부동산 금융환경과 자금조달전략에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 금융개방과 금융개혁에 따른 금융산업의 환경 변화에 부응하며, 건설업의 건전한 발전을 유도할 수 있는 건설금융제도의 기본 방향과 개선방안을 제시하는 결과의 도출에 목적이 있다.
2장 1절에서는 부동산시장의 특성과 장단점을 분석하고, 국내부동산시장에서 발생하는 부동산금융 시장 혁신을 살펴보고
2장 2절에서는 부동산금융을 유형에 따라 구분하고 향후 발전방침을 규명하였다.
3장 1절에서는 건설산업에 대한 직 간접 금융동향, 중소기업금융에 대한 신용보증, 기금의 보증실적, 건설공제조합의 보증실적 분석을 통해 직 간접금융과 보증실적의 동향을 규명하였고
3장 2절에서는 지가 동향 및 토지거래동향과 주택시장의 환경변화를 분석하였고 부동산 정책, 소유구조, 가격구조, 투자패턴, 금융시장연계성 변화를 조사하여 부동산시장에서 나타나는 주요추세를 규명하였다.
제4장에서는 부동산 유동화제도 및 투자신탁제도의 특성과 도입과정의 특징을 규명하여 부동산 간접투자제도의 특징을 분석하고, 활용실태를 분석하였다. 그리고 은행권의 계약형 부동산 투자신탁 도입효과와 부동산 투자회사 제도의 도입효과를 분석하여 부동산 간접투자제도 활성화를 위해 수행해야 하는 제도적 수단의 개선방침과 그에 대한 전략적 우선과제를 규명하였다.
이상과 같이 부동산의 특성은 부동성, 불가분성, 고정성 등으로 인하여 다른 실물자산, 금융자산과 다른 고유의 특성이 있다.
결론적으로 외환위기 이후 부동산은 이전의 보유개념에서 자산관리 개념으로 변하면서 부동산 관련 상품도 다양하게 나타나며, 그 적용범위의 다변화가 발생하기 때문에 부동산 간접투자제도의 활성화를 위한 수단 역시 다양화 되어야 한다. 그리고 부동산 관련 금융상품은 금융 증권에 인프라 사업, 대형 아파트 단지, 그리고 골프 코스 건설과 같은 대규모 부동산사업에 자금을 지원하는 금융과 유동성 악화와 부동산 시장의 불안정을 해소하기 위한 다수 투자자로부터의 자금을 모집하는 양방향으로 부동산 금융상품은 혁신되어야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study analyzes the basic orientation and properties of construction financial system and derives the evolving road map and their implementation measures to cope with the challenges of financial liberalization and reforms and financial market opening.
In chapter 2.1, we analyze the properties and advantages of real estate and identify the current situation and innovation processes of real estate financing. In chapter 2.2, we review the typology of real estate financing and estimate its future orientation.
In chapter 3.1, we analyze the construction finance through examining the performances of direct and indirect finance and guarantee. As well, we identify the moving trends of housing finance with the analyses of the movements of its lending interest rate and fund financing activities.
In chapter 3.2, we identify the changes and movements occurred in the land and housing market environments together with the analyses of the moving trends in the real estate market.
In chapter 4, we analyze the categories and current situation of the indirect investment system to real estates, identify the properties of the real estate investment goods, and identify their activation tools.
The non-severability and non-movability of real estate are the unique properties to the other real assets such as gender, financial assets. These specific properties of real estate require the unique financial goods to satisfy the special needs of real estate and construction markets.
