GIS 활용에 의한 공시지가 산정에 관한 연구 = A study on the application of GIS for the estimation of public land prices

국문 초록 (Abstract)

1989년 도입된 공시지가제도는 10여년이 경과되는 동안 지속적인 연구와 보완으로 개선되고 있다. 하지만 공시지가의 정확성 확보를 위한 평가방법의 개선과 평가과정을 보다 합리적이고 객관화 하기 위한 노력이 더욱 필요한 실정이다.

그러므로 본 연구는 GIS를 활용한 정확한 공시지가산정에 대한 연구로서 GIS의 공간분석 기능을 이용하여 추가적으로 중요한 지가형성요인에 대한 조사방법을 알아보았다. 그리고 GIS를 활용한 조사자료를 가지고 다중회귀분석을 실시하여 기존공시지가형성요인과 추가적인 지가형성요인에 대한 가격 영향력을 파악하였다.

연구결과, 최적의 함수모형으로 선정된 이중로그 함수에서의 분석결과를 살펴보면 기존 공시지가지가형성요인 이외에 추가적으로 조사한 지가형성요인을 포함한 모형의 설명력이 증가하였다. 특히 추가적인 지가형성요인중에 전철역과의 거리, 중앙공원과의 거리, 종합병원과의 거리변수가 지가결정에 중요한 요인으로 나타났다. 이런 결과는 지가형성요인 조사에 있어 GIS를 활용함으로써 공시지가 산정의 신속성, 정확성을 확보하고, GIS의 유용성을 파악할 수 있었다.

최근 도시계획분야에서는 다양한 공간정보가 축적되어 있다. 따라서 이런 공간정보를 이용하여 국민의 재산권과 밀접한 관계가 있는 공시지가의 다양한 문제점을 해결하기 위한 노력이 필요한 시점이다. 그러므로 본 연구가 공시지가의 산정의 정확성을 확보하고 또한 GIS를 활용한 공시지가 산정의 문제를 해결하기 위하여 유용한 방법론이 될 수 있기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study of public land prices which were introduced in 1989, has been improved with continuous research. However, in order to be more precise in calculating public land prices, there needs to be some improvement in the way the evaluation process is conducted on public land prices.

This study was conducted mainly to calculate public land prices using GIS. Specifically, this thesis explains the additional factors that affect public land price with GIS dimensional analysis.
With some data from GIS, this study proceeds with multiple regression in order to understand how standard and additional formative factors affect public land prices.

After doing research, it was discovered that both standard and additional formative factors affect public land prices. This conclusion was made using duplicated log functions which were fairly optimized. It was found in particularly, that the distance of subway stations, major parks, and general hospitals significantly affected public land prices. As a result, GIS was determined to be a very effective system to calculate public land prices more quickly and accurately.

Recently, there has been a lot of new information available in the field of urban planning. Therefore now it is a good time to develop optimal solutions to calculate public land prices in relation to determining property. The theory discussed in this paper can be an effective tool precisely calculating the public land prices using GIS.

목차 (Table of Contents)

• 제 I 장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 연구의 흐름 4
• 제 Ⅱ 장 이론 고찰 6
• 제1절 공시지가와 지가형성요인 6
• 1. 공시지가 6
• 2. 지가형성요인 9
• 3. 공시지가의 지가형성요인 11
• 제2절 공시지가 지가형성요인 조사를 위한 GIS의 활용 14
• 1. 공시지가 지가형성요인 조사에 있어 GIS의 필요성 14
• 2. 지리정보시스템(Geographic Information System) 15
• 제3절 관련연구 동향 18
• 1. 지가형성요인에 관한 연구 18
• 2. GIS의 공시지가 활용에 관한 연구 20
• 제 Ⅲ 장 분석 방법 21
• 제1절 공시지가의 지가형성요인 조사항목 21
• 1. 조사항목 설정 21
• 2. 조사항목 내용 22
• 제2절. GIS를 이용한 지가형성요인 조사 방법 25
• 1. GIS를 이용한 지가형성요인 조사의 개념 25
• 2. GIS를 이용한 지가형성요인 조사방법 26
• 제3절 분석방법 30
• 1. 대상지역 조사자료 단순통계분석 30
• 2. 다중회귀분석을 통한 지가영향력분석 30
• 제 Ⅳ 장 사례 연구 31
• 제 1 절 자료수집 및 체계화 31
• 1. 조사대상지 선정 31
• 2. 조사대상지의 현황 33
• 제2절 다중회귀분석을 통한 지가영향력분석 41
• 1. 지가와 추가변수간 상관관계 분석 41
• 2. 다중회귀분석을 통한 지가영향력 분석 41
• 제3절 분석의 종합 46
• 제V장 결 론 47
• 제1절 연구의 종합 47
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 48
• 참고문헌 49
• 부록1. 회귀분석 결과 51
• 부록2. Arc/info를 이용한 거리변수 조사 AML프로그램 56