도시·주거환경 정비사업 제도개선 방안 연구 : 서울특별시 재건축·재개발사업 중심으로 = A Study on the Legal and Institutional Improvement of the Urban and Residential Environment Maintenance Projects. Focusing on the Reconstruction and Redevelopment Project of Seoul Metropolitan City

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For the modern people who value safe and comfortable housing and quality of life, the housing reconstruction and redevelopment project by the Urban and Residential Environment Improvement Act (abbreviated as 'Urban Maintenance Act'), Were very interested and preferred. However, the housing supply rate has surpassed 100%, and today's reconstruction and redevelopment projects, which have difficult economic conditions, have not only significantly reduced their development profits, but also caused asset losses. Nevertheless, the law and system related to the city maintenance business are not only imposing the public contribution part which was imposed as a way to recover the development profit in the development era, As the price rises, various regulations are in place, and the maintenance business is not proceeding normally, and it is getting stuck.
The purpose of this study is to analyze the problems of the current maintenance projects and the survey data of the improvement plans of the urban and residential environment, . Based on the structured questionnaire, the data collection was conducted by the members of the Reconstruction and Redevelopment Zone Reconstruction Team of the Seoul Metropolitan Government (126), the redevelopment member (121), the related experts (35), the related public officials (41), the construction companies, (51) were collected from October 1, 2017 to October 30, 2017, and the collected data were analyzed by statistical methods. As a method of analysis, we analyzed the characteristics of respondents, the problems of reconstruction and redevelopment projects, and the ways to improve the system through frequency analysis. Cross - analysis and one - way ANOVA were conducted to analyze the differences among the characteristics of respondents. In particular, multiple response items were subjected to multiple response crossover analysis. SPSS 22.0 was used for this analysis.The results of the analysis are as follows.
In the current reconstruction / redevelopment maintenance system, problems are many in the order of construction company selection method, public support system, redevelopment rental housing and residence transfer system, rebuilding small equilibrium obligation construction system, reconstruction contribution system, If there are many problems and there are urgent improvement plans,First, the problems of selection method of construction company were bidding method, promotion public goods, giving money and entertainment. In addition, improvement of the bidding system is the highest rate of improvement, and it should be improved urgently. Next, public and private groups' participation in strengthening the public relations system was strengthened, and surveillance and punishment were strengthened.Second, the problems of the public support system were mostly answered as lack of support measures such as the loan of the project financing. The most urgent improvement is to give the option of implementing public support system, followed by improvement of financing system and improvement of project cost sharing estimation program..Third, most of the suggestions were to abolish the system for the redevelopment rental housing and the residential transfer fee system, and it was suggested that the system should be implemented only in the superheated speculative district and speculative district, or speculative superheat district. Or only to limited areas.Fourth, most of the opinions on improvement of reconstruction small-scale compulsory duty construction system suggest that the system should be abolished. Next, there are many opinions that the system should be maintained and apartments should be bought at construction cost and land costs should be bought at the minimum official price. Was found to be necessary.Fifth, most of the opinions on the improvement of the reconstruction contribution system should abolish the current Law on the Excessive Profitability of Reconstruction, and there were many opinions that the system should be continued. However, relatively, the ratio of improvement points such as imposition of grace and standard relaxation is low, so it is necessary to decide whether the system should be abolished or not by discussing the excess return of reconstruction.
Sixth, opinions on abolishment of the improvement of the prohibition of transfer of status of reconstruction union members were most abundant, followed by opinions on only those areas that were overlapped with speculative superheat districts and speculative regions. Therefore, the prohibition on the transfer of the position of the reconstruction union member was found to be necessary to be abolished or applied only to the limited area.As mentioned above, the problems of the urban / residential environment improvement project system and the improvement measures have brought about the problem of the construction company selection method as the biggest problem of the system. This is due to the problems of irregularities such as the provision of money and the collusion in the construction company selection process, and it is required to improve the system to public relations system that can prevent irregularities. Also, abolishment or application of the resident selection system and loan support of public support system, abolition of redevelopment rental housing and residence transfer system, purchase of city, reconstruction of small equilibrium obligation construction system, purchase of subsidized subsidy system, reconstruction subsidy system, There is a need to improve the law and system in the direction of easing the reduction of objects.

