하천부지 미불용지에 대한 손실보상제도 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The lot for a compensation in arrears is the lot which was incorporated into public utilities conducted previously without being paid compensation, special case excluded form prior compensation.
If such lot which was excluded from compensation after it had been incorporated into previous public utilities, and then have been incorporated into a new public works, the compensation is estimated by the standard applied to the use condition at the time it was incorporated into former public works. But, in case the previous use condition is unknowable, the land category and the use condition of neighboring lot at the time it was incorporated into previous public utilities is referred for estimation. But currently, there is no objective standard for the judgment of use condition.
As the administration documents of the lots in arrears for compensation were recorded a long time ago (previous public utilities), competent authorities are not capable of finding for proof, and finding them is even more difficult if administrative districts have been changed or separated. It's also difficult to decode the data of aerial measurement, which needs to be decoded by experts. Accordingly, in case the use condition of the lot for a compensation in arrears at the time of its incorporation is unknowable, and the main contractor, the person responsible for its poof, won't be able to prove it, the compensation should be paid in accordance with the land category under article 25(1) in the Enforcement Regulations of Land Compensation Law.
Meanwhile, there are a great deal of speculator & brokers who technically purchase or auctioning at dirt-cheap price only the lots in arrears for compensation and ask the agencies managing the lots for public works or the main contractors for compensation the price of which they fixed to the use condition of the lots at the time of its incorporation
Following are the summarized plans to solve such problems.
First, the compensation regulation for riverbed in arrears for compensation should be prepared.
As the evaluation system for the lots which hasn't been compensated for its incorporation into public works under the Land Compensation Law being restricted, its selling price isn't formed or reduced at considerable sum against its original purpose which is the payment of resonable compensation for the land owners who actually suffer losses from the restriction of their right of properties , but in reality, there isn't clear regulation for resonable compensation except for the lots unpaid in its compensation, and so the system is used for evil purpose violating its original aim.
Besides, there is compensation regulation for ‘roads’ in「Land Compensation Law」, but not for riverbed, and so clear compensation regulation should be established.
Second, the right to purchase provincial riverbed should be accepted to prevent the occurrence of the lots unpaid in its compensation.
The compensation for national riverbed or provincial 1class riverbed were paid by their owners' demand under 「special law」considering national financial stage, and for the lots incorporated into provincial riverbed were the same with national riverbed in restriction extend, and for roads, they were the subject to compensation at the time of the project enforcement irrespective of their types whether they are national roads, city roads, county roads, as long as they were designated as road areas, and for the lots which was unpaid its compensation have been purchase or paid for rental fee, which means it's unjustified if the right to purchase the lots designated as provincial class 2 riverbed wouldn't be accepted.
Third, main contractors are reliable for the proof of the lots haven't been paid for compensation.
The administration document of the lots in arrears for compensation are often not kept in the administrative institutes due to a long pass of time, or difficulty to find them due to the separation of the institutes. Accordingly, general people won't be able to find the related documents and prove. Besides, as the aerial photograph needs to be decoded by the experts, the main contractors are rather responsible for the poof of the lots in arrears for compensation.
Fourth, a balanced administrative criterion is necessary.
The criteria for land compensation should be applied the same at the time of that for compensation evaluation and that for imposition of transfer tax.
That is, if official land price for sample land is applied for compensation, while actual transaction price is applied for imposition of transfer tax, popular complaint would arise against double standard.*
It's often the cases that the lots in arrears for compensation are estimated based on riverbed and property tax is estimated based on paddy field. In this case, the land owners are doing their compulsory tax paying based on paddy field and riverbed is based when they are facing to get compensation. Such double standard inflicts losses on the land owners which is infringement against article 11 in the equal right and article 23 in the regulation under right of properties.
Accordingly. the equity of land compensation law and taxation system is necessary.
Fifth, the application of the expected interest rate should be rationalized.
In case of estimation of integrated rent by integration for the lots in arrears for compensation, the expected interest rate that will be applied needs to be estimated based on the rate, on which the traits of the district or lands are reflected, and in case if estimation is impossible, feasible rate is supposed to be applied which is fixed as regulation.
