비주거용 부동산 가격공시제도 도입시 과표 및 세수영향 분석

국문 초록 (Abstract)

□ 연구목적
○ 본 연구의 목적은 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도가 도입되는 경우 과표와 세액이 얼마나 달라지는지를 분석하는 것임.
- 정부는 2005년 주택의 가격공시제도 시행 이후 비주거용 부동산에 대해서도 가격공시제도 도입을 추진하고 있으며, 이러한 노력의 일환으로 2015년 말 관련법의 개정으로 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입을 위한 법적기반이 마련되었음.
- 현재 지방세에서 비주거용 부동산에 대한 시가표준액은 토지와 건축물의 시가표준액을 분리 산정하여 합산하고 있으나, 가격공시제도가 도입되면 비주거용 부동산도 주택의 경우처럼 건축물과 그 부속 토지를 통합 평가하여 가격을 산정하게 되면서 시가표준액, 재산세 과세표준 등 과표가 현행과 근본적으로 바뀌게 됨.
○ 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도의 도입으로 인한 과표와 세액의 변동효과를 분석하기 위해 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가와 이들 고시대상에 대한 지방세 시가표준액을 비교하고자 함.
- 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도가 시행되는 경우 비주거용 집합부동산에 대한 실질적인 평가주체(한국감정원), 평가방법 등이 동일하기 때문에 현재 국세청 고시대상인 `오피스텔 및 상업용 건물 기준시가`가 공시가격으로 자리매김할 가능성이 높음.
- 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가와 현행 지방세 시가표준액을 비교분석하고, 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가가 시가표준액으로 사용되는 경우 재산세액 등이 얼마나 달라지는지를 분석함.
□ 분석대상 선정
○ 2015년 1월 1일 기준 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시대상 총 호수는 91만 1,620호이고, 이들 비주거용 집합부동산 중 지역, 용도, 건물연면적 등을 기준으로 표본을 추출하고 지방세의 과세자료와 연결하는 작업을 실시함.
○ 지방자치단체와 국세청 등 두 기관이 자료를 관리하는 방식이 다를 수 있기 때문에 정확한 비교를 위해 다음 세 단계를 거쳐 분석대상을 선정함.
○ 첫째, 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 전체 고시대상 중 지역, 용도를 구분한 후 각 층(strata)에서 5%의 `동`을 추출함.
○ 둘째, 국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시대상 중 추출된 5%의 건물의 호를 기준으로 국세 기준시가와 지방세 시가표준액을 연결하는 작업을 실시함.
- 서울, 부산, 대구 등 8대 광역자치단체에 비주거용 집합부동산에 대한 2015년 재산세 과세자료를 요청함.
- 국세청 자료와 지방자치단체 과세자료가 일치하는 지를 판단하기 위해 ① 지방자치단체 확인, ② 국세청의 번지와 지자체의 본번 확인, ③ 국세청의 호와 지자체의 부번 확인, ④ 국세청의 호주소와 지자체의 호 확인, ⑤ 국세청의 호 총면적과 지자체의 건축물 면적을 점검함.
- 국세청과 지방자치단체의 자료를 점검한 결과, 국세 기준시가와 지방세 시가표준액이 연결되지 않은 경우가 절반 이상임.
·국세청의 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시대상 중 추출된 5%의 건물에 대해 국세에서 관리하는 주소(번지, 호)와 지방세에서 관리하는 주소(본번, 부번)가 일치하지 않거나 주소가 일치하더라도 개별공시지가, 건축물 시가표준액 등의 자료가 없는 경우가 있었으며, 호와 면적의 불일치 등으로 국세 기준시가와 지방세 시가표준액을 연결시키기가 곤란함.
·이는 국세청 자료와 지방자치단체의 과세자료가 상당수 불일치함을 의미함.
○ 셋째, 지방세 시가표준액 대비 국세 기준시가의 비율이 일정 수준 미만이거나 초과하는 경우를 분석대상에서 제외하였으며, 이러한 단계를 거쳐서 선정된 분석대상의 수는 총 2만 37호임.
- 상업용 건물 9천 249호, 오피스텔 1만 788호임.
- 분석대상의 시가표준액과 기준시가 합계는 각각 2조 7,835억원, 2조 8,803억원임.
□ 과표 영향 분석
○ 비주거용 집합부동산에 대해 가격공시제도가 도입되는 경우 분석대상의 전체과표는 3.5% 증가하는 것으로 나타남.
- 건물 용도별 과표증감률은 오피스텔(5.2%)이 상업용 건물(2.2%)에 비해 더 높은 것으로 나타났으며, 층별 과표증감률은 지하 1층 8.9%, 1층 86.2%, 2층 -14.7%, 3층-24.1%, 4층 -20.0%, 5층 -20.7%이었음.
○ 분석대상 전체 과표증감률(3.5%)은 높지 않았지만 납세자별(호별)로 과표는 크게 달라짐.
- 납세자별 과표증감률 ±30%를 초과하는 비율은 47.3%로 분석대상의 절반 정도에서 과표가 큰 폭으로 변동함.
- 건물 용도로 구분하여 과표 변동 분포를 살펴보면, 과표증감률 30% 이상 상승한 호수는 전체 상업용 건물의 30.6%, 전체 오피스텔의 19.2%이고, 과표증감률 30% 이상 하락한 호수는 전체 상업용 건물의 40.1%, 전체 오피스텔의 8.1%임.
- 층별로 구분하여 과표 변동 분포를 살펴보면, 과표가 30% 이상 상승한 비율은 지상 1층 71.7%, 지하 1층 51.7%, 지상 2층 11.8%이고, 과표가 30% 이상 하락한 비율은 지하 1층 37.9%, 지상 2층 33.8%, 지상 1층 9.9%임.
