부동산 프랜차이즈 가맹효과 분석

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate franchise business in Korea is still in its infancy. Thus, its business foundation are not well established, and services that franchise headquarters are supposed to provide to the real estate franchisees are not provided properly. Franchisees are having difficulty of getting valuable outcomes from the affiliation due to improper services from the franchise headquarters that are not suitable for the real estate business. Most Franchisees recognize that the affiliation effect is rather limited to the right of utilizing business signs such as a trademark or a brand name.
The purpose of the study is to examine the principles and functions of real estate franchise system in Korea, and to present how to improve the management of real estate franchise business, which is in a transition period at the moment. The thesis also analyzes the effects of real estate franchise affiliation. Based on the survey result collected from the real estate brokers in Seoul area, the thesis identifies the current status of the real estate franchise business in the country.
In this study, I will also check functions and characteristics of real estate franchise system in Korea, when the current franchise businesses were established, current affiliation conditions, services being provided and characteristics. And I will analyze how much and in what aspects those real estate franchisees have positive influences compared to non-franchisees through the comparison between franchisees of which headquarters provide various services and non-franchisees which are spontaneous real estate agents.
I also sorted out real estate franchisees and non-franchisees among real estate agents located in Seoul and performed a survey to analyze affiliation effects of two groups by comparing (1)respective demographic characteristics, (2)knowledge and attitude on real estate franchise, and (3) business results and capacity of real estate agents in two groups.
Results derived from this study are as follows.
First, despite that most of real estate franchisees enter into a contract and pay expensive affiliation fee, they tend to get only advertisement effect which can increase their business credibility by acquiring highly recognized brand of the headquarters. Franchise headquarters do not advertise or promote business activities for the franchisees, but concentrate only on lending its brand name to franchisees.
Second, although headquarters and franchisees need to keep cooperative relationships in order to maximize mutual benefits for both headquarters and franchisees, headquarters are not capable of controlling the franchisees, and franchisees do not cooperate with the franchise headquarters.
Third, although the affiliation of real estate franchise may result in some positive effect, most franchisees are not satisfied with the level of services provided by the franchise businesses. Considering the expensive affiliation fee, franchise headquarters do not seem to provide the services that they are supposed to provided. There seem to be no significant difference in the outcome of business activities between franchisees and non-franchisees.
Fourth, franchise headquarters do not provide integrated services related to real estate brokerage such as continuous training, provision of management know-how, client relationship, advertisement, etc.
Due to the lack of previous researches on this topic and the short history of real estate franchise business in the country, the identification and the collection of data for real estate franchise businesses and their affiliation were difficult. However, the thesis could accomplish the study purpose by examining the effects of franchise affiliation in detail by comparing franchisees and non-franchisees for profitability and changes in the number of clients. In the future, further analysis on the business performance of franchisees and on-line agents to get more meaningful information.

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라의 부동산 프랜차이즈는 역사가 짧고 프랜차이즈 사업기반이 제대로 구축되지 않아 프랜차이즈 가맹본부가 제공하여야 하는 서비스가 제대로 제공되지 못하고 있는 실정이다. 프랜차이즈 가맹점들은 단순한 상표나 상호 등의 영업표식만을 이용하는 권리로서의 가맹효과를 인식하고 있으며, 중개업 현실에 적합하지 않은 가맹본부의 서비스 제공으로 프랜차이즈 가맹에 따른 뚜렷한 성과를 나타내지 못하고 있다.
따라서 본 연구는 현재 과도기에 있는 국내 부동산 프랜차이즈의 건실한 정착을 도모하고자 부동산 프랜차이즈 시스템의 기능과 원리를 검토한 후 부동산 프랜차이즈 가맹의 효과를 분석하여 연구결과를 토대로 현재 우리나라 부동산 프랜차이즈의 실태를 파악하고자 한다.
본 연구는 우리나라 부동산 프랜차이즈 시스템의 기능과 특징, 그리고 현재 우리나라에서 활동 중인 부동산 프랜차이즈 업체들의 설립시기, 가맹현황, 제공서비스, 특성 등을 알아보고, 부동산 프랜차이즈 가맹본부로부터 다양한 서비스를 제공받는 가맹점과 자생 중개업소인 비가맹점 간의 비교를 통하여 부동산 프랜차이즈 가맹점이 비가맹점에 비하여 어느 정도, 어느 면에서 긍정적인 영향을 미치는지를 분석하고자 하였다.
그리고 서울시에 소재한 부동산 중개업소 중 부동산 프랜차이즈 가맹점과 비가맹점을 구분하여 설문조사를 실시하여 두 집단 간의 ①인구 통계학적 특성, ②부동산 프랜차이즈에 대한 지식 및 태도, ③중개업자의 영업실적 및 능력을 비교하여 부동한 프랜차이즈 가맹효과를 분석하였다.
본 연구를 통해 도출된 결과는 다음과 같다.
