노후 공동주택 재건축과 리모델링의 안전진단과 구조의 비교분석에 관한 연구 = A Comparison Analysis about Safety Diagnosis, and Structure between Rebuilding and Remodelling of Old and Decrepit Apartment Houses

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Though a lot of apartment houses supplied with governmental policies for solving housing troubles after late 70s have been old and decrepit since late 90s, our housing environment is being improved by rebuilding, redevelopment, and other improvements due to rapid economical growth and sharp change of social and cultural environment.
In these circumstances, a lot of houses are rashly rebuilt and redeveloped, which causes the squander of resources and the environmental destruction. To solve these problems, remodelling has been proposed as an alternative, but is inclined to be shrunk by many restrictions. Therefore, it is necessary to amend all kinds of system and related laws to activate remodelling.
Watching the trend in the industry of rebuilding and remodelling as of late 2005, we can see that redevelopment is attracting people's interest and attention since the government is not willing to remove a lot of restrictions of rebuilding until stabilization of housing price, announcing August 31 real estate policy, and its succeeding policies. Also, call rate up, restitution of development gain, additive share price, and infrastructure allotment accelerate the depression of rebuilding industry.
In this study, general matters and related laws of rebuilding and remodelling are examined and compared to set a clear standard at the analysis of business profits by suggesting the basis for choice with safety diagnosis of rebuilding and structural safety of remodelling. Nowadays the interest in remodelling is being increased because the revised enforcement ordinance of the Housing Law that states apartment houses aged more than 20 years can be extended to 30 % of the size for exclusive use irrespective of size has been in force since September and profits of rebuilding industry are sharply dropped. The most important thing in remodelling work is the safety of buildings. Thus, it is necessary to make laws and systems to prevent risk and danger that can be sprung from the easing of restrictions for remodelling.
As I analyzed in Chapter 2, remodelling has several advantages. It can be completed in shorter days, and make the squandering of resource minimized. Also, the second renovation or rebuilding is possible owing to its profitability. Remodelling, however, has weakness that the expectancy of plane is low and the burden of early working expenses is very high. Therefore, we should approach to remodelling work from the aspect of improving housing environment that can guarantee the quality of our life, understanding it is the important problem in a national view.
In Chapter 3, I compared and analyzed safety diagnosis and structure between rebuilding and remodelling. This comparison analysis can help activate various work related to safety, inspection, and management of structure that are connected directly with national health with the studies about the management of apartment houses, the objectivity of safety diagnosis, the duty and necessity of the earthquake resistance design, the importance of structural diagnosis of remodelling and the necessity of small-sized remodelling.
Both rebuilding and remodelling has their own advantages and disadvantages, so we can not easily conclude that one is better than the other. So, we need the policy that naturally choose remodelling which means a new extension and a repair unless any problems are detected in structural safety. In addition, the failure in suggesting clear decision and the lack of study about earthquake-proof construction are limitation of this study. Objective, concrete, and succeeding studies are required about those limitations later on.
In conclusion, rebuilding and remodelling work can be activated more effectively and efficiently if policy supports of government are systematized including making laws about rebuilding and remodelling, reforming the system, and establishing tax policy to make it easy for old apartment houses to be improved with their own expected life span.

국문 초록 (Abstract)

