재개발·재건축 공사비 분쟁해결의 개선방안 연구 : 공사비 검증제도를 중심으로 = A study on Improvement in Resolving Construction Cost Disputes in Redevelopment and Reconstruction Projects - Focusing on the Construction Cost Verification System -

국문 초록 (Abstract)

국문요약

재개발재건축사업 공사비 분쟁해결의 개선방안 연구
- 공사비 검증제도를 중심으로 -

아파트는 우리나라에서 가장 선호하는 주거 유형으로, 주택의 종류 중 절대적인 비율을 차지하고 있다. 최근 아파트를 공급하는 재개발재건축사업 진행과정에서 공사비 분쟁이 계속 증가하고 있다. 재개발재건축사업의 계약형태는 조합설립단계부터 시공자와 밀접한 관계를 가지고 시작되며, 사업비는 도면이 확정되기 전이므로 정확한 내역서를 통한 공사비 산출이 어렵다보니 면적당 공사비인 3.3㎡(이하 "평"이라 한다)당 공사비로 총액 계약을 하고 준공시점에 정산하는 형태로 진행된다.
초기 계약 단계에서 도면과 시방서를 근거로 세부 내역서를 작성하여 계약을 하는 것이 아니므로, 도면 완성 후 작성된 공사비에 대해 조합과 시공자 간에 의견 차이가 크다. 게다가 당초에 내역서가 없기 때문에 변경 전후의 공사비를 정확하게 비교하기가 어렵다. 이로 인해 발주처인 조합은 시공자가 과다한 추가 공사비를 요구해도 근거 있는 문제 제기가 어렵고, 문제를 제기해도 공사 중지 등의 실력 행사를 하면 조합은 시공자의 요구대로 추가 금액을 인정하거나 조정을 통해 굴복하는 경우가 많았다.
2019년 정부에서는 공사비 분쟁문제를 해결하고자「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」이라 한다)에 공사비 검증제도 조항을 신설하여 조합은 시공사의 무분별한 공사비 증액부분에 대해 법적보호를 받을 수 있게 되었다. 그러나 「도시정비법」시행 이후 5년이 지난 현재까지 상황을 보면, 분쟁 해소 대책으로는 미흡하다. 2019년 코로나바이러스감염증-19(이하 “코로나19”라 한다)와 현재 진행중인 2022년 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 자재비와 인건비가 상승하면서 건설현장도 영향을 받아 분쟁이 증가하고 있고 이로 인해 많은 도시정비사업구역에서 공사비 분쟁으로 인해 많은 조합원과 입주 예정자들이 어려움을 겪고 있다.
본 논문에서는 현재의「도시정비법」에서 제시하고 있는 공사비 검증의 현황과 문제점을 파악하고, 이를 연구하여 문제의 본질을 해결할 수 있는 개선 방안을 제시하고자 한다.