Though there are many problems in application of expected interest rate by directly connecting with interest rate from normal transaction in real estate due to the gap in profitability, stability, liquidity caused by the trait of real estate, it's advisable to apply the expected interest rate following the land use & use conditi

국문 초록 (Abstract)

미불용지는 종전에 시행된 공익사업의 부지로써 보상금이 지급되지 않은 토지를 말하며 사전보상 원칙의 예외가 되는 특별한 경우라 할 수 있다.
미불용지란 종전의 공익사업에 편입된 토지가 보상 누락된 상태에서 이후 새로이 다른 공익사업에 편입된 경우에, 현재의 이용상황이 아닌 종전 공익사업에 편입될 당시의 이용상황을 기준으로 한다. 다만, 그 종전의 이용상황을 알 수 없는 경우에는 종전 공익사업에 편입될 당시의 지목과 인근토지의 이용상황을 참작하여 평가한다. 그러나 현행은 이용상황 판단에 대한 객관적 기준이 마련되어 있지 않다.
미불용지의 관련 행정서류는 오래 전의 것(종전 공익사업)이기 때문에 관할 행정기관에서 찾아 입증하기 어렵고, 행정구역이 변경되거나 분리되면 더욱 보관서류를 찾기 어렵다. 항측자료 또한 일반인이 판독하기 어렵고, 전문가의 전문성이 요구된다. 따라서 미불용지 보상 시 과거의 편입당시 이용상황을 판단하기 어려운 경우에 입증 책임은 사업시행자에게 있고 이를 입증하지 못할 경우 토지보상법 시행규칙 제25조제1항 단서규정에 의거 그 지목대로 보상함이 타당하다 할 것이다.
한편 미불용지만을 전문적으로 매수 또는 경락의 방법으로 현황대로 헐값에 취득하여, 공익사업부지 관리청 또는 사업시행자에게 그 미불용지를 종전 편입 당시의 이용상황대로 평가한 보상금 지급을 요구하는 투기자 및 브로커들이 많이 활동하고 있다.
이러한 문제점에 대해 개선방안을 요약하면 다음과 같다.
첫째 하천부지 미불용지에 대한 보상규정을 마련해야한다.
토지보상법상의 미불용지의 평가제도가 공익사업의 부지로 편입· 제한됨으로 인하여 거래가격이 아예 형성되지 못하거나 상당히 감가되어 당초 토지소유자에게 적정한 보상을 하기위해 마련된 것이기는 하나, 실질적으로 재산권 행사의 제약에 의하여 손실을 입은 토지소유자에 대하여 정당한 보상이 이루어지도록 명확히 규정되어 있지 않고 미불용지에 대한 평가방법만이 규정되어 있어 제도의 취지와는 다르게 악용되고 있다.
더불어 「토지보상법」에 ‘도로’에 대한 보상규정은 있으나 하천에 대하여는 보상규정이 없으므로 명확한 보상규정이 마련되어야 한다.
둘째 미불용지 발생 방지를 위한 지방급 하천에 매수청구권을 인정해야 한다.
국가의 재정형편을 감안하여 국가하천 및 지방1급 하천에 한하여 「특별조치법」에 의해 소유자의 청구를 받아 보상하여 왔으나, 지방급 하천구역에 편입된 토지의 경우 그 제한의 형태가 국가하천의 경우와 다르지 아니하며, 도로의 경우 국도와 시도· 군도 등 도로의 종류를 구분하지 아니하고, 도로 구역으로 지정된 경우라면 사업시행시 보상을 하고, 미보상시 미불용지로 매수보상하거나 사용료를 지급하여 오고 있으므로, 하천의 경우 지방2급 하천으로 지정된 토지에 대하여 매수청구권을 인정하지 아니함은 타당성이 없는 것이다.
세번째 미불용지 입증책임은 사업시행자에게 있다.
미불용지의 행정관련 서류는 오랜 기간이 경과된 것이어서 행정기관에 보관되지 아니한 경우도 있고, 행정기관의 분리로 찾기 어려운 경우도 있다. 따라서 일반인이 관련 서류를 찾아 입증하기란 어려운 일이다. 항공사진 판독 또한 전문가의 지식이 필요한 부문이므로 미불용지의 입증책임은 오히려 사업시행자에게 있다.
