국내 거주 외국인의 집합건물 매수 특성 분석 연구 = An Analysis of the Acquisition Characteristics of Multi-unit Dwellings by Foreign Residents in Korea

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 시장의 변동성에 따른 외국인의 국내 부동산 매수 행태 변화와 그 결정 요인을 실증 분석하여 정책적 시사점을 도출하는 데 목적이 있다. 이를 위해 주택 가격 상승 기인 2020년과 하락기인 2024년을 시간적 범위로 설정하고, 전국 85개 시를 대상으로 다중 회귀분석을 수행하였다.
분석 결과, 시기에 따라 외국인의 부동산 매수 요인이 동태적으로 변화함이 확인되었다. 2020년에는 주로 외국인 밀집 지역을 중심으로 매수가 활발했던 반면, 2024년에는 연립·다 세대 주택 비율과 다문화 혼인 비율이 유의미한 정(+)의 영향을 미쳐 실거주 및 정주를 위한 특정 주택 유형 쏠림 현상이 두드러졌다. 또한, 2024년 시장 하락기임에도 불구하고 아파트 매매 가격 상승률(+)과 분양 가격(-)이 유의한 변수로 도출되어, 외국인의 투자가 단순 거주를 넘어 자본 이득(Capital Gain)을 노리는 전략적 모멘텀 투자 행태로 정교화되고 있음을 확인 하였다. 이러한 결과를 바탕으로 본 연구는 시장 사이클에 따른 맞춤형 관리 체계 구축의 필 요성과 더불어, 포괄적 지역 규제가 아닌 외국인 밀집도와 특정 주택 유형, 가격 변동성을 고 려한 미시적 ‘핀셋 규제(Targeted Regulation)’ 도입을 제언한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to empirically analyze the changes and determinants of foreign real estate purchasing behavior in South Korea according to real estate market volatility, thereby drawing relevant policy implications. The temporal scope compares 2020 (a period of surging housing prices) and 2024 (a period of declining prices), targeting 85 cities nationwide.The analysis results showed that reveal a dynamic shift in the determinants of foreign real estate purchases over time. In 2020, purchases were primarily concentrated in areas with high foreign population density. In contrast, in 2024, the ratio of row/multi-family housing and the multicultural marriage rate showed significant positive (+) effects, indicating a concentration in specific housing types for actual residence and settlement purposes. Furthermore, despite the market downturn in 2024, the apartment sale price growth rate (+) and pre-sale prices (-) emerged as significant variables. This proves that foreign real estate acquisition has evolved beyond simple residence into a strategic, momentum-investing behavior aimed at capital gains. Based on these findings, this study highlights the need to establish customized management systems tailored to market cycles and suggests the introduction of micro-level "targeted regulations" considering foreign population density, specific housing types, and price growth rates, rather than implementing comprehensive regional restrictions.