부동산중개계약제도에 관한 연구 = (A) study on mediation contract for real estate transaction

국문 초록 (Abstract)

부동산중개계약제도에 관한 연구를 위하여 부동산중개계약의 이론으로 의의 및 특징, 부동산중개계약의 유형과 법적성질, 부동산중개계약의 성립과 효력 등에 대하여 살펴보고, 부동산중개계약의 책임과 의무로서 부동산중개업자의 책임과 의무, 부동산중개의뢰인의 책임과 의무, 부동산중개계약의 유형별 책임 등에 대하여 살펴보았다. 그리고 부동산중개계약에 대한 비교법적 검토로서 우리나라의 부동산중개계약 변천과정, 외국의 부동산중개계약 입법례를 살펴보고 시사점을 검토하였다. 그리고 중개계약제도의 개선을 위하여 요구되는 아래의 입법방향을 제시하고 부동산중개계약에 관한 현대적 의미의 중요성을 밝히고자 한다.
첫째, 계약법 통일화이다. 외국의 입법례에서 살펴본 바와 같이 부동산중개계약에 대하여도 각국의 제도와 같이 민법에 중개계약에 관한 일반원칙을 규정하고, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에는 부동산중개계약에 관한 세부규정을 규정함으로써 계약법의 통일화가 필요하다.
둘째, 부동산중개계약의 서면화이다. 부동산중개계약의 서면화 정착은 계약의 분쟁을 사전에 방지하고 국민생활과 국가경제에 매우 중요한 과제다. 이를 위하여 부동산중개업자와 중개의뢰인이 자발적으로 부동산중개계약을 서면으로 작성할 수 있도록 정부가 유도정책을 펼쳐야 한다. 부동산거래에 있어서 기초가 되는 부동산중개계약의 서면화를 정착시키는 것이, 부동산문제를 해결하는 지름길이 될 것이다.
셋째, 중개보수와 계약책임의 세분화이다. 성공보수의 개념인 중개보수 이외에 비용상환청구권을 부동산중개계약에서 인정하여 부동산거래계약에 기여한 정도에 따라 부동산중개업자가 중개의뢰인에게 비용의 상환을 청구할 수 있도록 하고, 각종 부동산중개계약의 모습과 내용에 따라 부동산중개업자와 중개의뢰인의 계약책임을 세분화해야 한다. 특히 부동산의 종류 및 부동산중개의 내용이 다양함에 따라 중개보수와 계약책임도 구체적으로 다양하게 세분화되어야 한다. 중개보수와 계약책임은 중개대상물에 따라 달라져야 하고, 중개활동에 있어서 난이도와 부동산의 규모에 따라 달라져야 한다.
넷째, 계약정의와 계약책임의 보장이다. 계약은 자유의사를 가지고 계약 당사자들이 희망하는 법률효과를 원하는 비용으로 원하는 채무를 이행하여 다른 계약당사자에게 원하는 결과를 요구하는 것이 기본원칙이므로 계약 당사자들은 상대적인 권리와 책임이 따른다. 물론 계약 당사자간의 힘에서 균형을 잃고 있을 때에는 계약상의 약자를 보호하는 법률적인 장치가 필요하다. 즉 개인이 계약관계에서 자신의 이익을 지키지 못할 경우에 계약 당사자들의 주장이익을 조정해주는 것이 법률이며 그러한 것이 계약정의를 실현시키는 길이다.
부동산중개계약은 건전한 부동산거래가 이루어지도록 하기 위한 사전 단계의 계약으로써 매우 중요한 계약이다. 따라서 계약 당사자인 부동산중개업자와 중개의뢰인은 부동산중개계약에 있어서 계약정의에 합당한 의무와 책임을 부담하여야 한다.
앞으로 민법을 개정하여 중개계약을 입법화하고 부동산중개계약에 대한 쌍무성에 관한 법리해석이 정립되어야 한다. 그리고 그동안 행정규제의 목적으로 시행하고 있는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에서 규율하고 있는 각종 의무와 그 의무위반에 대한 처벌규정이 일부분 개정되어야 할 것이다. 왜냐하면, 법률제도는 초월적인 가치를 선언하고 확인하는 것을 지상목표로 하여 존재하는 것이 아니라, 계약당사자간의 분쟁을 효과적으로, 그리고 가능한 적은 비용으로 원만히 해결하는데 그 존재이유가 있다고 할 수 있기 때문이다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 第 2 章 不動産仲介契約制度의 一般理論 6
• 제1절 부동산중개계약의 의의와 특징 6
• 1. 부동산중개계약의 개념 6
• 2. 부동산중개계약의 당사자 8
• 3. 부동산중개계약의 특징 9
• 제2절 부동산중개계약의 법적 성질과 유형 13
• 1. 부동산중개계약의 법적성질 13
• 2. 부동산중개계약의 유형 17
• 제3절 부동산중개계약의 성립 26
• 1. 부동산중개계약의 성립 26
• 2. 부동산중개계약의 성립요건 27
• 3. 부동산중개계약의 성립시기 30
• 제4절 부동산중개계약의 효력 32
• 1. 부동산중개계약상의 권리 32
• 2. 부동산중개계약상의 의무 46
• 제5절 부동산중개계약상의 책임 59
• 1. 일반중개계약상의 계약책임 59
• 2. 전속중개계약상의 계약책임 68
• 3. 독점중개계약상의 계약책임 70
• 4. 순가중개계약상의 계약책임 71
• 5. 공동중개계약상의 계약책임 73
• 第 3 障 外國의 立法例 75
• 제1절 일본의 부동산중개계약제도 75
• 1. 부동산중개계약 75
• 2. 부동산중개계약의 성질 76
• 3. 부동산매개인의 매개보수 77
• 제2절 미국의 부동산중개계약제도 79
• 1. 부동산중개계약 79
• 2. 사기방지법 81
• 3. 채무불이행과 손해배상 82
• 4. 부동산중개의 절차 83
• 제3절 중국의 부동산중개계약제도 84
• 1. 민사법의 변천 84
• 2. 통일계약법 85
• 제4절 영국의 부동산중개계약제도 86
• 1. 부동산중개계약 86
• 2. 부동산거래절차 87
• 제5절 우리나라의 부동산중개계약제도 87
• 1. 관습법상의 거간제도 87
• 2. 民事仲介와 商事仲介의 分化 97
• 3. 소개영업법상의 소개계약 102
• 제6절 외국 입법례의 비교 112
• 第 4 障 不動産仲介契約制度의 問題點 및 改善方案 114
• 제1절 부동산중개계약의 문제점 114
• 1. 중개계약 실태상의 문제점 114
• 2. 현행 제도상 문제점 114
• 제2절 부동산중개계약제도의 개선방안 115
• 1. 중개계약서 작성의 의무화 등 115
• 2. 부동산중개수수료율의 개선 등 116
• 3. 전속중개계약의 활성화 제고 117
• 第 5 章 結 論 119
• 1. 종 합 119
• 2. 제 언 120
• 參 考 文 獻 124
• ABSTRACT 129