서울시 주택유형별 매매가격의 상호관계 및 거시경제변수와의 영향관계에 관한 실증연구 = An empirical study on the interrelationship of the sales price by housing types and the influencing relationship of the macroeconomic variables in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 주택유형별 가격변동의 상호관계를 파악하고 거시경제 변수와의 영향관계를 분석하여 서울시 주택하위시장의 구조와 가격변동 특성을 종합적으로 살펴보는데 목적이 있다. 이를 위하여 2006년 2분기부터 2019년 2분기까지 53분기 동안의 서울시 5대 권역에 대한 주택유형별 매매가격 데이터와 거시경제변수 데이터를 구축하였다. 그리고 5대 권역별 주택유형 간 가격변동 특성, 5대 권역 간 아파트 가격 영향관계, 거시경제변수와 5대 권역 아파트 가격의 인과관계와 영향관계에 대한 시계열 분석을 진행하였다.
실증분석을 통해 서울시 주택시장의 특성을 규명할 수 있는 의미 있는 주요 연구결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 5대 권역별 주택유형 간 상호관계에서는 아파트 가격이 다른 주택유형 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
둘째, 5대 권역별로 주택유형별 상호관계에 따른 차이가 있음이 확인되었다.
셋째, 5대 권역 간 아파트 가격에 대한 상호관계에서는 동남권 아파트 가격이 다른 권역의 아파트 가격에 영향을 미치는 것으로 나타났다.
넷째, 6개의 거시경제변수와 5대 권역의 주택 가격과의 영향관계 검증 결과 거시경제변수에 직접적인 영향을 받는 것은 동남권으로 나타났다.
이번 연구 결과를 통해 서울시 주택시장은 거시경제변수 - 서울시 동남권 - 타 생활권역으로 주택시장의 위계가 형성되어 있음이 확인되었고, 서울시 주택시장 내에서 지역별 주택유형의 가격이 어떻게 변동하는지를 확인할 수 있는 의미 있는 결과가 도출되었다.
이상의 연구결과가 서울시 주택정책 수립에 주는 시사점을 다음과 같이 제시하였다.
첫째, 서울의 주택시장은 동남권의 아파트 가격에 대한 규제 및 완화 정책으로 조절이 가능하다.
둘째, 지역특성과 권역 간 형평성을 고려하여 주택정책을 세분화하여 시행할 필요가 있다.
결론적으로 서울시 주택시장 내 존재하는 다양한 주택유형 가격을 효율적으로 관리하기 위해서는 동남권 아파트 가격에 대한 거시적인 주택정책, 권역별 하위시장은 지역특성을 고려한 미시적인 주택정책을 함께 시행하는 것이 정책효과를 높일 수 있다고 보여 진다.
본 연구는 서울시를 5대 권역으로 구분하고, 권역 내 주택유형별 가격변동 특성, 권역 간 주택유형별 가격변동 특성, 거시경제변수와 권역별 주택시장의 영향관계에 관한 연구를 진행하여 서울시 주택시장을 주택유형별 및 권역별 하위시장으로 세분화하여 고찰하였다는 점에서 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목차 ⅳ
• 그림 목차 ⅵ
• 논문 개요 ⅷ
• Ⅰ. 서 론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 2. 연구의 범위 및 방법 4
• 3. 연구의 내용 및 구성 5
• Ⅱ. 이론적 고찰 8
• 1. 주택유형의 분류 및 특징 8
• 가. 주택유형의 분류 8
• 나. 서울시 주택유형별 가격 현황 및 특징 9
• 2. 주택시장 이론 17
• 가. 주택 하위시장 이론 17
• 나. 주택 경기변동 이론 19
• 다. 4사분면 모형 이론 24
• 3. 거시경제변수와 주택시장의 관계 27
• 가. 거시경제변수의 특징 27
• 나. 주요 거시경제변수 29
• 4. 선행연구 검토 및 본 연구의 차별성 41
• 가. 선행연구 검토 41
• 나. 본 연구의 차별성 47
• Ⅲ. 분석의 틀 48
• 1. 변수 선정 및 연구모형 설정 48
• 가. 변수 선정 48
• 나. 연구문제 및 모형 설정 50
• 2. 변수 데이터 구축 56
• 가. 변수 데이터 구축 56
• 나. 변수의 개념 정의 57
• 3. 분석방법 및 내용 59
• Ⅳ. 주택가격의 주택유형 간 영향관계 62
• 1. 권역별 주택유형 간 가격의 기술통계량 62
• 2. 서울시 권역별 주택유형 간 인과관계분석 66
• 가. 단위근 및 공적분검정 66
• 나. 그랜저인과관계검정 72
• 3. 서울시 아파트 가격의 권역 간 영향관계 분석 77
• 가. 그랜저인과관계검정 77
• 나. 충격반응분석 및 분산분해분석 79
• 4. 아파트 외 주택유형의 권역 간 영향관계 분석 및 소결 82
• 가. 아파트 외 주택유형의 권역 간 영향관계 82
• 나. 소결 및 논의 83
• Ⅴ. 주택가격과 거시경제변수와의 영향관계 86
• 1. 거시경제변수의 기술통계량 86
• 2. 권역별 아파트 가격과 거시경제변수와의 인과관계 분석 87
• 가. 단위근 검정 및 공적분 검정 87
• 나. 그랜저인과관계검정 90
• 3. 권역별 아파트 가격과 거시경제변수와의 영향관계 분석 92
• 가. 충격반응분석 93
• 나. 분산분해분석 103
• 4. 소결 및 논의 114
• 가. 거시경제변수와 서울시 권역별 주택시장의 영향관계 114
• 나. 동남권과 타 권역 가격 변동의 영향관계 116
• 다. 거시경제변수와 서울시 아파트 가격의 영향관계 117
• Ⅵ. 결론 120
• 1. 연구의 요약 및 시사점 120
• 2. 연구의 한계 및 향후 연구과제 123
• 참고문헌 125
• 부록 132
• ABSTRACT 149