리츠(REITs)에 대한 투자 활성화 방안 : 일반 투자자의 투자의식을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study attempted to probe the scheme to revitalize ordinary investors' investment by the real estate investment trusts(REITs). For this purpose, the questionnaire research was conducted for ordinary investors in the Seoul and metropolitan areas. As a result, the following findings were obtained : First, it was found that most of the respondents had a very low level of consciousness and understanding about the real estate investment trusts(REITs) and had no experience of investing in it. Therefore, to revitalize REITs, government should provide active support for financial institutions such as banks, insurance companies and securities companies and the like which ordinary investors are apt to visit to establish windows for diverse information and investment to meet REITs products.
Second, it was found that old or high-income investors had a high level of consciousness about REITs and had many experiences in investment. Therefore, REITs companies should develop their products for the income brackets other than them and provide them with an opportunity to make customer service easily accessible. And government should provide active support for them and make efforts for them.
Third, it was found that most of the respondents had a preference for direct investment in real estate. Therefore, the need for active publicity and product development is emphasized for those concerned with REITs and government to revitalize the indirect investment market of ordinary investors.
Fourth, it was found that the respondents thought most importantly of 'stability' and the confidence and transparency of asset operation institutions in investing in REITs products and of 'stable and sustainable operation' in operating them. Therefore, it is necessary to provide a strong legal and institutional arrangement to prevent the moral hazard of the management as well as those concerned with operation.
Fifth, most small investors expected an annual rate of return as much as 10～15% at the time of investing in REITs products. Its period was found to be 2～3 years. In this sense, there is a need for the development of diverse REITs products and for active support of government through taxes.



Key words : real estate investment trusts(REITs), investment disposition,

국문 초록 (Abstract)

1997년 IMF 외환위기 이후 우리나라의 부동산 투자시장은 직접투자 시장에서 간접투자시장의 환경으로 변화하기 시작하였다. 하지만 10여년이 지난 지금, 부동산간접투자시장의 규모는 점점 확대되어가고 있으나 일반 투자자들의 부동산간접투자는 아직도 미진한 상태이다. 따라서 본 연구에서는 이들을 대상으로 대표적 부동산간접투자상품인 리츠(REITs)에 대한 인식정도와 투자성향 및 투자 활성화 요인을 파악하여 일반 투자들의 투자를 활성화 시킬 수 있는 방안을 제시하고자 실증 조사․분석을 하였고 그 결과 다음과 같은 결론을 얻었다.
첫째, 응답자의 대부분은 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식 및 이해수준이 매우 낮은 것으로 나타났고 투자 경험 역시 없는 것으로 나타났다. 따라서 부동산투자회사제도(REITs)의 활성화를 위해서는 일반 투자자들에게 리츠(REITs)를 알리고 이해시키는 것이 무엇보다도 중요하기에 일반 투자자들이 리츠(REITs) 상품을 접하기 쉽도록 은행이나 보험회사, 증권사 등의 금융기관에서 일반 투자들이 다양한 정보를 접할 수 있도록 투자 창구를 마련을 위해 정부의 적극적인 지원이 필요하다.
둘째, 연령이 및 소득이 많을수록 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 인식이 높고 투자경험 역시 많은 것으로 나타났다. 따라서 이들을 제외한 계층을 대상으로 다양한 맞춤형 리츠(REITs) 상품 개발과 고객 서비스의 질을 높여 이들이 리츠(REITs) 상품에 쉽게 접할 수 있도록 관계자는 물론 정부의 적극적인 지원과 노력이 필요하다.
셋째, 응답자의 대부분은 아직까지 부동산 직접투자를 선호하고 있는 것으로 나타났다. 따라서 아직도 대부분의 일반 투자자들이 부동산을 직접 보유하면서 수익을 창출하거나 향후 재매각을 통해 시세차익을 기대하는 경우가 많다는 것으로 이는 부동산 투기의 원인이 되고 있음을 알 수 있었다. 그러므로 리츠(REITs) 관련 종사자와 정부에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 충분한 홍보와 지원으로 일반 투자자들의 부동산 투자에 대한 인식 변화를 유도하고 직접투자에 따른 투기를 예방할 수 있도록 간접투자시장을 활성화시켜 부동산시장 안정화에 최선을 다해야 할 필요성이 강조된다.
넷째, 응답자들의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 ‘안정성’과 ‘자산운용기관에 대한 신뢰성 및 투명성’을, 운영 시 또한 ‘안정적이고 지속적인 운용’을 가장 중요하게 생각하는 것으로 나타났다. 따라서 이러한 문제점을 해결하기 위해서는 리츠(REITs)의 정상적인 운용을 위한 충분한 전문 인력의 확보와 투자수익률 제고를 위한 다양한 상품개발 그리고 리츠(REITs) 운영과 관련된 이해관계자와 경영진의 도덕적 해이를 방지할 수 있도록 강력한 법‧제도적 장치가 강화 되어야 한다.
다섯째, 응답자의 대부분은 리츠(REITs) 상품 투자 시 약 1천 5백만원 이하의 소액 투자로 ‘연 10～15%’ 정도의 수익률을 기대하고 있었으며, 투자 기간은 2～3년 정도로 나타나 일반 투자들은 고정적이고 지속적인 수익을 원하는 것으로 나타났다. 따라서 일반 투자자들의 요구조건을 해결하기 위해서는 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발과 아울러 수익률을 제고 할 수 있도록 정부의 적극적인 지원이 필요하다. 결국 부동산투자회사(REITs) 활성화에 있어서 가장 관건이 되는 것은 다양한 리츠(REITs) 상품의 개발로 운영수익을 최대화 할 수 있어야 하므로, 이를 위해 정부는 자기관리리츠(REITs)에 대해 법인세 등 세제해택을 주어야 한다. 이상과 같이 본 연구에서는 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 일반 투자자들의 인식조사를 통해 투자 활성화 방안을 모색해 보았으나 부동산투자회사제도(REITs) 관련 실무자나 전문가들의 의견을 함께 반영하지 못 한 점은 아쉬움으로 남는다. 따라서 이러한 연구는 향후에도 계속되어야 할 것이다.



