｢부동산서비스산업 진흥법｣ 재검토를 통한 제2차 기본계획의 성공적 추진 방안 연구: AI 시대 혁신과 신뢰 기반의 법제도 개선을 중심으로 = A Study on Successful Promotion Strategies for the 2nd Basic Plan through a Review of the “Real Estate Service Industry Promotion Act”: Focusing on Legal and Institutional Improvement for Innovation and Trust in the AI Era

국문 초록 (Abstract)

AI 시대의 도래는 부동산서비스산업의 기술 혁신과 고부가가치 산업으로의 빠른 성장을 이끌고 있다.
그러나 최근 전세사기와 같은 중대 부동산 사고 발생, 전통적 산업 주체와 신기술 기반 산업 간의 갈등 심화라는 복합적 난제에 직면해 있다. 더욱이, 1~2인 및 고령 가구 증가 등 인구 구조 변화와 저성장 기조는산업의 근본적인 체질 개선을 더욱 절실하게 요구한다. 이러한 상황에서 2026년부터 시작될 ｢제2차 부동산서비스산업 진흥 기본계획｣(이하 ‘제2차 기본계획’)의 성공적인 추진을 위해서는 그 근거 법률인 ｢부동산서비스산업 진흥법｣(이하 ‘진흥법’)의 전면적인 재검토가 시급하다.
본 연구는 진흥법의 현행 법제도적 한계를 심층 진단하고, 제1차 기본계획의 정량적･정성적 평가를 바탕으로 제2차 기본계획 수립을 위한 구체적인 법제 개선 방안을 도출하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 문헌연구와 정책 분석을 수행하였으며, 관련 실태 분석 데이터와 법적 쟁점들을 연계하여 심층 분석하였다.
연구 결과, 현행 진흥법은 ① ‘부동산서비스’ 정의의 협소함으로 인한 신기술 수용 한계, ② 국가 책무규정의 형식성(선언적 규정), ③ 산업 지원 시스템의 실효성 부족(재량행위), ④ 데이터 인프라의 법적 근거 미비 등의 문제점을 안고 있음이 확인되었다.
이에 본 연구는 AI･디지털 전환 시대의 부동산서비스산업이 혁신을 넘어 공정성, 포용성, 지속가능성을 확보할 수 있도록, 제2차 기본계획의 3대 전략 방향인 ‘AI･디지털 기반 혁신’, ‘신뢰 강화’, ‘소비자 지향’을 법적으로 뒷받침하기 위해 다음의 개선 방안을 제시한다.
첫째, AI･디지털 기반 혁신 성장 및 공정 경쟁 환경 조성을 위해 ‘디지털 부동산서비스’ 개념 신설, ‘부동산서비스 혁신 실증특례’ 도입, 그리고 데이터 기반 진흥 및 거대 플랫폼의 시장 지배력 제어를 위한 법적 기반 마련을 제시한다. 특히 플랫폼의 ‘알고리즘 투명성 가이드라인’ 법제화 및 ‘데이터 공유 의무화’를통해 공정한 시장 환경을 조성하고, 프롭테크 확산에 따른 플랫폼 종사자 등 고용의 질 제고 및 사회안전망 확충 방안을 포함한다.
둘째, 지속가능한 산업 발전 및 포용적 성장을 위해 융복합 서비스 모델 유연화를 위한 특례 조항 신설, ESG 경영 확산 지원을 위한 법제화(ESG 우수 사업자 인증 및 정보 공개 의무화), 그리고 미래 인력 양성및 해외 진출 지원 강화를 제안한다. ESG 요소를 단순히 규제가 아닌 산업의 ‘미래 경쟁력’이자 ‘제3차파급 효과’ 창출의 동인으로 해석한다.
셋째, 공공성 강화 및 소비자 보호를 위해 중대 부동산 사고 피해자 보호 특별 조항 신설(‘선 보상-후구상’ 체계 명시), 거래 안전 및 신뢰 제고를 위한 규제 강화, 그리고 부동산 분쟁 해결 체계 고도화를 제안한다. 나아가 수도권과 지방의 부동산서비스 격차 해소를 위한 ‘지역 균형 발전’ 방안으로서 ‘공공 부동산종합서비스 모델’ 구축 및 지역 기반 사회적 기업 육성을 제안한다.
궁극적으로 본 연구는 “전통적 부동산 산업의 디지털 대전환”과 “소비자 중심의 고신뢰 생태계 구축” 을 성공적으로 달성함과 동시에, 그 과정에서 발생할 수 있는 사회적 문제점들에 대한 법제도적 대비책까지 포괄적으로 마련하였다. 본 연구의 제언들은 향후 입법 논의의 실질적인 가이드라인을 제공할 것이며, 부동산법학 분야의 후속 연구자들이...