□ 세수 영향 분석
○ 비주거용 집합부동산에 대해 가격공시제도가 도입되는 경우 분석대상의 전체 재산세액은 1~9% 정도 증가하는 것으로 분석됨.
- 재산세액증감률은 과세방식에 따라 다르게 나타나는데, 규모가 작은 비주거용 집합부동산의 경우 비례세율체계의 재산세액증감률이 누진세율체계보다 더 큼.
·통합과세하의 비례세율체계에서 재산세액증감률은 8.9%, 통합과세하의 누진세율체계에서 재산세액증감률은 1.2%, 현행처럼 토지와 건축물의 분리과세체계에서 재산세액증감률은 3.8%임.
- 세율체계에 따른 재산세액증감률은 과세표준 규모에 따라 달라지는데, 비주거용 집합부동산은 면적과 과세표준이 작기 때문에 누진세율체계에서는 낮은 세율이 적용되는 반면, 비례세율체계에서는 상대적으로 높은 세율이 적용됨.
·오피스텔 및 상업용 건물 등 비주거용 집합부동산의 경우 호수 기준으로 2억원 이하의 비중은 82.2%, 3억원 이하의 비중은 90.5%에 달하며, 여기에 공정시장가액비율(70%)을 적용하면 과세표준이 2억원 미만인 경우가 약 90% 정도임.
·비례세율체계인 경우 현행 건축물의 세율인 0.25%로 과세되는 반면, 누진세율체계인 경우 현행 별도합산토지의 가장 낮은 세율인 0.2%로 과세됨.
- 과세표준이 작은 비주거용 집합부동산에서는 누진세율체계가 비례세율체계보다 납세자에게 유리한 반면, 과세표준이 큰 비주거용 일반부동산에서는 비례세율체계가 납세자에게 유리함.
- 재산세액증감률의 분포는 대체로 과표증감률의 분포와 유사함.
·호별 재산세액증감률이 ±30%를 초과하는 비율은 통합과세하의 비례세율체계48.64%, 통합과세하의 누진세율체계 47.66%, 분리과세 47.38%임.
·이는 호별 과표증감률이 ±30%를 초과하는 비율인 47.3%와 대체로 유사함.
○ 가격공시제도 도입 시 세부담상한제가 적용되는 경우 재산세액은 6~13% 감소하는 것으로 분석됨.
- 세부담상한제 미적용 시 재산세액은 1~9%증가하였으나, 세부담상한제 적용 시 재산세액은 6~13% 감소하는 것으로 나타남.
- 세부담상한제 적용 시 통합과세하의 비례세율체계에서 재산세액증감률은 -5.8%, 통합과세하의 누진세율체계에서 재산세액증감률은 -13.1%, 현행처럼 토지와 건축물의 분리과세체계에서 재산세액증감률은 -9.8%임.
□ 정책 시사점
○ 비주거용 부동산에 대해 가격공시제도가 도입되면 과표와 재산세액이 크게 변동하므로 이를 완화할 수 있는 방안이 강구되어야 함.
- 납세자별 과표증감률과 재산세액증감률이 ±30%를 초과하는 비율이 절반 정도에 달하는데, 과표가 크게 하락하는 납세자들은 가격공시제도에 대해 별다른 이의를 제기하지 않겠지만 과표가 크게 상승하는 납세자들은 가격공시제도에 크게 반발할 수 있음.
- 세부담이 늘어나는 납세자들의 반발을 무마하기 위해 세부담상한선을 낮추는 등 납세자에게 유리한 방식으로 세부담상한제를 개편할 수 있지만 이는 전체 세수가 줄어드는 결과를 초래할 수 있음.
- 따라서 비주거용 부동산의 공시가격을 과세목적으로 적용하기에 앞서 과표평준화 등을 통해 세부담이 급격하게 변동하는 것을 완화할 수 있는 방안이 모색되어야 함.
·과거 개별공시지가를 지방세 과표에 적용함에 있어 세부담이 급격하게 변동하는 것을 완화하기 위해 추진된 `과표 평준화 계획`을 참고할 수 있음.
○ 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도를 도입함에 있어 과거 주택과는 달리 도입 여건이 매우 불리하다는 점을 고려하여 공시가격의 신뢰성 확보, 세부담시뮬레이션 등 철저한 준비가 필요함.
- 주택에 대한 가격공시제도가 도입된 2005년은 주택가격 상승 억제라는 분명한 정책적 목표가 있었지만 비주거용 부동산에 대해서는 정책적 목표가 불분명할 뿐만 아니라 주택과 달리 소유자와 사용자가 다른 것이 일반적이기 때문에 재산세가 상승하면 비주거용 건물의 경우에는 재산세 세부담이 임차인에게 전가될 가능성도 큼.
·가격공시제도 도입이 영세상인의 고통을 가중시킨다는 비판을 받을 수 있음.
- 납세자들이 큰 폭의 과표와 재산세액의 변동을 수용하려면 공시가격의 신뢰성 확보가 매우 중요하며, 이를 위해서는 공시가격이 거래가격이나 임대료 등과 비례관계를 가지고 있어야 함.
- 따라서 가격공시제도의 본격적인 실시 이전에 공시가격에 대한 신뢰성 검증, 세부담 분석 등이 광범위하게 이루어져야 함.
·비주거용 집합부동산과 비주거용 일반부동산은 납세자의 소유면적, 가격 등이 상이하기 때문에 세부담 분석은 비주거용 부동산 전체를 대상으로 실시되어야 함.
·이러한 분석을 토대로 납세자의 세부담이 급변하지 않는 방안을 강구할 수 있고, 세수가 줄어드는 지자체에 대해 적정 규모의 재원보전책을 마련할 수 있음.