도심공공주택복합사업의 공법상 재산부담과 제도개선－정비사업과 공공주택사업의 비교를 중심으로－ = Public-Law Property Burdens and Institutional Reform in Urban Public Housing Complex Projects－With a Focus on a Comparison between Urban Renewal Projects and Public Housing Projects－

국문 초록 (Abstract)

개발사업의 시행 과정에서는 조세와 부담금, 공공시설의 무상귀속·무상양도, 공공시설등의 제공, 개별법상 특례 및 행정행위의 부관 등 다양한 재산상 부담이 발생한다. 이러한 부담은 사업비와 수익구조에 영향을 미친다는 점에서는 공통되지만, 그 법적 근거와 목적 및 효과는 서로 다르다. 이에 본 연구는 이를 ‘공법상 재산부담’이라는 분석상 상위개념으로 유형화하고, 정비사업과 공공주택사업의 사업구조에 따라 각 부담의 적용기준과 한계를 검토하였다.
정비사업은 사업손익이 원칙적으로 토지등소유자에게 귀속되는 반면, 공공주택사업은 공공주택사업자가 토지를 취득하거나 수용하여 사업을 시행하고 그 손익도 원칙적으로 부담하는 구조를 가진다. 따라서 공법상 재산부담은 사업시행자의 형식적 지위만으로 판단할 것이 아니라, 사업의 공공성, 비용부담의 주체, 토지확보 방식, 사업손익의 최종 귀속 및 개별 사업법의 공급체계를 종합하여 판단하여야 한다.
공공시행 정비사업에서는 종전 정비기반시설의 무상귀속에 따른 비용보전과 신설 정비기반시설 제공에 따른 용적률 완화가 중복될 가능성이 있다. 이에 무상귀속 가액 중 신설 정비기반시설의 설치비용을 초과하는 부분을 공공목적에 사용하거나, 용적률 완화를 이미 보전된 부분을 제외한 순부담을 기준으로 산정할 필요가 있다.
도심공공주택복합사업은 현물보상과 토지등소유자의 동의 등 정비사업과 유사한 요소를 가지지만, 법률상으로는 ｢공공주택특별법｣에 따른 공공주택사업이다. 따라서 행정지침만으로 공공시설 외 기반시설이나 공공임대주택 등의 기부채납을 요구하는 것은 법률유보 원칙과 법률이 정한 공급체계에 부합하지 않을 수 있다. 추가적인 공공기여가 필요하다면 그 부과요건, 대상과 범위, 산정기준, 귀속주체 및 현물보상가격 반영기준을 ｢공공주택특별법｣에 명확히 규정하여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Development projects entail various property-related burdens, including taxes and charges, the gratuitous vesting or transfer of public facilities, the provision of public facilities, special obligations under individual development statutes, and conditions attached to administrative dispositions. Although these burdens commonly affect project costs and returns, they differ in their legal grounds, purposes, and effects. This study classifies them under the analytical concept of “public-law property burdens” and examines their application and limits in light of the structural differences between urban renewal projects and public housing projects.
In urban renewal projects, project profits and losses are generally reflected in the financial interests of landowners. By contrast, in public housing projects, the public housing project operator acquires or expropriates the land and generally bears the resulting profits and losses. Accordingly, public-law property burdens should be determined not solely by the formal status of the project operator, but by considering the public nature of the project, the entity bearing the costs, the method of land acquisition, the ultimate allocation of profits and losses, and the statutory supply system.
In publicly implemented urban renewal projects, the cost-compensation effect of the gratuitous vesting of pre-existing infrastructure may overlap with floor area ratio incentives granted for newly provided infrastructure. The excess value should therefore be allocated to separate public purposes, or floor area ratio incentives should be calculated on the basis of the net burden remaining after deducting the portion already compensated.
Urban public housing complex projects contain elements similar to urban renewal projects, such as landowner consent and in-kind compensation, but legally remain public housing projects governed by the Special Act on Public Housing. Requiring the gratuitous transfer of infrastructure other than public facilities or public rental housing solely through administrative guidelines may conflict with the statutory reservation principle and the statutory supply system. Where additional public contributions are necessary, their conditions, scope, calculation standards, recipient entities, and reflection in in-kind compensation prices should be clearly prescribed in the Special Act on Public Housing.