첫째, 부동산 프랜차이즈 가맹 중개업자의 대부분은 본부의 인지도 있는 브랜드를 취득함으로써 고객에게 중개업소의 신뢰도를 높일 수 있는 광고효과를 노리고 높은 가맹비를 지불하고 가맹본부와 가맹계약을 맺음에도 불구하고 가맹본부는 적극적으로 가맹점을 광고, 홍보하지 않고 간판장사만을 지원하는 경우가 많다는 점이다.
둘째, 가맹본부와 가맹점은 상호 협력적 관계를 유지하여 서로의 이익을 극대화할 수 있도록 긴밀한 관계를 형성하여야 함에도 불구하고 가맹본부는 가맹점에 대한 통제력을 가지고 있지 않으며 가맹점은 가맹본부의 통제에 비협조적인 자세를 취하고 있다.
셋째, 연구의 분석결과 부동산 프랜차이즈의 가맹이 어느 정도 긍정적인 효과를 미친다는 것을 알 수 있었으나, 비싼 가맹비에 비하여 만족할 만한 수준은 아니며 가맹본부가 가맹점에게 제공하여야 할 서비스의 대부분이 제공되지 않고 있다. 그러므로 가맹점은 서비스 항목에 있어 전체적으로 불만족스러운 경향을 나타내고 있으며 부가적인 서비스의 제공이 미흡하여 질적인 면에서는 비가맹점과의 차별성이 거의 없다는 것을 알 수 있다.
넷째, 가맹본부는 가맹점에게 지속적으로 업무에 대한 전반적인 지식과 고객의 관리기법 등의 전문적인 경영노하우를 제공하여 가맹점의 업무가 좀 더 전문화, 종합화 될 수 있도록 질적인 면의 개선을 위해 노력해야 하지만 가맹점에 대한 지속적인 관리가 미흡하여 종합부동산 서비스가 제공되지 않고 있다.
본 연구의 한계점으로는 선행연구가 부족하고, 우리나라의 부동산 프랜차이즈가 아직 정착된 단계가 아니기 때문에 자료의 수집이 어려워 보다 체계적인 분석이 곤란하였던 점을 들 수 있다. 또한 부동산 프랜차이즈 가맹점과 비가맹점 두 집단 간에 수익성 비교를 통하여 가맹효과를 구체적으로 파악하려 하였으나 대부분의 중개업자들이 경제적인 사항에 관한 질문에 대해 솔직한 응답을 기피하여 신뢰성이 다소 떨어지긴 하지만 중개건수나 고객의 방문회수 등의 항목을 통하여 수익성에 관한 부분을 보충할 수밖에 없었다.
최근 프랜차이즈 가맹비 부담으로 인해 온라인 회원가입을 통한 중개업 활동이 증가하는 추세이므로 향후에는 부동산 프랜차이즈 가맹점과 비가맹점 간의 비교 외에도 프랜차이즈 가맹계약을 맺은 집단과 온라인 회원가입을 한 두 집단 간의 비교연구 또한 필요하다고 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 이론적 고찰 = 4
• 제1절 부동산 프랜차이즈 = 4
• 1. 프랜차이즈의 개념 및 업종분류 = 7
• 2. 부동산 프랜차이즈의 개념 및 기능 = 9
• 제2절 부동산 프랜차이즈의 가맹효과 = 13
• 1. 부동산 프랜차이즈 가맹효과의 개념 = 13
• 2. 가맹점과 비가맹점의 차이점 = 15
• 3. 가맹점의 제공서비스 = 16
• 제3절 선행연구의 고찰 = 17
• 1. 프랜차이즈 효과성에 관한 연구 = 17
• 2. 부동산 프랜차이즈에 관한 연구 = 18
• 제3장 국내의 부동산 프랜차이즈 = 20
• 제1절 부동산 중개업의 현황 = 20
• 제2절 국내 부동산 프랜차이즈의 가맹현황 = 22
• 1. 국내에 진출한 외국계 부동산 프랜차이즈업체 = 22
• 2. 국내 부동산 프랜차이즈업체 = 25
• 제3절 현황분석의 시사점 = 35
• 1. 영세성 = 35
• 2. 가맹점의 지역적 편재성 = 36
• 3. 가맹점의 특화서비스 부재 = 37
• 제4장 부동산 프랜차이즈 가맹효과에 대한 실증분석 = 38
• 제1절 조사대상과 방법 = 38
• 1. 조사대상 = 38
• 2. 분석방법 = 38
• 제2절 설문지의 구조와 분석방법 = 39
• 1. 설문지의 구조 = 39
• 2. 설문조사 방법 = 40
• 제3절 표본의 일반적 특성 = 41
• 제4절 설문조사의 분석결과 = 45
• 1. 부동산 프랜차이즈 가맹 중개업자 대상 = 45
• 2. 부동산 프랜차이즈 비가맹 중개업자 대상 = 56
• 3. 부동산 프랜차이즈 가맹효과에 대한 집단 간 차이 분석 = 64
• 제5장 결론 = 70
• 제1절 분석결과의 요약 = 70
• 제2절 연구의 한계점 및 향후 연구과제 = 74