부동산 경매절차에서 임차인 권리보호의 법적 과제와 개선방안 = Legal Challenges and Institutional Improvements in Protecting Tenants’ Rights in Real Estate Auction Procedures

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 경매절차는 채권자의 권리 실현을 위한 법적 수단이지만, 경매 대상 주택에 실거주중인 임차인의 권리는 구조적으로 배제될 위험에 놓여 있다. 본 논문은 주택임대차보호법, 민사집행법, 부동산등기법 간의 충돌 및 판례 해석의 불일치가 임차인의 권리 실현에 어떤 장애 요인으로 작용하는지를분석하였다. 특히 대항력과 우선변제권, 임차권등기명령 등 제도가 경매 현장에서 실효성을 확보하지 못하는 대표 사례를 유형화하여 검토하였다. 가등기권자와의 권리 충돌, 고지 미흡, 정보 비대칭 등이 반복적으로 나타나는 구조적 문제임을 밝히고, 이를 해결하기 위한 여섯 가지 정책 개선안을 제시하였다. 연구는 공시체계 통합, 예고등기 제도 도입, 자동 알림 시스템 구축 등을 통해 임차인의 권리를 실질적으로 보장할 수 있는 방안을 모색하였다. 본 논문은 임차인의 권리를 실효성 중심의 법적 보호 체계로 전환하는데 실질적 기여를 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate auction system in Korea functions as a formal legal mechanism for satisfying creditors’ claims; however, it frequently undermines the rights of tenants residing in auctioned properties. This study investigates how inconsistencies and interpretive conflicts among the Housing Lease Protection Act, the Civil Execution Act, and the Real Estate Registration Act hinder the effective protection of tenant rights throughout the auction process. By categorizing recurrent infringement patterns—such as priority disputes with provisional registrations, failures in mandatory notification, and structural deficiencies in public information disclosure—the research conducts a legal doctrinal analysis supported by key judicial precedents.
Based on this analysis, the study proposes six structural reform strategies: (1) introducing a pre-registration system for lease rights to ensure enforceable publicity, (2) integrating administrative and registry databases for accurate disclosure in auction records, (3) enabling time-stamped resident registration to resolve conflicts arising on identical dates, (4) establishing mandatory identification of actual occupants in corporate lease contracts, (5) adopting automated dividend-notification systems for vulnerable tenants, and (6) constructing a unified digital platform for tenant-related rights information.
The findings demonstrate that the current legal framework provides only formalistic protections, while systemic information gaps and procedural barriers lead to substantial, recurring infringements of tenant rights. This research offers a practical and institutionally grounded reform roadmap, contributing to a shift from nominal statutory safeguards toward an effectiveness-oriented paradigm of tenant protection in Korea’s real estate auction proceedings.