제1장에서는 이러한 사회적 문제들을 해결하기 위한 연구의 배경과 목적을 설명하고, 연구의 범위와 방법을 설명한 후에 선행연구의 검토 및 차별성을 논하였다. 2019년「도시정비법」에 의한 공사비 검증 제도가 시행된 지 5년 정도여서 실제적인 연구논문은 많지 않다. 그래서 최근 공사비가 사회적 이슈가 된 재개발·재건축 아파트 단지 분쟁 사례와 각종 보도자료, 발표자료, 언론기사 등을 통해 공사비 분쟁 해결 방안을 연구하였다.
제2장에서는 도시정비사업의 기본이 되는 「도시정비법」의 제정목적과 법적성격을 분석하고, 도시정비사업의 특징과 절차, 그리고 재개발·재건축사업의 개념과 시공자 선정에 관한 연구를 진행하였다. 또한 우리나라보다 먼저 도시정비사업을 통해 사회를 발전시켜 온 독일, 일본, 미국의 도시정비사업 제도를 연구하여 우리나라에 적용 가능한지 살펴보았다.
제3장에서는 공사비 분쟁시태와 문제점을 연구하였는데 재개발·재건축사업의 공사계약과 공사비의 특수성을 연구하였고, 공사비 분쟁 실태사례로 최근 사회적 이슈가 되었던 둔촌주공, 잠실진주 재건축사업의 분쟁과 진행, 그리고 결과를 분석하여 실제적인 도움이 되고자 연구를 진행하였다. 특히「도시정비법」에 의한 공사비 검증기관인 한국부동산원을 통해 분쟁 해결을 포함하여 정부에서 2024년에 발표한 정비사업 표준 공사계약서 배포, 갈등 조정 전문가(이하 “코디네이터” 라고 한다) 파견제도, 건설분쟁 조정위원회 제도를 통한 공사비 검증제도의 문제점 들을 연구하였다.
제4장에서는 앞서 언급한 공사비 분쟁의 실태와 문제점을 해결하기 위한 방안을 연구하고자 도시정비사업에서 업무를 담당하고 있는 조합, 시공자, 정비사업전문관리업체, 건설사업관리(이하 “CM” 이라 한다) 종사자, 그리고 검증용역기관 종사자 등의 전문가들을 대상으로 설문지와 인터뷰를 통해 실제적으로 현업에 도움이 될 수 있는 실증적 방안을 모색하였다.
이를 바탕으로 분쟁해결을 위한제도의 개선 방안으로 한국부동산원을 통한 공사비 검증제도의 강제성 도입, 정비사업 표준공사계약서의 세부내역 조항 보강, 코디네이터의 법적지위 보장, 건설분쟁 조정위원회의 조정효력 강화와 이를 보완할 수 있는 전문가의 양성을 대안으로 제시하였다.
「도시정비법」의 공사비 검증제도에서 가장 큰 문제로 지적되고 있는 세부적인 표준 내역서를 도입하여 제안하고자 해외공사에서 활발히 활용되고 있는 개산(槪算)견적을 활용한 세부 내역서 작성방법과 이를 국내에서 사용한 실적을 연구하여 소개하였다. 이를 활용할 경우 공사비 분쟁해결의 큰 대안이 될 수 있다고 판단하였고, 이를 분쟁해결에 활용하기 위해서는 법적 강제성을 부여할 필요가 있다고 본다.
이를 통해 향후 도시정비사업에서 표준공사계약서에 표준 내역서를 기반으로 계약을 하도록 강제성을 부여하고 공사비에 대한 관리를 한다면 공사비 분쟁을 획기적으로 줄일 수 있을 것으로 판단되므로 본 논문의 연구 결과가 현업에 많이 활용되기를 바란다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

