부동산투자회사(REITs)의 수익 및 리스크 특성에 관한 연구 : 상장리츠를 중심으로 = A study on the Characteristics of Risk and Return of REITs

국문 초록 (Abstract)

1997년 외환위기 이후 우리경제는 급속하게 회복되었고, 시중금리는 꾸준한 하락추세에 놓이게 되었다. 2000년대 들어 풍부해진 시중자금은 마땅한 투자처를 찾지 못하여 부동산시장으로 몰리는 경향이 뚜렷해지게 되었고, 부동산시장의 불안정 및 가격왜곡현상은 그 어느 때보다 심각하다고 할 수 있겠다. 이러한 분위기 속에 부동산시장의 투명성 및 유동성을 제고하고, 나아가 자본시장의 안정 및 투자다각화를 목적으로 2001년에 부동산투자회사제도가 도입되게 되었다.
리츠는 주요한 수입원이 부동산의 임대로 인해 발생되는 임대료이고, 주식시장에 상장되어 자유로운 거래가 가능하다. 이러한 특성들로 인해 리츠는 자본시장에서 다른 금융상품과 차별되는 수익-위험 특성을 보일 가능성이 크다고 하겠다.
이에 본 연구는 과연 우리나라 리츠가 일반주식, 채권, 부동산 자산 등과 비교했을 때 얼마나 차별된 수익-위험 특성을 가지고 있는지에 대해 실증적으로 밝히는데 그 목적을 두었다.
본 연구의 분석결과를 종합하면, 우리나라 리츠의 수익-위험 특성은 다음과 같다. 첫째, 리츠는 채권, 일반주식 등과 비교했을 때 수익은 높은 반면 위험은 매우 낮다. 리츠는 일반주식과는 다르게 총 수익에서 주가수익 보다는 배당금수익이 차지하는 비중이 크고, 배당수익률 수준은 채권수익률에 비해 월등히 높다. 따라서 투자자들은 단기적 관점보다는 장기적으로 리츠를 보유하고자 하는 성향이 강하게 나타나고, 이는 리츠의 위험을 감소시키는 주요한 요인으로 작용하였을 것이다. 둘째, 리츠는 다른 투자자산과의 상관관계가 매우 낮게 나타났다. 우리나라에서 리츠는 포트폴리오의 성과를 크게 개선할 수 있는 훌륭한 투자상품으로 판단되어진다. 셋째, 리츠는 주식시장에서 일반주식과는 확연히 구분되는 수익-위험 패턴을 보인다. 리츠의 위험은 주식시장에서의 위험 보다는 리츠 고유의 요인에 의해 결정된다고 하겠다. 특히 리츠의 위험 파악에 있어 배당금지급과 같은 리츠 고유의 위험 파악이 무엇보다도 중요하다고 하겠다.
이러한 결과를 통해 우리나라 자본시장에서 리츠는 포트폴리오의 다양성 및 성과개선에 크게 기여할 수 있다는 것을 확인 할 수 있었다. 그러나 제도적, 경제적 환경 변화와 리츠의 보유부동산은 오피스에 편중되어있는 실정이다. 따라서 본 연구의 결과를 일반화하기에는 다소 무리가 따른다고 하겠다. 향후 우리나라 리츠산업의 발전을 위해서 더 나아가 우리나라 부동산 시장의 선진화를 위해서 리츠에 대한 지속적인 관심과 연구가 필요하다고 하겠다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Since financial crisis in 1997, our economy rebounded at a fast race and interest rate has been on the decline. In 2000, abundant fund turned to real estate market finding no where to invest and this phenomenon led real estate market to be unstable and has distorted price now than ever before. In this circumstance, we introduced REITs in 2001 in a bid to reconsider real estate market's transparency and flexibility and to multi-invest. REITs(Real Estate Investment Trusts)' main source of revenue come from renting real estate and they are listed and trade on the stock market. With these traits, REITs have unique profit-risk qualities in the capital market that differentiate from other investment assets. In this context, I have looked into Korean REIT's unique profit-risk qualities.
To sum up, considering all the results of this research, REITs profit-risk qualities are listed below.
First of all, compared REITs with bond and common stock, REITs is higher in profit and lower in risk than others. Additionally, dividend profit took large part in gross profit of REITs and dividend profitability rate is even higher than bond profitability rate. Accordingly, investors favor to reserve REITs from the long-term prospective and their behavior must have attributed to reduce the risk factors. Next, REITs are low on relativity to other investors. REITs are thought to be an excellent investment commodities that could improve the turn out of portfolio. Finally, REITs show distinctiveness in profit-risk pattern. REITs' risk appear to be affected by REITs' own factors rather than risk in stock market. Considering REITs' own risk is the top priority to understand REITs' risk factors.
With these results, we verified that REITs has contributed to diversity and improvement of portfolio in domestic capital market. However, most of REITs' real estate make up of offices. For this reason, it is a bit awkward to generalize the result of this research. In a bid to improve our nation's REITs industry and develop our real estate market, constant care and research on REITs are needed.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 필요성과 연구목적 = 1
• 1. 연구의 배경과 필요성 = 1
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 3
• 제3절 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 = 4
• 1. 선행연구 검토 = 4
• 2. 본 연구의 차별성 = 6
• 제2장 부동산투자회사(REITs)제도의 이론적 배경 = 7
• 제1절 부동산투자회사의 구조와 특징 = 7
• 1. REITs의 정의 = 7
• 2. REITs의 일반구조 = 8
• 3. REITs의 요건과 종류 = 9
• 4. REITs의 특징 = 12
• 5. REITs의 주요기능 = 13
• 제2절 부동산투자회사의 도입배경 및 필요성 = 16
• 1. REITs의 도입배경 = 16
• 2. REITs의 필요성 = 18
• 제3절 부동산투자회사의 변천 = 21
• 제3장 부동산투자회사(REITs)의 일반현황 = 23
• 제1절 부동산 유동화 시장의 탄생과 역사 = 23
• 제2절 국내 REITs의 유형 및 수익현황 = 25
• 1. 국내 REITs의 유형과 시장현황 = 25
• 2. 국내 REITs의 수익현황 = 28
• 제3절 해외 REITs의 일반현황 = 29
• 1. 미국 부동산투자회사의 일반현황 = 29
• 2. 미국 REITs의 거래규모 및 시장규모 = 31
• 3. 일본 부동산투자회사의 일반현황 = 35
• 4. 미국 부동산투자회사의 수익 및 위험 특성 = 39
• 제4장 자료 및 실증분석 = 45
• 제1절 자료설명 = 46
• 제2절 REITs의 수익 및 위험측정 = 48
• 제3절 REITs의 포트폴리오 효과분석 = 59
• 제4절 REITs의 시장위험 분석 = 61
• 제5절 배당금 위험분석 = 63
• 제6절 부동산 상승률과의 비교분석 = 65
• 제5장 결론 및 한계점 = 71