국문 초록 (Abstract)

보다 안전하고 쾌적한 주거와 삶의 질을 중시하는 현대인들에게는 현재 거주하고 있는 열악한 주거환경을 개선하는 목적으로 시행되는 ‘도시 및 주거환경정비법(약칭 ‘도시정비법’)에 의한 주택 재건축·재개발 정비사업에 대한 관심과 선호도가 매우 높았다. 그러나 주택보급률이 100%를 넘어섰고, 경제상황이 어려운 오늘날의 재건축·재개발사업은 그 개발이익이 크게 줄어들었을 뿐만아니라 심지어 자산손실까지도 발생되는 경우가 다반사이다. 그럼에도 불구하고 도시정비사업 관련 법,제도는 과거 개발이익이 많이 발생되던 개발시대에 개발이익을 환수하는 방안으로 부과되었던 공공기여 부분을 강제로 부과하고 있을 뿐만 아니라 최근 서울 강남지역 재건축 사업지를 비롯하여 주택가격이 상승하자 각종 규제를 하고 있어 정비사업이 정상적으로 추진되지 못하고 답보상태에 빠지고 있는 형국이다.
이에 본 연구에서는 도시·주거환경정비사업 제도에 대한 문제점을 진단하고, 이에 대한 개선방안을 제시하고자 선행연구를 통하여 도출된 현행 정비사업의 문제점과 제도개선 방안에 대한 인식조사 자료를 수집하여 분석하였다. 자료 수집은 구조화된 설문지를 바탕으로 서울특별시 재건축·재개발구역 재건축 조합원(126명), 재개발 조합원(121명), 관련 전문가(35명), 관련 공무원(41명), 시공사·설계사·정비업 등 관련 업체(51명) 등 374명을 대상으로 2017년 10월 1일∼2017년 10월 30일까지 설문조사를 통하여 수집하였으며, 수집된 자료는 통계적 방법으로 분석하였다. 분석방법으로는 빈도분석을 통하여 응답자 특성 및 재건축·재개발사업의 문제점과 제도개선 방안을 분석하였으며, 응답자 집단간 특성에 다른 차이를 분석하기 위해 교차분석과 일원분산분석을 실시하였다. 특히 교차분석에서 다중응답항목은 다중응답 교차분석을 실시하였다. 이와 같은 분석을 위해 SPSS 22.0을 사용하였다.
분석결과는 다음과 같다.
현행 재건축·재개발 정비사업 제도 중에서 문제점이 많은 제도는 시공사선정방법, 공공지원제도, 재개발 임대주택 및 주거이전비 제도, 재건축 소형평형 의무건설 제도, 재건축부담금 제도, 재건축조합원 지위양도금지 제도의 순으로 나타났으며, 문제점이 많아 시급히 개선되어야할 제도를 순서대로 정리하면,
첫째, 시공사선정 방법의 문제점으로는 입찰방법, 홍보공영제, 금품 및 향응제공의 순으로 나타났다. 또한 개선방안으로는 입찰제도 개선이 가장 높은 비율을 차지하고 있어 무엇보다 시급히 개선해야 할 것으로 나타났다. 다음으로 홍보공영제 강화를 위한 공공 및 민간단체 참여 방안수립, 비리에 대한 감시 및 처벌 강화로 나타났다.
둘째, 서울특별시에서 전면 실시하고 있는 공공지원제도에 대한 문제점으로는 사업비 융자 문제 등의 지원 대책이 미흡하다는 응답이 가장 많은 것으로 나타났으며, 다음으로 공공비리 발생 및 능력부족의 문제로 나타났다. 개선이 시급한 제도로는 공공지원제도 시행의 선택권을 부여하자는 의견이 가장 많았으며, 다음으로 융자제도 개선, 사업비 분담금 추정 프로그램의 개선으로 나타났다.
셋째, 재개발 임대주택과 주거이전비 제도 개선사항에 대해서는 제도를 폐지하자는 의견이 가장 많았으며, 투기과열지구와 투기지역으로 중복 선정된 지역, 또는 투기과열지구에서만 시행하자는 의견이 많은 것으로 나타나 제도를 폐지하거나 한정된 지역에만 적용하는 방향으로의 개선이 필요한 것으로 밝혀졌다.
