사모형 부동산펀드 시장규모에 영향을 미치는 요인에 관한 연구 : 국내 임대형과 대출형을 중심으로 = An analysis of factors affecting the scale of Korean private REFs : by lease-type REFs and loan-type REFs

국문 초록 (Abstract)

2018년 3월말 기준 전체 부동산펀드의 시장규모는 64조원이며, 이중 3.3%(2.1조원)를 제외한 96.7%(61.9조원)가 사모형 부동산펀드이다. 공모형 부동산펀드와 사모형 부동산펀드는 단순히 자금모집 방법뿐만 아니라, 많은 차이가 있다. 우선 사모펀드는 개인의 투자비율이 3%로 비중이 낮으며, 금융기관의 투자가 주를 이루는 반면, 공모형 부동산펀드는 70%가 개인투자자로 이루어져있다. 따라서 현 상황으로 보아, 작금의 부동산펀드는 개인을 위한 간접투자수단이라고 보기 어렵다.

지금까지의 사모형 부동산펀드에 대한 연구는 자료수집에 한계가 있어, 공모형 부동산펀드에 대한 연구가 대다수였으며, 위와 같은 유형차이로 인해 전체부동산펀드를 설명하기에는 한계가 있었다. 또한 국내 전체 펀드시장에서 사모 부동산펀드의 비중이 증가되어 왔지만, 아직까지 사모부동산펀드의 시계열자료를 이용하여 분석한 연구는 거의 없었다. 따라서 본 연구는 부동산펀드의 성장을 통해 건전한 부동산 간접투자시장 활성화를 기하고자 사모형 부동산펀드가 어떤 요인에 영향을 받는지 알아보는데 그 의의가 있다.

또한 정부는 2017년 사모재간접공모펀드 활성화 정책을 새로 도입하여, 공모부동산펀드를 보완하는 방안을 제시하였다. 따라서 사모형 부동산펀드에 대한 이해가 필요한 시점이다.

본 연구에서는 금융투자협회가 취합하는 사모 부동산펀드 자료와 거시경제변수를 이용하여 VECM 모형 분석을 통하여 부동산펀드 설정규모의 변동요인을 분석하고, 향후 부동산시장 환경 등의 변화가 발생하는 경우, 장기적인 변화의 방향성을 예측하고자 한다. 부동산펀드의 설정규모에 대한 분석은 펀드 투자 의사결정에 매우 중요한 가이드를 제공할 것이다.

본 연구는 2장에서 부동산 펀드의 의의 및 현황을 살펴보고, 3장에서는 선행연구 검토와 본연구의 차별성을 검토하고, 4장에서는 연구모형과 가설을 제시하였으며, 5장에서는 자료의 선택과 연구 방법에 따른 사모형 부동산펀드 시장규모의 변동요인을 실증분석 하였고, 마지막 6장 결론에서 연구의 의의 및 한계점과 향후 연구의 방향에 대하여 제시 하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As of the end of March 2018, the market size of the entire real estate fund was 64 trillion won, while 96.7 percent (61.9 trillion won) excluding 3.3 percent (2.1 trillion won) was the private equity fund. Between public and private real estate fund has difference in many ways, as well as simply how to raise funds. First of all, private REFs consist of 3 percent less individuals investor, while financial institutions make up the majority by investing in private equity funds. But public funds consist of 70 percent of individuals investor. Thus, given the current situation, the current real estate fund is hardly an indirect means of investment for individuals.

So far, studies of private equity funds have been limited in data collection. So, the majority of studies on public property funds, and these types of changes have limited the description of the entire real estate fund. In addition, although the share of private equity funds in the entire domestic fund market has increased, few studies have so far been analyzed using time series data from private equity funds. Therefore, this study is meaningful in finding out what factors affect the scale of Korean private REF in order to promote indirect investment market through the growth of real estate funds.

In addition, the government proposed a measure to supplement the public property funds by introducing a new policy to activate private equity access public offering funds in 2017. Therefore, it is time to understand the private equity fund.

In this study, a change in the size of real estate funds is analyzed using private equity fund data collected by the Financial Investment Association and macroeconomic variables, and changes in the long-term real estate market environment occur. An analysis of the size of a real estate fund will provide a very important guide to making investment decisions.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제 2 장 이론적 고찰 6
• 제 1 절 부동산금융의 개념 6
• 1. 부동산금융 6
• 2. 부동산 투자구분 7
• 3. 부동산 간접투자제도 10
• 제 2 절 부동산펀드의 정의와 현황 12
• 1. 부동산펀드의 정의 12
• 2. 부동산펀드의 유형 16
• 3. 부동산펀드의 자금모집 방법 19
• 4. 부동산펀드 고객별 투자 현황 21
• 제 3 장 선행연구 검토 및 차별성 22
• 제 1 절 선행연구 검토 22
• 1. 부동산펀드의 설정규모에 관한 연구 22
• 2. 부동산펀드의 수익률에 관한 연구 23
• 3. 부동산펀드의 모집방식에 관한 연구 25
• 제 2 절 선행연구와의 차별성 26
• 제 4 장 연구모형 및 가설 28
• 제 1 절 연구모형 및 분석자료 28
• 1. 연구모형 28
• 2. 분석자료 29
• 제 2 절 가설의 설정 30
• 제 5 장 실증분석 34
• 제 1 절 기초통계량 분석 34
• 제 2 절 모형의 설정 35
• 1. 단위근검정 35
• 2. 적정시차 37
• 3. 공적분 검정 37
• 4. 그랜져 인과관계 검정 39
• 5. VECM 41
• 제 6 장 결론 45
• 제 1 절 연구결과의 요약 45
• 제 2 절 연구의 의의 및 한계점 46
• 참고문헌 49
• ABSTRACT 51