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The advent of the AI era is driving technological innovation within the real estate service industry and accelerating its growth into a high value-added sector.
However, the industry currently faces complex challenges, including the occurrence of significant real estate incidents such as Jeonse (Korea’s unique lump-sum deposit lease system) fraud and deepening conflicts between traditional industry players and new technology-based sectors. Moreover, demographic shifts, such as the increase in single or two-person households and an aging population, coupled with a trend of low economic growth, urgently necessitate a fundamental structural improvement of the industry. In this context, for the successful implementation of the “2nd Basic Plan for the Promotion of the Real Estate Service Industry” (hereinafter “the 2nd Basic Plan”), scheduled to commence in 2026, a comprehensive review of its underlying legal basis, the “Real Estate Service Industry Promotion Act” (hereinafter “the Act”), is imperative.
This study aims to conduct an in-depth diagnosis of the current legal and institutional limitations of the Act and, based on a quantitative and qualitative evaluation of the 1st Basic Plan, derive specific legal improvement measures for the establishment of the 2nd Basic Plan. To this end, literature review and policy analysis were conducted, integrating actual condition analysis data with legal issues for an in-depth examination.
The research results confirmed that the current Act harbors several problems: ① limitations in embracing new technologies due to the narrow definition of ‘real estate services,’ ② the perfunctory nature of state responsibility provisions (declaratory provisions), ③ insufficient effectiveness of the industry support system (discretionary acts), and ④ a lack of legal basis for data infrastructure.
Accordingly, to ensure that the real estate service industry in the era of AI and digital transformation secures fairness, inclusiveness, and sustainability beyond innovation, this study proposes the following improvement measures to legally underpin the three strategic directions of the 2nd Basic Plan: ‘AI and Digital-based Innovation,’ ‘Strengthening Trust,’ and ‘Consumer-Oriented Approach.’ First, to foster AI/digital-based innovative growth and a fair competitive environment, this study proposes establishing a new concept of ‘Digital Real Estate Services,’ introducing a ‘Regulatory Sandbox for Real Estate Service Innovation,’ and preparing a legal basis for data-driven promotion and control of the market dominance of giant platforms. In particular, it includes measures to create a fair market environment through the legalization of ‘Algorithm Transparency Guidelines’ for platforms and ‘Mandatory Data Sharing,’ as well as plans to improve the quality of employment and expand the social safety net for platform workers (gig workers) in line with the spread of Proptech.
Second, for sustainable industry development and inclusive growth, this study suggests creating special provisions for the flexibility of convergent service models, legalizing support for the diffusion of ESG management (ESG excellent business certification and mandatory information disclosure), and strengthening future talent development and support for overseas expansion. Here, ESG elements are interpreted not merely as regulations but as drivers for the industry's ‘future competitiveness’ and the creation of ‘third-wave ripple effects.’ Third, to strengthen public nature and consumer protection, this study proposes establishing special provisions for protecting victims of major real estate accidents (specifying a ‘pre-compensation, post-subrogation’ system), reinforcing regulations to enhance transaction safety and trust, and upgrading the real estate dispute resolution system. Furthermore, as a measure for ‘balanced regional development’ to resolve the service gap...