ABSTRACT

A study on Improvement in Resolving Construction Cost Disputes in Redevelopment and Reconstruction Projects
- Focusing on the Construction Cost Verification System -

Hyun, Dong Myung
Department of Construction Legal Affairs
The Graduate School of Kwangwoon University

Apartments are the most preferred type of housing in Korea, accounting for the overwhelming majority among housing types. Recently, disputes over construction costs have been increasing in the process of redevelopment and reconstruction projects that supply apartments. The contract form of redevelopment and reconstruction projects starts with a close relationship with the contractor from the stage of establishing the association. Since the project cost is determined before the design is finalized, it is difficult to calculate the construction cost through an accurate breakdown. As a result, the total amount contract is made based on the construction cost per 3.3 square meters (hereinafter referred to as "pyeong"), and the settlement is made at the completion stage.

Since the contract is not made based on detailed statements drawn up based on the design and specifications at the initial contract stage, there are large differences in opinions between the association and the contractor regarding the construction costs after the completion of the design. Moreover, it is difficult to accurately compare the construction costs before and after the change because there were no initial detailed statements. As a result, even if the ordering party, the association, raises a legitimate issue with excessive additional construction costs demanded by the contractor, it is challenging to provide evidence-based objections. Additionally, if a problem is raised and the construction is halted, the association often acknowledges the additional amount demanded by the contractor or succumbs through negotiations.
In 2019, the government introduced the Construction Cost Verification System clause in the "Act of the Improvement of Urban Areas and Residential Environments" (hereinafter referred to as "Urban Improvement Act") to resolve construction cost disputes, providing legal protection for associations against indiscriminate increases in construction costs by contractors. However, even five years after the implementation of the Urban Improvement Act, the current situation indicates that it is insufficient as a dispute resolution measure. The rise in material and labor costs due to the COVID-19 pandemic in 2019 and the ongoing Russia-Ukraine war in 2022 has also affected construction sites, leading to an increase in disputes. As a result, many association members and prospective residents are facing difficulties due to construction cost disputes in many urban improvement project sites.
This paper aims to identify the current status and issues of construction cost verification as presented in the current "Urban Improvement Act" and to research and propose improvement measures that can address the fundamental problems.
Chapter 1 explains the background and purpose of the study to solve these social problems, outlines the scope and methods of the research, and reviews and differentiates prior studies. Since the construction cost verification system under the "Urban Improvement Act" has been in effect for about five years, there are not many actual research papers. Therefore, this study explores construction cost dispute resolution methods through recent cases of disputes in redevelopment and reconstruction apartment complexes, which have become social issues, various press releases, presentation materials, and news articles.
Chapter 2 analyzes the significance and legal characteristics of the "Urban Improvement Act," which forms the basis of urban improvement projects, and studies the characteristics and procedures of urban improvement projects, as well as the concepts of redevelopment and reconstruction projects and the selection of contractors. Furthermore, it examines the urban improvement systems of Germany, Japan, and the United States, which have advanced their societies through urban improvement projects earlier than South Korea, to see if they can be applied to South Korea.
