아파트 가격의 외부효과 추정과 우발적 편익 환수 : 서울시 서초구 사회간접자본과 용도지역 변경을 중심으로 = The Estimation of the Externality Effect on the Apartment Price and The Value Capture of Contingent Benefit : Focusing on Social Overhead Capital and Upzoning in Seocho, Seoul

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Estimation of the Externality Effect on the Apartment Price and The Value Capture of Contingent Benefit
Focusing on Social Overhead Capital and Upzoning in Seocho, Seoul

The real estate and an apartment is the representative asset of an ordinary household in Korea and representative examples of positive externalities on apartment prices, in other words, generation of contingent benefit, are the construction of social overhead capital and up-zoning.
As the opening of the Seoripul Tunnel and the up-zoning of the Naebang Station intersection in Bangbae-dong, Seocho-gu, one of the 25 autonomous districts in Seoul, occurred sequentially in similar areas and periods, this study aims to verify the external effect of apartment prices with the case in which it affects real estate prices limited to the area.
As a prerequisite to suggest the practical proposal of a contingent benefit value capture plan as a result of the study, the spatiotemporal limits of external effects must be strictly measured. Accordingly, DID (Difference in Difference Regression) and RD (Regression Discontinuity) were analyzed crosswise according to time and distance, and the external effects were found in both analyses. First, the price changes of apartments in Bangbae-dong were analyzed by time and distance, with the time point set as before and after the plan announcement, commencement, and completion of Seoripul Tunnel, and the distance divided into 500m and 1km nearby areas. Then, the external effects were examined through statistical analysis by evaluating changes in apartment prices around the negotiation stage and final announcement of the up-zoning of the Naebang Station intersection.
The purpose of this study is to present policy suggestions verifying the external effects of unexpected contingent benefits and value capture, rather than simply capturing the value of benefits resulting from previous development profits.
For the economic externalities, most significantly related to the purpose of the study, two related cases were presented, negative externalities and positive externalities, and reviewed a number of related previous studies. In addition, in relation to the resulting changes in real estate prices, the concept of Coase's theorem and the existing development profit value capture system applied to existing development entities were also analyzed.
In statistical analysis of the effect of Seoripul Tunnel on apartment prices in Bangbae-dong through DID (Difference in Difference Regression), a statistically significant positive effect was found in the 6 and 9 month, in the area within 500m before and after the commencement of tunnel construction. On the other hand, in comparisons of areas within 1km, no statistically significant results were found regardless of the period, which shows that the external effects resulting from the commencement of tunnel construction occurred only at a certain time point and period in the area adjacent to the tunnel.
Referring to previous research that expectations following the completion of a tunnel could be reflected in advance, an additional analysis using 3 months before tunnel completion as the reference point showed that in the analysis within 500m and within 1km, a statistically significant positive (+) value was found at 9 months before and after the completion of tunnel construction.
Subsequently, in the results, applying RD (Regression Discontinuity) to analyze the external effects caused by changes in apartment prices in Bangbae-dong before and after the negotiation and implementation of up- zoning at the intersection of Naebang Station, the estimation value of the local average treatment effect had a positive value, while there were differences in its size and statistical significance depending on the input of control variables.
Comprehensively, it was analyzed that the announcement of the up-zoning plan at the Naebang Station intersection had a statistically positive effect on apartment transaction prices in nearby Bangbae-dong. In cross-analysis on tunnel opening and up-zoning through DID (Difference in Difference Regression) and RD (Regression Discontinuity), detailed differences were statistically found with the same data and temporal and spatial distance conditions and external effects were commonly found, while the temporal and spatial significance ranges of the two analyzes showed different depending on the analysis method. It was also shown that external effects had the greatest impact within the temporal scope at the time of the announcement of the construction commencement and within spatial range for 500m and for up-zoning, at the time of negotiation announcement.
In conclusion, it is suggested that factors such as tunnel construction and up-zoning in a specific area may affect the increase in nearby real estate prices due to their external effects, implying, in terms of government policy, that government policy intervention is required to respond to external effects, rather than relying entirely on market functions.
This study has its significance in that it seeks to propose an appropriate value capture methodology by setting the scope of time and space for the external effects, proving the scope of separate contingent benefits due to tunnel opening and up-zoning through statistical analysis, rather than general development profit value capture from development. It provides grounds for the necessity of an in-depth preparation of measures to value capture the contingent benefits pointed out in this study in various ways from the planning stage to after development completion in the promotion of social overhead capital construction projects or up -zoning by the central government or local governments
In particular, in areas such as Seocho-gu where apartment prices and growth rates are higher than other autonomous districts, various value capture methods can actually be applied. For the method, cases from various previous research at home and abroad were analyzed, and the methodology applicable to contingent benefit value capture for apartments in Bangbae-dong, Seocho-gu were described in Chapter 5, Development Benefit Value Capture Method of External Effects.

