실물옵션을 이용한 재건축예정 아파트의 감정평가: 가격과 비용의 확률과정을 고려한 모형을 중심으로 = Appraisal of Apartments to be Rebuilt Using Real Options: Focused on the Model Considering the Probability Process of Price and Cost

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study theoretically constructs a model that considers both price and cost uncertainty, applies it to apartments to be rebuilt in Gangnam-gu, Seoul, and derives the value of apartments to be rebuilt and compares it with the application results of the maturity model considering only NPV method and price uncertainty. By analyzing, we tried to identify the characteristics of the real option model. The results of the analysis show that the value of the real option model considering uncertainty is greater than the NPV method without considering uncertainty. About 25% to about 34%. On the other hand, in the real option model, the value of model 2 reflecting the uncertainty of price and net profit was the largest value, assuming the development cost as the time invariant parameter in the model constructed in this study. Model 1, which reflects all uncertainties, has the next highest value, while Model 3, which reflects only uncertainty in price, shows the smallest value. These findings suggest that in the appraisal practice, various real option models should be applied to the situation. In other words, it is preferable to apply model 1 when volatility of price, cost, and net income is expected, model 2 when volatility of price and net income is expected, and model 3 when only volatility of price is expected

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 가격과 비용의 불확실성을 모두 고려한 모형을 이론적으로 구축한 후 서 울시 강남구 재건축예정아파트에 적용하여 재건축예정아파트의 가치를 도출하고, NPV법과 가격의 불확실성만을 고려한 만기무한모형의 적용결과와 비교분석함으로 써 실물옵션모형의 특징을 파악하고자 하였다. 분석결과 불확실성을 고려한 실물옵 션모형의 가치가 불확실성을 고려하지 않은 NPV법에 비해 큰 값을 보여주고 있는 데, 실물옵션모형과 NPV법의 차이에 해당하는 옵션가치는 실물옵션모형에 의한 재 건축예정아파트 가치의 약 25%에서 약 34%로 분석되었다. 한편, 실물옵션모형 중 에서는 본 연구에서 구축한 모형에서 개발비용을 시간불변파라미터로 가정하고 가 격과 순수익의 불확실성을 반영한 모형 2의 가치가 가장 큰 값으로 나타났으며, 가 격, 개발비용 그리고 순수익의 불확실성을 모두 반영한 모형 1이 다음으로 큰 값을 지니고, 가격의 불확실성만을 반영한 모형 3이 가장 작은 값을 나타냈다. 이러한 결 과는 감정평가실무에서 상황에 맞게 다양한 실물옵션모형을 적용하여야 함을 시사 한다. 즉, 가격과 비용, 순수익의 변동성이 예상될 때에는 모형 1을, 가격과 순수익 의 변동성이 예상될 때에는 모형 2를, 가격의 변동성만이 예상될 때에는 모형 3을 적용하는 것이 바람직함을 의미한다.

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