택지개발사업의 개발이익 배분에 관한 연구 : 1기 신도시를 중심으로 = (A) Study on the Betterment Distribution of Residential Development : Focused on the 1st new towns

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 분당 및 일산신도시의 사례분석을 통하여 토지의 소유 단계별로 경제주체가 향유하는 개발이익의 규모를 체계적으로 산정하고, 개발이익의 배분구조를 분석하였으며, 두 신도시의 개발이익 규모 및 배분구조를 비교분석하였다.
먼저 개발이익 규모추정에 대한 선행연구를 통하여 개발이익에 대한 개념을 정의하고, 개별 경제주체들이 투입한 비용과 회수한 금액에 대한 실거래 가격 자료를 확보하여 회계적인 방법으로 개발이익을 산정하였다.
사례분석 결과를 요약하면 다음과 같다.
정부를 제외하고, 분당신도시 아파트 건설과정에서 발생한 개발이익을 ‘아파트피분양자 70.42% - 택지개발업자 14.58% - 주택건설업자 10.62% - 토지소유자 4.38%’의 순으로 향유하고 있었으며, 일산신도시는 ‘아파트피분양자 73.08% - 주택건설업자 13.07% - 택지개발업자 12.69% - 토지소유자 2.97%’의 순으로 개발이익을 향유하고 있었다. 이러한 결과로 볼 때 두 가지 시사점을 얻을 수 있었다.
첫째, 분당 및 일산신도시의 개발이익 총액과 주체별 개발이익의 크기는 용적률 및 입지의 차이로 인해 분당신도시의 경우가 다소 크지만, 각 주체별 개발이익의 비중은 두 신도시가 상호 비슷하다는 것이다. 따라서 평촌, 산본, 중동 등 사례분석을 하지 않은 다른 1기 신도시들도 비슷한 시기에, 같은 공영개발방식을 통해 택지개발사업을 하였으므로 주체별 개발이익의 규모는 다소 차이가 있을지라도 그 비중은 분당 및 일산신도시의 경우와 비슷하게 나올 것으로 추론할 수 있겠다.
둘째, 분당신도시와 일산신도시의 개발이익의 규모 및 비중이 주체별로 불균형을 이루고 있다는 점이다. 아파트피분양자가 더 큰 개발이익을 누리는 것은 토지보상, 용지공급, 분양가 등을 정할 때에는 규제가 있었으나, 분양이후 시세의 결정에는 규제가 없기 때문인 것으로 추정된다. 반면 토지소유자가 다른 주체들에 비해 상대적으로 작은 개발이익을 누리고 있는 이유로는, 첫째 토지보상가액을 평가할 때 당해 개발사업으로 인하여 발생하는 개발이익을 원칙적으로 배제하고 있는 점, 둘째 생활보상과 같은 간접적 보상 부분은 본 연구의 개발이익 범주에서 배제하였기 때문인 점 등으로 사료된다.
택지개발사업을 할 때에 특정 주체의 개발이익이 과대하거나, 과소하게 배분되는 것은 사회 전체적인 시각에서 볼 때 바람직하지 않다. 택지개발사업의 전 과정에 걸쳐 단계별 경제주체들이 향유하는 개발이익이 균등하게 배분될 수 있도록 정책당국자들은 합리적인 정책을 수립해야 할 것이다.
이러한 목적을 위해 본 연구의 결과가 기초자료로 유용하게 활용될 수 있을 것이라 생각된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The study focused on calculating the betterment distributed to each economic agents by the level of the land ownership, analyzing the allocation structure of the betterment, and comparing the betterment size and betterment distribution structure for the two new towns through the case study of Bundang and Ilsan New Towns.
It defined the concept of the betterment through the previous studies on the estimated size of betterment, securing the data on the cost spent by individual economic agents and real transactional price for recovered amount and calculate betterment in an accounting method.
The findings of the case analysis were as following:
The betterment accruing in the process of residential development in the Bundang New Town were distributed by following orders ‘apartment buyer(70.42%) - housing land developer(14.58%) - housing builder(10.62%) - land owner(4.38%)’. The betterment accruing in the process of residential development in the Ilsan New Town were distributed by following orders ‘apartment buyer(73.08%) - housing builder(13.07%) - housing land developer(12.69%) - land owner(2.97%)’. This result presented two suggestions:
First, the absolute betterment in the Bundang New Town and the betterment that each economic agent earned were larger in than Ilsan New Town due to the difference in the floor area ratio and location, but the development profit ratio that economic agents earned was mutually similar in two new towns. Other 1st-term new towns such as Pyongchon, Sanbon and Jungdong New Town not discussed in this case had the residential development in the same pubic development method in a similar period. Therefore, it can be analogized that the ratio of betterment that each party earns in those new towns will be similar to that of Budang and Ilsan New Towns though the size of betterment by economic agent may be more or less different.
Second, the absolute amount and the distribution ratio of the betterment in Bundang and Ilsan New Towns were unbalanced by each economic agent. Apartment housing buyers enjoyed larger betterment. It was estimated to be because there were restrictions in deciding on land compensation, land supply, selling price and the like but there were not restrictions in deciding on the current price after installment sale. On the other hand, landowners enjoyed relatively small betterment compared to the other economic agents. The first reason is that the betterment accruing from the residential development in principle excluded in evaluating the compensation money for land. The other reason is that the part of indirect compensation such as living compensation was excluded from the category of betterment discussed in this study.
From the social perspective, it is not desirable that betterment are allocated to a particular agent little or excessively in engaging in the residential development. Policymakers should establish the reasonable policy so that the betterment distributed to the economic agents throughout the process of the residential development project may be equally allocated to them.
It is expected that the findings of this study will be used as basic material.

