제주도 주택가격 상승, 이자율효과인가? 인구효과인가? = Are soaring prices in the Jeju Island apartment market due to population effects or low interest rates? - Distinguishing between the impact of migrant influx and Jeju people`s` change of residence -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Jeju residents are unnerved by the recent leap in housing prices. The government of Jeju Province has not been able to articulate a concrete policy to deal with this phenomenon in part due to a lack of objective analyses on the root causes. Authorities cannot decide to increase the supply of housing without knowing whether housing price increases are due to population effects or investment inflows. If it turns out that rising housing prices are caused by an increasing population, such a bona-fide increase in the demand for housing by residents can be addressed by greatly increasing the housing supply. If the rise is due to investment inflows, however, increasing the supply of housing will be ineffective. This study uses regression analysis and a vector autoregressive model to determine whether the increase in Jeju housing prices is due to population increase or low interest rates. The study uses data from January 2012 to July 2015 including the apartment sale index, interest rates, population influx (migrants to Jeju), and Jeju people``s`` change of residence statistics. The results of the VAR model find that the impact of population effects on housing price changes amounts to 2%, while the impact of interest rates amounts to 8%. In other words, the effect of low interest rates is 4 times larger than that of population effects. This result suggests that the price rises in the Jeju apartment market are due to increased demand brought about by investment inflows spurred on by low interest rates. The model finds that the impact of migrants to Jeju on apartment prices is just 0.5%, while that of Jeju people``s`` change of residence accounts for 1.5%.

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