「임대차보호법」상 변칙적 공시방법에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

부동산거래에 있어서 대항력 있는 권리변동은 원칙적으로 등기부에 기재되고, 등기부에 기재된 대항력 있는 권리는 누구에게나 제한 없이 공시되어 제3자의 거래안전에 기여하게 된다. 이러한 추세는 공시방법의 다양성에도 불구하고 선진각국에 공통적인 것이다. 그런데 우리나라의 경우 주택이나 상가건물의 임대차에서는 전입신고나 사업자등록의 신청이 있게 되면 등기가 없이도 임차권의 대항력이 인정되고, 나아가서 임대차계약서상에 일정기관의 확정일자를 갖추게 되면 경매절차에서 보증금의 우선변제권이 인정된다. 따라서 주택이나 상가건물에 대하여 거래하려는 경우에는 등기부등본 이외에도 주민등록표, 사업자등록신청서 내지 등록사항 등의 현황서, 확정일자부계약서 내지 확정일자부 등을 확인할 필요가 생긴다. 그럼에도 불구하고 위와 같은 변칙적인 공시방법은 대항력을 갖는 임대차관계를 모두 나타내고 있는 것은 아니며, 무엇보다 위의 자료들 은 공시성이 제한되어 있어서 일반인이 제한 없이 취득한다는 것은대단히 제한적이다. 이는 결국 거래안전에 심각한 문제점을 일으킨다. 이와 같은 불합리한 점들을 개선하기 위하여 몇 가지 개선방안이 제시될 수 있다. 방안 중의 하나로서 우선 점유만으로 임차권의 대항력을 동시에 공시하는 방법이 모색될 수 있다. 이러한 방안은 현재의 변칙적인 공시방법에 비하여 거래안전에 더 도움이 될 수 있을 것이다. 그러나 점유만으로 임대차의 대항력을 인정하는 방안은 한계가 있다. 점유만으로는 임대차관계의 중요한 내용, 즉 당사자․목적물의 범위․임대차기간·차임 및 보증금에 관한 구체적 사항을 공시할 수 없기 때문이다. 특히 우리나라는 다른 나라들과 달리 보증금(전세금)에 관한 사항이 임대차의 중요한 내용이 된다. 따라서 점유만으로 임대차의 대항력을 인정하는 법제를 수용하는 데는 한계가 있다. 결국, 대항력 있는 임차권의 공시는 기술과 비용이 허락하는 한 등기부를 이용하는 것이 타당할 것이다. 다만 임차인 보호라는 취지를 유지하기 위해서는 임차권등기신청에 단독신청주의를 채택해야 할 것이다. 이렇게 되면 대항요건과 우선변제요건의 이분으로 인한 혼란도 해소될 것이며, 임차인이 차후에 점유나 주민등록을 옮기게 되더라도 임차권의 등기가 존속하는 한 대항력과 우선변제권은 계속 유지되게 될 것이다. 다만 단기간의 임대차의 경우에는 프랑스의 법제를 참고하여 점유만으로 대항력을 인정하는 제도도 모색할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Rights which have opposing power are registered in register books, and these registered rights can be contributed to transaction security for all concerned persons. Such a tendency is in common in advanced countries in spite of variety of official notice. But in Korea, resident registrations about house lease and business registrations about commercial building lease give opposing power to leaseholds without registration in register book, and in condition of equipping date-fixed stamp in documents they give the right of priority-repayment to them. So those who will transact house or commercial building should affirm resident registrations or business registrations certainly , in addition should affirm date-fixed stamps in documents. Nevertheless, Official notices such as above examples cannot show all informations relating to lease contracts. Therefore anyone who will transact house or business building cannot acquire enough informations about former lease contracts. Above all, abnormal official-notices such as resident registrations, business registrations and date-fixed stamps cannot be found by any transactor except special conditions. The reason for such severe restriction on public announcement begins from difference between above abnormal official-notices used only by Korea and register book used commonly by many nations. Therefore, transaction security that is necessary to protecting for all concerned persons infringed severely by above abnormal official-notices. In order to resolving these problems, some methods can be suggested. One method is that means known as occupation alone can announce the opposing power of the leasehold. But occupation alone cannot give sufficient informations to concerned persons. Because occupation alone cannot notice concrete informations such as personal informations of parties, the range of leased objects,lease term, deposits or guarantees and rents etc. Therefore, it would be rational that in principal all informations about leasehold are registered in register books. Because register books can show many informations relating to lease contracts, and can be found by any transactors on every condition. Official-notices by register book can make title analysis more effective than by occupation. This way, conflicts between transactors can be prevented before happening. Nevertheless in shorter period leases, it would be reasonable that occupation alone can hold opposing power as French legislation. But we should not disregard protection of lessee. Because intentions of current laws for protection of tenants should not discolored in any uses of official-notices Though a common official-notice is available to protection of transaction security and protection of lessee, the establishment of institutions that resident registrations, business registrations or date-fixed stamps have opposing power is not rational.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 주민등록표
• Ⅲ. 사업자등록신청서, 등록사항 등의 현황서
• Ⅳ. 확정일자부계약서, 확정일자부
• Ⅴ. 입법론(결어)
• 참고문헌