용적률 거래 활성화를 위한 상가 및 오피스의 하부시장별 용적률 가치에 관한 연구 = Estimation of the Value of Floor Area Ratio of Retail and Office Sub-Markets to Promote the Transfer System of Floor Area Ratio

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the transfer system of FAR(Floor-Area-Ratio), as one way of the disordered development control and land market stabilization, has actively been discussed. As the value of residential real estate has been decreased after financial crisis, it become more important to estimate the value of office and retail FAR correctly. The value of office and retail FAR should be estimated with considering the diminishing marginal utility of the value of office and retail. Moreover, the value of office and retail FAR per non-residential sub-market should be estimated, for the average value of office and retail of each sub-markets differs. In this research, a hedonic price model was developed with the determinants of the value of office and retail using 290 offices and 548 retail buildings in Seoul, Korea. Next, the value of 1% FAR of office and retail in Seoul, Korea. This study shows two helpful outcomes. First, the increase of the FAR by 1% decreases 1,600 won/㎡ of appraisal value per unit in office and 9,900 won/㎡ of appraisal value per unit in retail. Next, the value of 1% FAR is equivalent to about 0.15%∼0.25% of land value for office and about 0.35∼0.62% of land value of retail. The results of this study can be helpful to calculate the transaction price of the FAR of office and retail more correctly.

국문 초록 (Abstract)

최근 난개발의 억제와 토지시장의 안정화 방안으로 거론되는 용적률거래제가 활발히 논의되면서 용적률 가치산정의 중요성이 대두되고 있다. 특히 금융위기 이후 주거용부동산의 가격이 지속적으로 하락하면서, 오피스 및 상가의 용적률 가치에 대한 정확한 산정이 요구된다. 이에 용적률 변화에 따른 부동산가치의 한계효용체감이 반영된 용적률 가치가 각 하부시장별로 산정될 필요가 있다.
본 연구에서는 서울특별시의 290개 오피스 및 548개 상가를 대상으로 오피스 및 상가 평가가격 결정요인들로 구성된 헤도닉모델을 구축하였다. 그리고 상가 및 오피스의 하부시장 및 하부상권별 용적률 1%의 가치를 도출하였다.
분석결과, 첫째, 용적률이 1% 증가하면 오피스와 상가의 건물단위연면적당 평가가격은 각각 1,600원/㎡, 9,900원/㎡ 줄어드는 것으로 나타났다, 둘째로 서울에서 용적률 1%의 가치는 오피스의 경우 토지가치의 0.15%~0.25%, 상가의 경우 토지가치의 0.35%~0.62% 수준이다.
본 연구의 결과 및 용적률 1% 가치 산정방법은 용적률 거래 시 오피스와 상가의 각 하부시장(상권)별 매입가격 산정에 활용될 수 있을 것으로 기대된다.

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