不良住宅再開發事業이 建築密度와 公共用地에 미치는 效果分析에 관한 硏究 : 서울市를 中心으로 = (A)Study on the Effect Analysis of Building Density and Public Space in the poor House Redevelopment Projects : A Case of Seoul

국문 초록 (Abstract)

서울의 불량주택지를 정비하기위한 여러가지 정책적인 대응이 있었으나 그 효과가 미흡하였고, 구체적이고 본격적인 재개발사업이 시작된 것은 1973년 부터이다. 불량주택재개발사업이 시작된 지 약 4반세기가 지난 지금, 그 동안의 건축규제 완화에 따른 건축밀도 및 공공용지의 구성비율을 분석함으로써 제도변화에 따른 물리적 구성 및 배치를 살펴보고, 불량주택재개발의 건축규제에 대한 영향력을 유추하여 건축밀도 및 공공용지 확보방안에 대해 살펴보고자 한다.
불량주택지개발에 있어 고려해야할 영향요인을 추출하기위해 다음과 같이 세단계의 연구과정을 거치고 있다.
첫째, 불량주택지구의 특성을 알아보는 단계로, 주택부족과 주거환경의 악화에 따른 불량주택재개발의 발생배경과 일반적인 특성을 파악하여, 재개발의 근본취지와 현재의 추진상황을 파악하였다.
둘째, 사례조사 단계로 불량주택재개발이 활발히 진행되면서 겪게되는 다양한 주택실태를 조사․수집한다. 특히, 건축밀도와 공공용지에 영향을 미치는 요인을 추출하는 단계로 교차분석을 통해 인구적 특성, 물리적 특성, 그리고 사업특성을 추출하였다.
셋째, 앞에서 추출한 특성간의 상관분석을 통해 상호의존적인 변수를 제거하고, 상호 독립적인 변수를 사용하여 건축밀도 및 공공용지에 영향을 미치는 요인을 분석하였다.
이와 같은 연구과정을 거쳐 다음과 같은 결과를 얻을 수 있다.
먼저 건축밀도의 경우,
첫째, 용적율에 대한 영향요인으로 주택수, 사업기간, 인구수 등이 영향을 미치는 것으로 나타났다. 따라서 재개발지구의 선정시 기존 인구밀도 및 주택밀도에 대한 조사에 높은 비중을 두어야 하며, 사업관리에 있어서도 특히 사업기간에 있어 원칙을 벗어난 기간의 연장에 대해서는 지양해야할 것이다.
둘째, 건폐율에 대한 영향요인을 살펴보면, 구역면적, 대지지목의 구성비율, 사업기간으로 나타났다. 즉 건폐율의 경우 구역면적과 역의 관계를 보이고 있어 구역면적을 너무 좁게 설정할 경우 건축밀도가 높아져 본래의 취지인 주거환경의 개선효과를 나타내지 못할 수 있다.
셋째, 영향요인들간의 상관관계를 살펴본 결과, 인구수, 가구수 그리고 건립후 가구수가 높은 상관관계를 나타내고 있으며, 가옥주구성비율과 세입자구성비율도 높은 상관관계를 나타내고 있다.
공공용지의 경우,
첫째, 세입자구성비율이 높아지면 공공용지에 대한 비율이 감소한다는 것이다. 특히 최근 들어 세입자들에게 아파트 입주권을 부여함에 따라 주거용지가 많이 소요되고 이에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다.
둘째, 인구수가 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 줄어든다. 이는 인구수가 늘어나면 수용해야 할 주택수가 늘어나고, 이에 따라 공공용지의 비율은 감소되는 것으로 유추할 수 있다.
셋째, 사업기간이 늘어남에 따라 공공용지의 비율은 감소한다. 이는 앞서 살펴본 사업기간이 늘어남에 따른 용적률의 증가와 함께 고려해 볼 필요가 있는데, 이를 통해 재개발사업을 추진하는데 있어 사업기간에 대한 관리의 필요성이 높다는 사실을 유추할 수 있다. 사업기간이 늘어남에 따라 재개발사업이 달성코자 하는 공공용지의 확보 및 적정 건축밀도의 유지가 어려워지고 있음을 알 수 있다.