전세사기 예방을 위한 제도 개선방안 연구 = A Study on Improving the Jeonse System to Prevent Jeonse Fraud

국문 초록 (Abstract)

전세제도의 문제점을 보완하기 위해 확정일자 제도나 임차권등기명령 제도를 도입하고 최근들어 선순위 보증금 규모나 임대인의 세금체납정보를 알 수 있게 하는 등 개선노력을 해왔으나 아직 미흡하다. 이에 본 연구에서는 전세사기 유형을 체계적으로 분류하고, 선행연구에서 제시한 방안들을 검토한 후 사기예방을 위한 전세관련 제도 전반에 대하여 종합적이면서도 구체적인 개선방안을 제시하고자 하였다.
전세사기 유형은 주체와 시점별로 다양하게 나타난다. 이러한 문제가 발생하는 이유는 전세계약 당사자인 임대인과 임차인간의 정보비대칭성, 임차인의 채권자로서의 권리 미보장, 관련 기관간의 정보 미공유 등으로 요약된다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구에서는 다음과 같은 제도개선 방안을 제안하였다. 먼저 임대주택의 정보공시와 대항력 확보을 위해 가장 명확한 방법인 전세권설정 등기의무화를 제안한다. 둘째, 무분별한 갭투자를 예방하고 전세보증금 미반환사고율을 낮출 수 있는 방법으로 전세가율 상한제를 제안한다. 셋째, 전세계약기간 중 임대인 변경 시 고지의무를 부여하는 것이다. 무자력자에게 소유권을 이전하고 보증금반환 책임을 면하는 사기를 크게 줄일 수 있을 것이다. 넷째, 허위계약서 제출이나 이중계약을 방지하도록 전세관련 기관간 정보공유 강화이다. 다섯째, 중개제도 관련하여 공인중개사의 책임 강화, 임대인이 정보제공 의무화, 표준계약서 개선 및 사용의무화 등을 제안한다. 마지막으로 임차인들의 어려움 해소하기 위한 다양한 보증ㆍ보험제도 도입이 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Various efforts have been implemented to address the issues in the Jeonse system but such efforts remain insufficient. This study seeks to systematically classify the types of Jeonse fraud, review the measures suggested by previous studies, and propose comprehensive and specific improvements to the Jeonse system overall to prevent fraud.
This study proposes several solutions. First, we recommend making Jeonse registration mandatory as the most straightforward method to ensure public disclosure of rental housing information and secure tenants' rights. Second, we suggest implementing a cap on the Jeonse rate to deter reckless gap investment. Third, it is necessary to require notification when there is a change of landlord during the lease period, as this could significantly reduce fraud involving the transfer of ownership to insolvent parties who then evade responsibility for returning deposits. Fourth, strengthening information sharing between Jeonse-related organizations is crucial to prevent the submission of false contracts or double contracts. Fifth, regarding the brokerage system, we propose reinforcing the accountability of certified real estate agents, mandating landlords to provide essential information, improving standard contracts, and requiring use of such contracts. Lastly, it is essential to introduce various guarantee and insurance systems to alleviate the difficulties faced by tenants.

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