국문 초록 (Abstract)

한국에서 일반 가구의 대표적인 자산은 부동산이고 주로 아파트인데, 아파트 가격에 긍정적인 외부효과, 달리 말해 우발적인 개발이익을 발생시키는 대표적인 사례가 사회간접자본의 건설과 용도지역 변경이다.
서울시 25개 자치구 중 서초구에 속한 방배동에 서리풀 터널의 개통과 내방역 사거리의 종상향이 유사한 지역 및 시기에 있어 순차적으로 이루어졌기 때문에 그 지역에 한정하여 부동산 가격에 영향을 미치는 사례로 아파트 가격의 외부효과를 검증하고자 한다.
연구 결과인 우발적 개발이익 환수 방안을 실질적으로 제안하기 위한 전제 조건으로 외부효과의 시공간적 한계를 엄밀하게 측정하기 위해 DID(이중차분분석)과 RD(회귀불연속분석)을 시기와 거리에 따라 교차로 분석하였는데 먼저 시간적인 분석 시점을 서리풀터널의 계획발표, 착공과 준공을 전후로 설정하였고, 거리는 인근 500m와 1km로 구분하여, 시기와 거리별로 구분하였다. 이어 내방역 사거리의 용도지역 변경의 경우도 협의 단계 시점과 최종 발표 시점을 전후로 시간적 범위를 설정하고 거리범위는 500m이내와 이상으로 구분 후 방배동 아파트 가격변화의 유의성을 확인하였다.
본 연구는 종전의 개발이익 발생에 따른 단순한 이익 환수가 아닌 기대하지 않았던 우발적 개발이익 발생에 대한 외부효과의 확인과 그에 따른 가치환수에 대한 정책적 제안을 하는 것을 목적으로 하며 그것과 가장 주요하게 관련된 경제적 외부효과에 있어 부정적 외부효과(Negative Externality)와 긍정적 외부효과(Positive Externality) 두 가지 관련 사례에 대해 조사했고 연계된 다수의 국내외 선행연구를 검토하였다. 또한 부동산 가격의 변화에 있어 코즈의 정리 개념 소개와 기존 개발 주체들에게 적용되는 개발이익 환수제도 등에 대해서도 일부 결과에 적용하였다.
DID(이중차분분석)를 통해 서리풀터널이 방배동 아파트 가격에 미치는 영향을 분석한 결과, 터널 착공 전후 500m 이내 지역에서 6개월과 9개월 기간에서 통계적으로 유의한 정(+)의 효과가 나타났다. 그러나 1km 이내 지역을 비교한 결과에서는 기간에 상관없이 모두 통계적으로 유의한 결과가 나타나지 않았는데 이러한 결과는 터널 착공에 따른 외부효과가 터널에 인접한 지역에서 일정 시점 및 기간에만 발생했음을 보여준다. 터널 준공에 따른 기대감이 선반영 될 수 있다는 선행연구를 참조하여 추가 적으로 터널 준공 3개월 전을 기준 시점으로 하여 분석한 결과 500m 이내와 1km 이내를 기준으로 분석한 결과 모두에서 전후 9개월에서 통계적으로 유의한 정(+)의 값이 산출되었다. 이어서 RD(회귀불연속분석)을 적용하여 내방역 사거리의 용도지역 변경의 협의 및 시행 시점 전후로 방배동 아파트 가격변화에 따른 외부효과를 분석한 결과 국지적 평균처리효과의 추정치는 정(+)의 값을 갖지만 통제 변수의 투입 여부에 따라 그 크기 및 통계적 유의성에는 차이를 보였다는데 분석 결과를 종합하면, 내방역 사거리의 용도지역 변경 계획발표는 인근 방배동 아파트거래 가격에 통계적으로 정(+)의 효과를 미친 것으로 판단됐다.
터널개통과 용도지역 변경에 대해 DID(이중차분분석)과 RD(회귀불연속분석)을 교차로 진행한 결과, 분석 방법론에 따라 시간적, 공간적 유의성 범위가 상이했다. 결국 동일한 데이터로 시간적, 공간적 거리 조건을 전제하여도 통계적 결과는 세부적인 차이를 보였으나 양 분석의 결과 가운데서 일부 공통적인 통계적 유의성이 확인되었는데 시간적 범위로는 터널의 착공 발표 시점, 공간적 범위로는 500m이내의 범위에서, 용도지역 변경의 경우 시간적 범위로는 협의 발표 시점, 공간적 범위로 500m이내의 범위에서 외부효과가 가장 크게 나타나는 것으로 분석되었다.