주제어 : 부동산투자회사(REITs), 투자성향, 투자요인, 투자활성화, 부동산간접투자.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 ⅲ
• 그림목차 ⅳ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 리츠(REITs)의 일반적 고찰과 선행연구 5
• 제1절 부동산간접투자제도의 일반적 고찰 5
• 1. 부동산간접투자의 정의와 도입 과정 5
• 2. 부동산금융과 부동산간접투자제도 9
• 3. 부동산 간접투자 상품의 분류 11
• 제2절 리츠(REITs)의 일반적 고찰 12
• 1. 리츠(REITs)의 개념 및 투자 의의 12
• 2. 리츠(REITs) 투자의 특성 13
• 3. 리츠(REITs)의 유형 18
• 4. 리츠(REITs)의 운영 구조 19
• 제3절 리츠(REITs)와 다른 부동산간접투자상품과의 비교 22
• 1. 리츠(REITs)와 부동산펀드의 비교 22
• 2. 리츠(REITs)와 자산담보부증권(ABS)의 비교 24
• 3. 리츠(REITs)와 프로젝트 금융투자회사(PFV)의 비교 25
• 제3절 선행연구의 검토 27
• 1. 선행연구의 검토 27
• 2. 시사점 29
• 제3장 우리나라의 부동산투자회사제도(REITs) 현황 30
• 제1절 우리나라의 부동산투자회사제도 30
• 1. 부동산투자회사제도(REITs)의 도입배경 및 의의 30
• 2. 부동산투자회사(REITs)의 법적 구조 31
• 3. 우리나라 부동산투자회사제도(REITs)의 구조적 특성 41
• 제2절 국내 리츠(REITs) 시장의 현황 42
• 1. 국내 리츠(REITs) 시장의 규모와 성장추이 42
• 2. 국내 리츠(REITs) 관련 회사 현황 47
• 3. 국내 리츠(REITs)의 투자주체별 투자 현황 50
• 4. 국내 리츠(REITs)의 투자대상 현황 51
• 5. 국내 리츠(REITs)의 투자수익률 현황 51
• 제3절 시사점 54
• 제4장 리츠(REITs)에 대한 일반 투자자의 투자의식 실증분석 56
• 제1절 실증분석의 개요와 분석방법 56
• 제2절 연구조사의 분석 57
• 1. 응답자의 일반적 특성 분석 57
• 2. 응답자의 일반적 투자성향 분석 58
• 3. 응답자의 부동산 투자성향 분석 63
• 4. 부동산간접투자에 대한 응답자의 인식 67
• 5. 부동산투자회사제도(REITs)에 대한 응답자의 의식 73
• 6. 부동산투자회사(REITs)에 대한 응답자의 투자성향 분석 82
• 제5장 결 론 87
• ❲참고문헌❳ 91
• 부록 95
• (Abstract) 103