목차 (Table of Contents)

• 표목차 = ⅲ
• 그림목차 = ⅴ
• 국문초록 = ⅵ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 3
• 제2장 개발이익의 이론적 배경 = 6
• 제1절 개발이익의 개념과 경제적 의미 = 6
• 1. 개발이익의 개념 = 6
• 2. 개발이익의 경제적 의미 = 8
• 제2절 선행연구 고찰 및 시사점 = 9
• 1. 선행연구의 고찰 = 9
• 2. 선행연구의 시사점 = 17
• 제3장 신도시 건설과 개발이익 = 19
• 제1절 신도시 건설정책 = 19
• 제2절 개발이익 산정의 기준 = 22
• 제4장 개발이익 배분의 실증분석 = 27
• 제1절 사례대상의 선정 = 27
• 1. 조사대상의 선정 = 27
• 2. 분석자료 = 31
• 제2절 분당신도시의 개발이익 배분 = 34
• 1. 토지소유자의 개발이익 = 34
• 2. 택지개발업자의 개발이익 = 39
• 3. 주택건설업자의 개발이익 = 45
• 4. 아파트피분양자의 개발이익 = 50
• 5. 정부의 개발이익 = 53
• 6. 경제주체별 개발이익의 비교 = 54
• 제3절 일산신도시의 개발이익 배분 = 57
• 1. 토지소유자의 개발이익 = 57
• 2. 택지개발업자의 개발이익 = 60
• 3. 주택건설업자의 개발이익 = 64
• 4. 아파트피분양자의 개발이익 = 68
• 5. 정부의 개발이익 = 71
• 6. 경제주체별 개발이익의 비교 = 71
• 제4절 개발이익의 비교분석 = 74
• 1. 분당신도시와 일산신도시의 개발이익 비교 = 74
• 2. 사례분석 결과의 시사점 = 77
• 제5장 결론 = 79
• 제1절 요약 및 결론 = 79
• 제2절 연구의 한계 및 향후 과제 = 83
• 참고문헌 = 84
• ABSTRACT = 90