본 연구 결과를 통해 특정 지역 내 터널 건설 및 용도지역 변경과 같은 요인은 그것의 외부효과로 인해 인근 부동산 가격상승에 영향을 미친다는 결론을 내릴 수 있고 정부의 정책적인 측면에서 인근지역의 부동산 가격상승의 외부효과에 대응 방안으로 시장의 기능에 전적으로 의존하는 것이 아니라 이에 대한 정부의 정책적인 개입이 필요함을 시사한다. 일반적인 부동산 개발에 따른 이익 환수가 아닌 터널개통과 용도지역 변경에 따라 인근지역에 발생하는 우발적 개발이익의 범위를 통계적 분석으로 증명하고 그 외부효과를 시간과 공간적 범위를 설정하여 그 이익에 대한 밸류캡쳐 방법론을 제안하고자 하는 것이 본 연구의 가장 큰 차별 요소이다.
향후 중앙정부나 지방자치단체에서 사회간접자본 건설사업이나 용도지역 변경 등을 추진 시 그 계획단계에서부터 개발 완료 이후까지 여러 방법으로 본 연구에서 지적한 우발적 개발이익을 환수할 방법에 대해서도 심도 있는 방안의 대비가 필요한 이유이다. 특히, 서초구와 같이 아파트 가격 상승률이 다른 자치구 대비 높은 주요 지역에 대해서는 다양한 밸류캡쳐 방식이 실제로 적용될 수 있는데 그 방법에 있어 국내외 다양한 선행연구 사례를 분석하여 서초구 방배동 아파트에 대한 우발적 개발이익 환수를 적용할 수 있는 방법론의 내용을 5장 외부효과의 개발이익 환수 방안에 서술하였다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론. 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적. 1
• 1. 연구의 배경. 1
• 2. 연구의 목적. 4
• 제2절 연구의 범위 및 방법. 5
• 1. 연구의 범위 및 방법 5
• 2. 연구의 구성 14
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 분석 17
• 제1절 외부성과 부동산 가격 17
• 1. 외부성의 개념 17
• 2. 외부성과 부동산가격. 19
• 3. 외부성 해결에 대한 관점 22
• 제2절 사회간접자본(SOC)과 용도지역 변경. 25
• 1. 사회간접자본(SOC) 25
• 2. 사회간접자본(SOC)이 부동산에 미치는 영향. 30
• 3. 용도지역 변경(종상향)과 부동산. 35
• 제3절 가치환수 42
• 1. 우리나라의 부동산 규제 및 개발이익 환수. 42
• 2. 밸류캡쳐의 개념 및 역사적 배경 44
• 3. 밸류캡쳐 도구 및 가치측정. 46
• 제3장 연구 방법. 50
• 제1절 서리풀 터널 50
• 1. 데이터 및 분석기간 50
• 2. 변수의 정의 및 범위. 51
• 제2절 내방역 종상향 53
• 1. 데이터 및 분석기간 53
• 2. 변수의 정의 및 범위 54
• 제3절 분석 방법 55
• 1. 이중차분분석. 55
• 2. 회귀불연속분석. 57
• 제4장 분석 결과. 58
• 제1절 서리풀 터널 실증분석 결과. 58
• 1. 기초 통계분석 58
• 2. 이중차분 분석을 통한 터널 효과 분석. 62
• 3. 회귀불연속 분석을 통한 터널 효과 분석 77
• 제2절 종상향 효과의 실증분석 결과. 80
• 1. 기초 통계분석 80
• 2. 회귀불연속 분석을 통한 종상향 효과 분석 83
• 3. 이중차분 분석을 통한 종상향 효과 분석 88
• 제3절 연구결과 종합 92
• 1. 서리풀 터널의 외부효과 92
• 2. 내방역 용도지역 변경(종상향)의 외부효과. 97
• 제5장 외부효과의 우발적 개발이익 환수방안 100
• 제1절 국내외 우발적 개발이익 환수 제도 100
• 1. 외부효과에 따른 비용 측정, 밸류캡쳐 해외연구 사례 100
• 2. 밸류캡쳐 국내 제도 (서울시 사전협상제도) 101
• 제2절 터널 및 용도지역 변경 외부효과의 밸류캡쳐 104
• 1. 내방역 종상향의 밸류캡쳐 적용. 104
• 2. 서리풀 터널의 밸류캡쳐 적용 . 107
• 제6장 결론 및 시사점 112
• 제1절 결론. 112
• 제2절 시사점 114
• 제3절 연구의 한계 117
• 참고문헌 120
• ABSTRACT. 127