70년대 후반 이후 주택 부족문제를 해결하기 위하여 정부 정책 등에 힘입어 폭발적으로 증가한 공동주택의 보급이 20여년을 지나 90년대 후반 이후부터 공동주택이 불량ㆍ노후화되기 시작하면서 재건축, 재개발 및 주거환경 개선 등을 통하여 빠른 경제성장과 사회문화적 변화가 주거환경을 양적ㆍ질적 향상을 이루며 개선되고 있는 실정이다.
이에 따라 무분별하게 재건축, 재개발 등이 이루어지고 있어 이로 인해 발생한 자원낭비, 건축 폐기물로 인한 자연환경 훼손 등 부작용과 폐해를 발생 시키고 있으며, 이러한 문제들을 해결하기 위하여 리모델링이 대안으로 제시되어 이용되고 있지만 여러 가지 제약요인이 많아 위축되는 경향이 있다. 리모델링의 활성화를 위하여 각종제도 및 관련법규 등을 개선하여야 할 것이다.
2005년 말 현재 재건축과 리모델링의 시장 동향을 살펴보면, 8. 31. 부동산 종합 대책 이후 연이은 후속 정책 등으로 인하여 집값이 안정될 때 까지 재건축의 규제를 풀지 않고 있는 실정이어서 역으로 재개발에 관심이 고조되고 있는 상태이며, 콜 금리 인상과 개발이익 환수제 및 추가 분담금, 기반시설 부담금 등의 영향으로 재건축의 침체가 가속화 되고 있다.
이에 본 연구는 재건축 사업과 리모델링 사업의 일반적인 내용과 관련법규를 비교ㆍ검토 하였으며, 재건축의 안전진단과 리모델링의 구조안전을 통하여 사업선택의 근거를 제시하여 사업성 분석시 명확한 판단ㆍ비교의 기초가 되고자 하였다. 또한, 준공 후 20년이 지난 공동주택은 평형에 관계없이 전용면적의 30% 까지 증축하게 한 개정 주택법 시행령이 9월부터 시행되고 있고 재건축 사업의 사업성이 크게 약화 되면서 그 대안으로 리모델링에 대한 관심이 반사적으로 높아지고 있다. 하지만, 리모델링은 특히 건축물의 안전을 가장 중요하게 인식되어야 하는 부분이라고 생각한다. 이는, 리모델링의 규제 완화로 활성화 되면서 발생하는 위험성을 보완하여야 하는 법ㆍ제도 및 시스템의 필요함을 표현 하는 것이다.
또한, 제2장에서 공동주택의 재건축과 리모델링 사업을 비교 한 것에서 보듯이 리모델링은 재건축에 비해 공사 기간이 짧고, 자원의 낭비가 적으며, 추후 사업성이 양호하여 2차 리노베이션이나 재건축이 가능하다는 장점이 있지만 리모델링 사업시 평면의 기대감이 저조하고, 초기 사업비 부담이 매우 높다는 단점 또한, 가지고 있다. 따라서 공동주택의 리모델링 사업에 대한 관점을 경제적 평가에 의존한 수익 추구가 공익성을 추구하여 국가적으로 중대한 과제임을 인식하여 국민들의 삶을 보장할 수 있는 주거환경의 개선이라는 측면에서 접근할 필요가 있다.
제3장에서는 재건축과 리모델링의 안전진단과 구조를 비교ㆍ검토하여 공동주택의 관리, 안전진단의 객관성, 내진설계의 의무화ㆍ중요성ㆍ필요성, 리모델링 구조진단의 중요성, 소규모 리모델링의 필요성 등을 연구하여 국민의 생명과도 직결되는 구조의 안전과 점검과 관리가 활성화되도록 하였다.
재건축과 리모델링은 각각의 장ㆍ단점을 내포하고 있기 때문에 어느 한쪽이 유리하다고는 볼 수 있는 것은 아니기 때문에 건축물의 구조안전에 문제가 발생되지 않을 경우 증축 및 대수선 개념의 리모델링을 자연스럽게 선택ㆍ결정하는 정책이 필요하다 할 것이다. 아울러 안전진단과 구조를 비교ㆍ분석ㆍ연구하였으나 결정방안을 제시하지 못하였으며, 또한 지진발생 국가로서 내진구조에 대한 연구가 미비한 점이 본 연구의 한계라 할 수 있으며, 추후 이 부분도 객관적ㆍ 구체적ㆍ지속적인 연구가 요구된다.
따라서 결론적으로 재건축 및 리모델링대상 공동주택들이 건물의 자체 수명에 맞추어 자체적으로 개발이 용이 하도록 재건축과 리모델링에 관한 법제화나 제도개선, 조세정책 등 정부의 정책적 지원을 제도화 한다면 좀더 효율적이고 능률적인 재건축 및 리모델링 사업이 활성화 될 것이라 할 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제2절 연구의 방법 = 3
• 제2장 재건축과 리모델링제도의 일반적 고찰 = 5
• 제1절 공동주택과 재건축의 정의 = 5
• 1. 공동주택의 정의 = 5
• 2. 재건축의 정의 및 사업대상 = 6
• 3. 재건축사업의 추진절차 = 8
• 4. 재건축사업의 향후 전망 = 17
• 제2절 리모델링의 일반이론 = 21
• 1. 리모델링의 개념 = 21
• 2. 리모델링의 발생원인 및 유형 = 24
• 3. 리모델링의 사업추진 절차 = 28
• 제3절 리모델링의 관련 법규 동향 = 31
• 1. 기 개정된 리모델링 관련 법규 내용 = 31
• 2. 개정 및 시행예정리모델링 관련 법규 내용 = 34
• 제4절 공동주택 재건축과 리모델링의 비교 = 36
• 1. 재건축과 리모델링의 일반적 비교 = 36
• 2. 재건축과 리모델링사업의 장ㆍ단점 분석 = 38
• 제3장 재건축과 리모델링의 안전진단과 구조 = 44
• 제1절 재건축의 안전진단 = 44
• 1. 재건축 안전진단기준의 개념 = 44
• 2. 예비평가 = 49
• 3. 안전진단 = 53
• 제2절 리모델링의 안전과 구조 = 61
• 1. 리모델링의 안전과 구조의 개념 = 61
• 2. 구조물의 조사ㆍ진단 및 보수ㆍ보강계획의 기본 = 64
• 3. 조사 = 65
• 4. 진단 = 71
• 5. 보수 및 보강설계 = 78
• 6.보수공사 후 경과 관찰 = 85
• 제3절 안전진단과 구조의 문제점과 비교 = 86
• 1. 재건축과 리모델링의 안전진단과 구조의 문제점과 비교 개념 = 86
• 2. 공동주택 관리의 부실 = 86
• 3. 안전진단 객관성 부족 = 88
• 4. 안전진단 제도 개선 = 89
• 5. 내진설계의 의무화 = 91
• 6. 리모델링의 구조안전 = 91
• 제4장 결론 = 94
• 참고문헌 = 98
• ABSTRACT = 102