Chapter 3 studies the actual conditions and problems of the construction cost dispute resolution system, researches the construction contracts and costs of redevelopment and reconstruction projects, and analyzes recent socially significant disputes in redevelopment projects such as Dunchon Jugong and Jamsil Jinju reconstruction projects. This study aims to provide practical help by analyzing the disputes, progress, and results. In particular, it examines the construction cost dispute resolution measures, including the Korean Real Estate Board, a construction cost verification agency under the "Urban Improvement Act," and the government’s 2024 announcement of standard construction contracts for maintenance projects, the deployment system of conflict mediation experts (hereinafter referred to as "coordinators"), and the construction dispute mediation committee system. It also investigates the issues of a shortage of construction cost experts.
Chapter 4 studies the problems and improvement measures related to construction cost dispute resolution measures mentioned earlier. To this end, it seeks practical solutions that can be of actual help in the field through questionnaires and interviews with experts such as associations, contractors, urban improvement companies, construction management (hereinafter referred to as "CM") workers, and verification service providers who are in charge of urban improvement projects.
Based on this, it proposes measures to solve the problems of the construction cost verification system through the Korean Real Estate Board and suggests ways to complement the government’s continuously announced standard construction contracts for maintenance projects and the coordinator deployment system. It also proposes the introduction of detailed standard statements, which have been pointed out as the biggest problem of the construction cost verification system under the "Urban Improvement Act," and suggests methods for writing construction statements using approximate estimates, which are actively utilized in overseas construction projects, and ways to use them. It suggests that it is necessary to grant legal enforceability to standard contracts. If continuous construction cost management is conducted based on standard statements in urban improvement projects, it is expected that construction cost disputes can be significantly reduced.
This study hopes to provide an alternative to reduce disputes between contractors and associations caused by the increasing construction costs.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 국문 요약 i
• ABSTRACT v
• 목 차 ix
• 그림 차례 xiv
• 표 차례 xv
• 부록 차례 xvi
• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경과 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제 3 절 선행연구의 검토 및 차별성 7
• 1. 선행연구의 검토 7
• 2. 선행연구와의 차별성 9
• 제 2 장 재개발·재건축사업의 일반론
• 제 1 절 「도시정비법」의 제정배경 및 목적 11
• 1. 「도시정비법」의 제정배경 및 법적 성격 11
• 가. 「도시정비법」의 제정배경 11
• 나. 「도시정비법」의 법적 성격 13
• 2. 「도시정비법」관련 법령 15
• 제 2 절 도시정비사업의 특징과 절차 20
• 1. 도시정비사업의 의의와 특징 20
• 가. 도시정비사업의 의의 21
• 나. 도시정비사업의 특징 23
• 2. 도시정비사업의 추진 절차 25
• 제 3 절 재개발재건축사업의 특징과 시공자 선정 28
• 1. 재개발재건축사업의 의의와 특징 28
• 가. 재개발재건축사업의 의의 29
• 나. 재개발재건축사업의 주요 특징 30
• 2. 재개발재건축사업의 시공자 선정 33
• 가. 시공자 선정의 의의 33
• 나. 시공자 선정기준 및 시기 35
• 다. 시공자 선정절차 39
• 제 4 절 도시정비사업의 외국 제도 42
• 1. 독일 42
• 2. 일본 44
• 3. 미국 47
• 4. 우리나라와 비교 50
• 제 3 장 공사비 분쟁 실태와 문제점
• 제 1 절 공사계약과 공사비 53
• 1. 공사계약의 특징 53
• 가. 정비사업 입찰 및 계약방식 55
• 나. 공사계약의 특수성 60
• 다. 계약금액의 조정 64
• 2. 건설공사비의 의의와 구성 71
• 가. 건설공사비의 의의 71
• 나. 건설공사비의 구성 74
• 3. 공사비 분쟁해결을 위한 제도 82
• 가. 한국부동산원을 통한 공사비 검증 82
• 나. 정비사업 표준공사계약서 93
• 다. 코디네이터 파견제도 98
• 라. 건설분쟁 조정위원회 102
• 마. 중재 105
• 바. 소송 107
• 제 2 절 재개발재건축사업 공사비 분쟁실태와 사례 109
• 1. 공사비 분쟁실태 109
• 가. 공사비 분쟁의 의의 109
• 나. 공사비 분쟁의 쟁점 110
• 다. 공사비 분쟁의 현황 114
• 2. 조합내부 분란사례 : 둔촌주공 재건축사업 116
• 가. 둔촌주공 재건축사업 개요 117
• 나. 분쟁의 쟁점 및 과정 120
• 다. 분쟁의 결과 124
• 라. 소 결 126
• 3. 정부제도 성공사례 : 잠실진주 재건축사업 127
• 가. 잠실진주 재건축사업 개요 128
• 나. 분쟁의 쟁점 및 과정 129
• 다. 분쟁의 결과 131
• 라. 소 결 132
• 4. 시사점 133
• 제 3 절 공사비 검증제도의 문제점 135
• 1. 한국부동산원 공사비 검증제도의 강제성 결여 135
• 2. 정비사업 표준공사계약서의 세부내역 부재 137
• 3. 코디네이터의 법적지위 부족 140
• 4. 건설분쟁 조정위원회 역할 미흡 142
• 5. 도시정비사업의 공사비 전문가 부족 144
• 제 4 장 공사비 분쟁 해결을 위한 제도적 개선방안
• 제 1 절 공사비 분쟁에 관한 실증분석 145
• 1. 실증분석의 목적 145
• 2. 실증분석의 내용 146
• 3. 전문가 그룹의 의견 148
• 가. 전문가의 부족 및 초기 지원 149
• 나. 검증 용역비 지원 151
• 다. 정부 제도의 홍보 부족 152
• 라. 표준 내역서의 필요성 공감 153
• 4. 분석 결과 155
• 제 2 절 분쟁해결 제도 개선방안 157
• 1. 한국부동산원 공사비 검증제도의 강제성 도입 157
• 2. 정비사업 표준공사계약서의 세부내역 보강 159
• 3. 코디네이터의 법적지위 보장 161
• 4. 건설분쟁 조정위원회의 조정효력 강화 162
• 5. 도시정비사업의 공사비 전문가 양성 164
• 가. 건설사업관리(CM)의 활용 164
• 나. 신탁관리방식을 통한 정비사업 166
• 다. 공사비 검증전문가 양성 169
• 제 3 절 표준 내역서 도입 170
• 1. 재개발재건축사업의 공사비 산정방법 170
• 가. 면적별 공사비 산정 171
• 나. 개산견적을 통한 세부 내역서 작성방법 175
• 다. 개산견적을 통한 세부 내역서 작성사례 178
• 2. 표준 내역서 작성방법 182
• 가. 아파트주차장부속동으로 구분 182
• 나. 동별로 세부적인 표준 내역서 작성 185
• 3. 표준 내역서 활용방안 187
• 가. 한국부동산원의 공사비 검증시 활용 187
• 나. 시공자 선정시 활용 192
• 4. 표준 내역서의 법적 강제성 부여 196
• 5. 소결 199
• 제 5 장 결 론 201
• 참고문헌 205
• 부 록 209