넷째, 재건축 소형평형 의무건설 제도 개선사항에서는 제도를 폐지하자는 의견이 가장 많은 것으로 나타났으며, 다음으로 제도는 유지하되 아파트는 건설 원가로 토지비는 최소한 공시지가로 매입해야 한다는 의견이 많은 것으로 나타나 제도 개선이 필요한 것으로 밝혀졌다.
다섯째, 재건축부담금 제도 개선사항에 대해서는 현행 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’을 폐지해야 한다는 의견이 가장 많았으며, 다음으로는 제도를 계속 시행해야 한다는 의견이 많았다. 그러나 상대적으로는 부과 유예나 기준 완화와 같은 개선점에 대한 비율은 낮은 것으로 나타나 재건축초과이익환수에 대한 논의를 통해 제도의 존·폐 여부를 결정해야 할 것이다.
여섯째, 재건축조합원 지위양도금지 제도의 개선점에 대해서는 폐지해야 한다는 의견이 가장 많았으며 다음으로는 투기과열지구와 투기지역으로 중복 선정된 지역에 한해서만 시행하자는 의견이 많았다. 따라서 재건축조합원 지위양도금지는 제도를 폐지하거나 한정된 지역에만 적용하는 방향으로의 개선이 필요한 것으로 밝혀졌다.

이상과 같이 도시·주거환경 정비사업 제도의 문제점과 개선방안을 종합하면, 제도의 가장 큰 문제점으로는 시공사 선정방법의 문제가 대두되었다. 이는 시공사 선정과정에서 금품제공 및 담합 등과 같은 비리 문제가 사회문제로 대두되었고 이는 공정하고 투명해야 하는 시장질서를 어지렵혀 공공의 이익을 해치는 것으로 비리를 방지할 수 있는 홍보공영제로의 제도 개선이 요구된다. 또한 공공지원제도의 주민선택제와 융자지원, 재개발 임대주택 및 주거이전비 제도의 폐지 또는 시가매입, 재건축 소형평형 의무건설 제도의 폐지 또는 조성원가 매입, 재건축부담금 제도, 재건축조합원 지위양도금지 제도의 폐지 또는 적용대상 축소 등으로 완화하는 방향으로 법, 제도 개선 할 필요성이 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제1절 연구의 배경과 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 제2장 이론적 고찰
• 제1절 도시·주거환경 정비사업의 의의
• 제2절 정비사업의 종류와 개요
• 제3절 재건축·재개발사업의 개요
• 1. 재건축·재개발사업의 의의
• 2. 재건축·재개발사업의 대상
• 3. 재건축·재개발사업 추진절차와 주요내용
• 제4절 선행연구의 고찰
• 1. 선행연구 분석
• 2. 선행연구와의 차별성
• 제3장 서울특별시 재건축·재개발 문제점
• 제1절 서울시 재건축·재개발 추진현황
• 제2절 서울시 재건축·재개발사업 정책
• 1. 서울시 재건축·재개발 정책의 변천
• 2. 서울시 2025 주거환경정비 기본계획
• 3. 서울시 주택재개발사업 현황
• 4. 서울시 정비구역 직권해제 정책
• 제3절 재건축·재개발사업 시행효과
• 1. 주택시장 안정
• 2. 세입자 주거안정
• 3. 기반시설 확보
• 4. 물리적 환경개선
• 5. 도시의 사회문제 개선
• 6. 도시 경제적 효과
• 제4장 실증분석
• 제1절 응답자 특성
• 제2절 도시․주거환경 정비사업 제도에 대한 인식
• 1. 도시·주거환경 정비사업 제도에 대한 인식
• 2. 도시·주거환경 정비사업 제도 개선에 대한 인식
• 제3절 재건축·재개발사업 제도의 문제점 및 개선방안
• 1. 공공지원제도의 문제점 및 개선방안
• 2. 시공사 선정방법의 문제점 및 개선사항
• 3. 재건축부담금 제도 개선사항
• 4. 재건축조합원 지위양도금지의 개선사항
• 5. 재개발 임대주택과 주거이전비 제도 개선사항
• 6. 재건축 소형평형 의무건설 제도 개선사항
• 제5장 결 론
• 제1절 연구의 요약 및 시사점
• 제2절 연구의 한계와 제언
• 참고문헌
• 설문지
• ABSTRACT