네번째 형평성 있는 행정 잣대가 필요하다.
토지보상금에 있어 평가 시의 기준과 양도세 부과 시의 기준이 같아야 할 것이다. 즉 보상금 평가 시는 표준지공시지가를 기준으로 낮게 평가하고, 양도세를 부과할 때는 실질거래가를 기준으로 높게 평가하는 것은 이원적 잣대에 따른 민원의 제기만을 낳을 뿐이다.
하천 미불용지의 경우 감정평가는 하천으로 평가하고 재산세는 답으로 하는 괴리되는 행정이 이루어지는 경우가 있다. 이 경우 토지소유자는 평상시 국민의 의무로 세금을 답으로 납부하고 보상 받을 때는 하천으로 보상받아야만 한다. 토지소유자로서는 2중의 행정잣대로 손해를 보는바 헌법에서 규정하고 있는 제11조 평등권과 제23조 재산권의 보장 규정에도 위배되는 것이다.
따라서 토지보상법과 조세제도의 형평성이 요구된다.
다섯번째 기대이율의 적용을 합리화하여야 한다.
미불용지 보상평가 시 적산법에 의한 적산임대료를 구하는 경우에 적용할 기대이율은 당해 지역 및 대상 토지의 특성을 반영하는 이율로 정하되 산정이 사실상 곤란한 경우에는 실현가능한 이율로 정한다고 규정되어 있다.
부동산의 특성으로 인한 수익성, 안전성, 환금성에서 차이가 있어 정상적인 부동산 이윤율과 직접적으로 연관하여 적용하는데 많은 문제점이 존재 하지만 한국감정평가협회의 토지용도 및 이용 상황에 따른 기대이율을 근간으로 적용하여 인근 동종 유사의 임대사례를 징수해 그 구체적인 임대수익률을 검증한 후 소송 감정보고서에 기대이율 산정에 따른 구체적인 적용근거와 합리적인 설명을 명시함이 타당하다.
여섯번째 국가차원의 부동산 경영대책이 이루어져야 한다.
미불용지가 발생하는 것은 지방

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구범위 2
• 2. 연구방법 2
• 제2장 하천부지에 대한 이론적 고찰 3
• 제1절 하천의 구분 3
• 제2절 하천구역 4
• 제3절 하천부지의 개념 7
• 1. 실정법상 의미 7
• 2. 유사부지와의 구분 7
• 제3장 하천부지에 대한 보상제도 10
• 제1절 보상의 대상 10
• 제2절 보상관련 법률 11
• 1. 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 11
• 2. 하천법 13
• 3. 특별조치법 16
• 4. 실정법상의 흠결 18
• 1) 보상대상의 영역 18
• 2) 영농손실의 문제 19
• 3) 개간비의 문제 20
• 제3절 보상의 유형 및 보상시 평가(기준) 20
• 1. 보상의 유형 20
• 1) 일반법에 의한 보상 20
• 2) 특별조치법에 의한 보상 21
• 3) 보상의 특례(매수청구) 24
• 2. 보상시 평가(기준) 25
• 1) 국가하천, 지방1급하천 25
• 2) 하천예정지 26
• 3) 미불용지 26
• 4) 보상평가 지침 29
• 제4절 미불용지에 대한 보상 33
• 1. 개념 33
• 2. 발생 36
• 3. 평가방법 및 보상 36
• 4. 미불용지 보상에 대한 불복절차 미흡 44
• 제5절 하천부지 보상의 현황과 실태 45
• 1. 하천부지 및 특별조치법에 의한 보상현황 45
• 2. 공익사업에 의한 보상현황 46
• 제4장 위례신도시 하천부지 미불용지 개별사례 48
• 제1절 문제점 48
• 제2절 개선방안 50
• 제5장 하천부지에 대한 보상실무(판례등) 56
• 제1절 대법원에서의 관련 판례 56
• 제2절 국민권익위원회 의결례 62
• 제3절 국토해양부 질의회신 64
• 제6장 결론 66
• 제1절 하천부지 미불용지의 문제점 66
• 제2절 하천부지 미불용지의 개선방안 67
• 참고문헌 73
• ABSTRACT 75
• 국문초록 83