오피스 리츠의 규모의 경제에 관한 연구 = Study on economies of scale in office REITs

국문 초록 (Abstract)

2002년 리츠가 도입되고, 총 자산규모가 5천억에 불과하던 시장이 2020년 2분기 말 기준 약 57조의 규모로 확대됐다. 또한 정부의 부동산 간접투자 활성화 정책으로 인하여 사모 리츠에서 공모 리츠로의 전환을 적극적으로 추진하고 있다. 따라서 리츠의 시장이 확대됨에 따라서 국내 리츠 시장에서 규모의 경제가 발생하는지 확인하고자 한다.
이러한 분석을 위해 본 연구는 2012년부터 2019년까지 국토교통부의 리츠정보시스템에 공시된 오피스리츠 총 49개 오피스리츠의 투자보고서를 기반으로 불균형패널데이터를 구축하였다. 이를 바탕으로 종속변수는 모형을 수익적 모형과 비용적 모형 두 가지로 분류하여 수익적 모형은 종속변수를 ‘NOI/영업수익, ROE’ 로 설정하고, 비용적 모형은 종속변수를 ’영업비용/영업수익’ 으로 설정하여 다중선형회귀분석을 실시하였다.
이를 통해 수익적 측면에서는 규모가 커질수록 평균 수익이 상승하고, 규모가 급격히 확대되는 경우 비효율이 발생하여 평균 수익이 하락하는 역U자 곡선이 나타난다. 반대로 비용적 측면에서는 규모가 커질수록 평균 비용이 감소하고 규모가 급격히 확대되는 경우 오히려 평균 비용이 증가하는 U자 곡선이 나타난다.
본 연구를 통해서 비용과 수익적 측면에서 국내 오피스리츠의 규모의 경제가 발생함을 확인할 수 있었다. 따라서 기존의 일물일사의 리츠 형태보다는 인수·합병등의 다양한 방식으로 투자부동산을 편입하여 리츠의 규모를 확대시키는 것이 수익, 비용적으로 효율적인 것으로 보인다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the introduction of REITs in 2002, the market, which had only 500 billion won in total assets, expanded to about 57 trillion won as of the end of the second quarter of 2020. The government is also actively pushing for the transition from private equity REITs to public offering REITs due to the government's policy to promote indirect investment in real estate. Therefore, we want to check if the expansion of the REITs market creates economies of scale in the domestic REITs market.
For this analysis, this study established unbalanced panel data based on investment reports of 49 office REITs published in the REITs Information System of the Ministry of Land, from 2012 to 2019. Based on this, a multiline regression analysis was performed by classifying the model into two types: a profitable model sets the dependent variable as ‘NOI/operating income, ROE', and a cost model sets the dependent variable as ‘operating expense/operating income'.
This results in an inverted U-shaped curve in which the larger the size, the higher the average revenue, and the greater the size, the less efficient the average revenue will be. Conversely, in terms of cost, the larger the scale, the lower the average cost and the larger the scale, the greater the average cost.
Through this study, we can confirm that the economy of the size of domestic office REITs is created in terms of cost and profitability. Therefore, it seems to be more profitable and cost-effective to expand the size of REITs by incorporating investment property in various ways, such as acquisition and merger, rather than the existing type of REITs.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 구성 3
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 분석 16
• 제1절 리츠의 현황 분석 5
• 1. 리츠(Reits)의 정의 5
• 2. 리츠 관련 기관 6
• 3. 국내 리츠 현황 및 분석 7
• 4. 규모의 경제 (Economies of scale) 13
• 제2절 선행 연구 분석 16
• 1. 리츠의 규모의 경제 선행연구 16
• 2. 선행연구와의 차별성 18
• 제3장 연구방법과 분석자료 19
• 제1절 자료의 선정 19
• 제2절 연구 방법 19
• 1. 불균형 패널 19
• 2. 다중 선형 회귀분석 모형 19
• 제3절 분석방법 및 변수설정 20
• 1. 분석 방법 20
• 2. 변수 설정 22
• 제4장 실증분석 24
• 제1절 기술통계량 24
• 제2절 실증분석 결과 25
• 1. <Model 1> 수익적 측면 25
• 2. <Model 2> 비용적 측면 31
• 3. 분석결과 소결 34
• 제5장 결 론 36
• 제1절 연구결과 요약 및 시사점 36
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제 37
• 참고문헌 38
• 부록 40
• Abstract 42