거시경제 변수와 부동산정책 및 시장심리가 아파트 매매가격에 미치는 동태적 영향 연구: 서울시를 중심으로 = A Study on the Dynamic Effects of Macroeconomic Variables, Housing Market Policy, and Market Sentiment on Apartment Prices: Evidence from Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 거시경제 변수, 부동산정책 및 시장심리가 서울 아파트 매매가격에 미치는 동태적 영향을 분석하였다. 2011년 7월부터 2025년 12월까지 174개 월별 관측치를 활용하고, 정부 보도자료를 정량화한 연속형 정책지수(POL)를 구축하여 부동산정책을 외생적 충격이 아닌 시장 상황에 반응하는 내생변수로 설정하였다. 단위근 검정과 Johansen 공적분 검정을 통해 장기균형관계를 확인한 후 벡터오차수정모형(VECM)을 적용하였으며, BVAR로 결과의 강건성을 점검하였다. 예측오차 분산분해 결과 시장심리는 6개월 시점 54.67%, 금리는 36개월 시점 43.45%의 기여도를 보여, 단기 기대 요인과 장기 거시경제 요인이 상이한 시차를 두고 가격에 작용하는 것으로 나타났다. Granger 인과관계 및 Block Exogeneity 검정에서는 시장심리가 가격에 유의하게 선행하고, 거래량과 시장심리가 정책에 선행하여 정책의 내생적 반응성이 관찰되었다. 정책의 직접적 분산 기여도는 낮았으나 시장심리와 거래량을 통한 간접적 전이 가능성이 나타났다. 본 연구는 부동산정책의 내생성과 시장심리의 매개적 역할을 하나의 동태체계에서 검토하였다는 점에서 의의가 있으며, 정책 설계 시 가격지표와 함께 시장심리 및 거래 반응을 고려할 필요가 있음을 시사한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study investigates the dynamic interactions among macroeconomic variables, housing market policies, and market sentiment and their relationships with apartment prices in Seoul. Using monthly time-series data from July 2011 to December 2025, the analysis draws on the apartment price index provided by the Korea Real Estate Board (REB), the KRIHS Housing Sales Market Sentiment Index, and a continuous Policy Index (POL) constructed to capture the direction and intensity of government housing market interventions. A vector error correction model (VECM) is employed to examine long-run equilibrium relationships and short-run dynamic adjustments. Unlike prior studies that often treat housing market policy as an exogenous shock, this study treats policy as an endogenous variable within the system and incorporates market sentiment as a potential channel through which policy and market conditions are linked. The empirical results provide evidence of long-run relationships among apartment prices, macroeconomic conditions, housing market policy, market sentiment, transaction activity, and housing supply. Rather than estimating a single structural price equation, the analysis focuses on the joint long-run equilibrium relationships among these variables. The findings indicate that market sentiment plays an important role in explaining short-run fluctuations in apartment prices, whereas interest rates have greater explanatory power over longer horizons. Housing market policy also exhibits dynamic interactions with apartment prices, with these relationships operating partly through changes in market sentiment and transaction activity. This study contributes to the literature by incorporating policy-market feedback and market sentiment into an integrated dynamic framework for analyzing housing market fluctuations.