In conclusion, since the financial crisis the concepts of real estate asset management has much changed from the previous one. And the real estate related financial goods is to be innovated and diversified into the financial securities with collaterals to finance the large-scaled real estate business such as SOC business, a large apartment complex, and a golf course construction and to resolve the liquidity deterioration and instabilities of the real estate market to meet the needs of many investor funds.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 및 내용 = 3
• 제2장 부동산 금융의 혁신과 발전방향 = 4
• 제1절 부동산 특성과 부동산금융의 혁신 = 4
• 1. 부동산의 특성과 장단점 = 4
• 1) 부동산의 특성 = 4
• 2) 부동산의 장점 = 5
• 3) 부동산의 단점 = 5
• 2. 국내 부동산시장 현황과 부동산금융의 혁신 = 5
• 1) 국내 부동산 시장의 현황 = 5
• 2) 부동산금융 시장의 혁신 = 6
• (1) 자산관리 역할의 강화 = 7
• (2) 부동산의 증권화 = 8
• (3) 부동산 시장의 국제화 = 9
• (4) 부동산의 정보화 = 10
• 제2절 부동산 금융의 유형과 발전 방향 = 12
• 1. 부동산금융의 유형 = 12
• (1) 개발단계별 유형 = 12
• (2) 부동산 형태별 유형 = 12
• (3) 투자형태별 유형 = 13
• 2. 부동산 금융의 향후 전망 = 13
• 1) 간접투자수단의 활성화 = 13
• 2) 자산유동화증권주택저당증권 시장의 활성화 = 14
• 3) 부동산 금융시장 인프라 구축 = 16
• 4) 상업용 주택저당증권의 도입 = 16
• 제3장 건설 금융 동향과 부동산 시장의 환경 변화 = 17
• 제1절 건설 금융 동향 = 17
• 1. 직접?간접금융 및 보증실적 = 17
• 1) 건설산업에 대한 직접?간접금융 동향 = 17
• 2) 중소기업 금융에 대한 신용보증기금의 보증 실적 = 19
• 3) 건설공제조합의 보증 실적 = 20
• 2. 주택 금융 = 21
• 1) 주택금융의 금리동향 = 21
• 2) 주택 관련 대출 동향 = 23
• (1) 예금은행 주택자금 대출 = 23
• (2) 주택금융신용보증기금 출연금융기관의 주택자금대출 = 24
• (3) 보금자리론 공급현황 = 26
• 제2절 부동산 시장의 환경 변화 = 28
• 1. 토지 및 주택시장의 환경 변화 = 28
• 1) 토지 시장의 환경 변화 = 28
• (1) 지가 동향 = 28
• (2) 토지거래 동향 = 30
• 2) 주택 시장 환경 변화 = 32
• (1) 주택 시장가격 동향 = 32
• (2) 주택 전세가격 동향 = 34
• (3) 주택 공급 동향 = 36
• (4) 오피스 시장 = 37
• (가) 대형 오피스빌딩 공실률 = 37
• (나) 권역별 오피스빌딩 공실률 = 38
• (다) 오피스빌딩 공실 해소율 = 40
• (라) 오피스빌딩 완전 임대 비율 = 41
• (마) 오피스빌딩 임대료 현황 = 42
• 2. 부동산 시장의 주요 추세 변화 = 43
• 1) 부동산 정책의 변화 = 43
• 2) 부동산 소유 구조의 변화 = 46
• 3) 부동산 가격구조의 변화 = 47
• 4) 투자 패턴의 변화 = 48
• 5) 금융시장과의 연계성 증대 = 49
• 제4장 부동산 간접투자제도의 현황과 활성화 수단 = 51
• 제1절 부동산 간접투자제도의 유형과 현황 = 51
• 1. 부동산 유동화 제도 = 51
• 2. 부동산 투자신탁 제도 = 52
• 1) 부동산 투자신탁제도의 의의 = 52
• 2) ABS/MBS 제도의 도입 배경 및 과정 = 53
• 3) 부동산투자회사법의 도입과정 = 54
• 3. ABS의 발행 추이와 규모 = 56
• 1) ABS 발행 추이 = 56
• 2) ABS 시장규모 = 58
• 4. 부동산채권 유동화 = 59
• 1) 부동산채권 유동화 구조 = 59
• 2) MBS 발행규모와 시장 애로 = 61
• 3) KoMoCo방식 MBS = 63
• 4) ABS와 MBS의 특성비교 = 64
• 제2절 부동산 간접투자 활성화수단의 구성요소와 특성 = 66
• 1. 은행권의 계약형 부동산 투자신탁 = 66
• 1) 투자신탁 발매 현황 및 특징 = 67
• 2) 부동산 투자신탁의 상품 구조 = 71
• 3) 부동산투자신탁 사업구조 = 74
• 4) 회사형 부동산 투자신탁과의 비교 분석 = 76
• 2. 부동산 투자회사 제도 = 78
• 1) 부동산 투자회사(K-REITs) = 78
• 2) 기업구조조정 부동산 투자회사(CR-REITs) = 81
• 3) 부동산 투자신탁 제도의 비교 = 83
• 제5장 요약 및 결론 = 87
• 참고 문헌 = 90
• SUMMARY = 94