong as a treatment group and Shinsa-dong as a control group. From all of the models described above, the coefficient of the Land Permit Area dummy variable times time dummy variable turned out to be negative. It implies that due to the designation of the Land Permit Area there had been rise in prices in contiguous apartment market compared to those within the designated area. The rudimentary of this “ballon effect” is that there had been less decline in the transaction amounts within the contiguous apartment market, despite government policies.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 구성 2
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 분석 2
• 제1절 이론적 고찰 2
• 1. 토지거래허가구역 지정 절차 2
• 2. 토지거래허가구역 구체적 내용 3
• 3. 토지거래허가구역 연혁 4
• 4. 타 제도와의 차이점 5
• 5. 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않아도 되는 경우 8
• 6. 강남구의 특징 9
• 제2절 선행연구 12
• 1. 선행연구에 대한 고찰 12
• 2. 연구가설 20
• 3. 선행연구와의 차별성 20
• 제3절 코로나의 영향과 이중차이분석 소개 21
• 1. 코로나의 영향 21
• 2. 이중차이분석 21
• 제3장 실증분석 22
• 제1절 모형1 (강남구 분석 대상 전체) 22
• 1. 거래량 증감률 22
• 2. 기술통계량 23
• 3. 회귀분석 24
• 제2절 모형2 (대치동, 역삼동, 도곡동, 개포동, 일원동) 26
• 1. 거래량 증감률 26
• 2. 기술통계량 26
• 3. 회귀분석 27
• 제3절 모형3 (삼성동, 역삼동, 논현동) 29
• 1. 거래량 증감률 29
• 2. 기술통계량. 29
• 3. 회귀분석 30
• 제4절 모형4 (청담동, 신사동, 논현동) 32
• 1. 거래량 증감률 32
• 2. 기술통계량 33
• 3. 회귀분석 34
• 제5절 모형5 (압구정동, 신사동) 35
• 1. 거래량 증감률 36
• 2. 기술통계량 36
• 3. 회귀분석. 37
• 제6절 DiD 분석결과 및 해석. 39
• 제4장 결론 42
• 참고문헌 44
• ABSTRACT 46