예약에 관한 비교법적 고찰

국문 초록 (Abstract)

프랑스법상 매매의 예약(promesse de vente) 가운데 일방예약(promesse unilatérale)은 우리 법상 매매의 청약에 다름 아니고 매매의 쌍방예약(promesses synallagmatiques de vente)은 우리 법상 이미 유효하게 성립한 매매계약에 다름 아니다. 우리 법은 독일법을 본받아 청약의 구속력을 인정하고 있고, 채권계약과 물권계약을 구분하고 있기 때문이다.

부동산매매계약을 예로 들어보자. 프랑스법에 있어서 부동산매도인 또는 매수인의 청약은 아무런 구속력이 없다. 따라서 상대방이 승낙하기 전까지 언제든지 청약의 의사표시를 철회할 수 있다. 또한 프랑스법에 있어서 부동산매매계약은 당사자의 합의만 갖고 성립하지 않으며, 그 유효요건으로 관청의 허가(autorisation)를 요한다. 그러므로 청약에 구속력을 부여하기 위해 일방예약을 하고, 아직 관청의 허가가 나오지 않은 상태에서 청약과 승낙의 합치에 일정한 구속력을 부여하기 위해 쌍방예약을 체결할 필요가 있다.

하지만 우리 법과 독일법에서 청약은 그 자체로 구속력이 있다. 상대방이 승낙하기 전이라 하더라도 함부로 철회하지 못한다. 그리고 부동산매매계약은 채권계약으로서 쌍방 간의 합의만 있으면 바로 유효하게 성립한다. 물권법적인 효과를 발생시키려면 부동산등기까지 하여야 하지만, 그 전에도 채권계약으로서의 매매계약은 이미 성립해 있다.

다시 정리해보자. 프랑스법에서 일방예약이란 상대방이 예약완결권을 행사하는 그 즉시 쌍방예약이 될 수 있는 의사표시이다. 여기서 상대방의 예약완결권 행사는 사실상 승낙(acceptation)이나 다름 없다. 예약완결권을 행사하면 합의에 구속력이 인정되기 때문이다. 단순히 청약을 해도 되는데 굳이 일방예약을 하는 이유는 프랑스법상 청약에 구속력이 인정되지 않는다는 데 있다. 따라서 프랑스법상 일방예약이란 우리 법상 상대방의 승낙에 의하여 완전히 유효한 채권계약의 성립으로 귀결되는 의사표시, 즉 채권계약의 청약과 다를 바가 없다.

그리고 프랑스법에서 쌍방예약은 우리 법상 채권계약 그 자체가 된다. 물론 프랑스법에는 채권계약과 물권계약이 구분되지 않는다. 특히 부동산매매계약은 관청의 허가를 요하기 때문에, 쌍방예약이 이루어졌다고 해서 바로 계약이 유효하게 성립하는 것은 아니다. 따라서 프랑스 부동산계약실무상 쌍방예약이 이루어지면, 양 당사자는 관청의 허가를 득하여 본계약(contrat définitif)을 완성하고 소유권을 이전할 의무, 즉 우리 법으로 하면 부동산물권행위에 관한 이행의무를 부담하게 된다. 일방이 이를 이행하지 않을 경우 상대방은 그 불이행자에 대해 소유

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Der Vorvertrag stellt sich dar als die durch Vertrag begründete Verpflichtung zum Abschluß eines künftigen Vertrages. Im koreanischen BGB ist die Vorschrift über den einseitig bindenden Vorvertrag nach dem französischen Modell vorgesehen. Im französischen Recht wird aber der einseitig bindende Vorvertrag zu einem vollgültigen Vertrag, wenn die Parteien sich über den Vertragsgegenstand und den Preis einig geworden sind. Der einseitig bindende Vorvertrag wird demnach die Annahme gegenübergestellt, aus der dann der Vertrag resultiert. Danach ist der zweiseitig bindende Vorvertrag nichts anderes als wirklicher Vertrag.

Außerdem erkennt die französische Rechtsprechung nämlich der bloßen Offerte keinerlei bindende Wirkung zu. Die Gerichte halten an dem gemeinrechtlichen Standpunkt fest, wonach die Offerte nichts weiter ist als der unselbständige Teil eines zu schließenden Vertrages und daher bis zur Annahme allein auf dem fortdauernden Willen des Offerenten beruht. Eine Bindung des Offerenten an sein Angebot kann nur auf vertraglichem Wege herbeigeführt werden. Es ist dies der wesentlichste Grund für die außerordentliche Häufigkeit des einseitig bindenden Vorvertrags in Frankreich.

Im französischen Recht bedurfte zudem jede Grunstücksveräußerung der behördlichen Genehmigung, und auc