부동산 경매절차상 유치권의 적정화 방안에 관한 연구 = A Study on Rationalization Method of Lien in Real Estate Auction Procedures

국문 초록 (Abstract)

우리 민법상 유치권은 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 갖춰지면 법률상 당연히 성립하는 법정담보물권으로서 동산뿐만 아니라 부동산에도 인정되며, 부동산경매에서 그 폐해가 심각하다.

본 연구는 부동산경매절차를 압류, 경매 진행(압류 이후 경낙까지), 배당 및 명도의 3단계로 나누어 부동산 유치권의 문제점을 분석하여 합리적인 개선방안을 검토하고 새로운 입법방안을 제시하였다.

1) 부동산 유치권은 등기가 아닌 불완전한 공시방법인 점유에 의하여 성립하기 때문에 많은 문제가 발생하고 있다. 따라서 점유라는 공시방법의 불완전성을 해결하기 위해서는 부동산 유치권 등기제도를 도입하여야 한다. 또한 미등기 부동산에 대해서는 표시등기부제도를 신설할 필요가 있다.

2) 부동산 유치권의 성립요건인 피담보채권의 범위를 명확하게 ‘목적물에 대한 비용지출로 인한 채권’과 ‘목적물로 인하여 입게 된 손해배상채권’으로 규정하면 유치권으로 인한 폐해는 상당 부분 해소될 것이다.

3) 유치권에는 사실상 우선변제권이 부여되어 폐해가 발생하고 있는데, 유치권이 법정담보물권으로서 제대로 기능할 수 있도록 민법상 유치권에 우선변제권을 인정하는 규정을 신설할 필요가 있다. 아울러 유치권자에게 배당청구권을 인정하여 배당권자로서의 지위를 인정할 필요가 있다.
4) 민사집행법상 인수주의 원칙을 폐지하고 소멸주의 원칙으로 전환하여야 한다. 부동산경매시장에서 혼란을 가중시키고, 매수인의 법적 지위를 불안정하게 하는 인수주의를 폐지하면 부동산경매의 안정성이 확보되고 부동산경매제도가 활성화될 것이다.

5) 부동산 유치권 신고를 의무화하고 강제집행절차를 개선하여야 한다. 아울러 허위ㆍ과장유치권을 근절하기 위하여 그 처벌을 강화할 필요가 있다.

현행법의 합리적 해석만으로 유치권제도의 개선은 한계가 있다. 유치권제도의 불완전성이 해소되고 유치권이 법정담보물권으로서 제대로 기능하기 위해서는 새로운 입법이 불가피하다. 유치권자를 보호하기 위해 공평의 원리에 기초하여 마련된 유치권제도가 유치권자를 보호할 뿐만 아니라 경매 참가자들의 이해를 공평하게 조정할 수 있도록 개선될 필요가 있다.

본 논문이 유치권제도의 개선에 조금이나마 도움이 될 수 있기를 바라며, 조속히 입법이 추진되기를 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

According to the Korean Civil Code, the right of retention recognizes movable property that is, regardless of the parties’ consent, lawfully recognized when certain requirements are met and real estate. It is reported that the damage is worse in a real estate auction.
This study analyzes problems in real estate liens by dividing the real estate auction process into three steps: attachment, auction in progress, and allocation. Finally, it suggests practical improvement and new legislative measures.
First, the real estate liens cause considerable issues because it was established not through registration but as possession, which is an incomplete method of publication. Therefore, the new registration in real estate liens needs to be introduced to resolve the incompleteness of the current method of publication with possession. Also, the demonstrative registry system needs to be established for unregistered real estate.
Second, the damage by liens will be significantly resolved if the scope of the secured claim, which is a requirement for the establishment of real estate liens, is specified as a claim due to expenditure on an object and a claim for damages incurred due to the object.
Third, the damage in liens is primarily caused because of the given right to preferential payment. Therefore, new rules that acknowledge the right to preferential payment must be established to allow liens to function as mortgage bonds. Also, a lien holder needs to be recognized as a dividend holder to acknowledge their claim for the dividend.
Fourth, under the Civil Execution Act, the principle of takeover needs to be abolished and switched to the principle of extinction. By terminating the principle of the takeover, real estate auction can secure stability and revitalize the real estate auction system.
Fifth, the declaration of the real estate liens should be obligated and the process of compulsory execution needs improvement.Moreover, penalties should be addressed to exterminate faulty and exaggerated liens.
To conclude, there will be a limitation in improving lien policies only with the sole analysis of current laws. Therefore, new legislation is imperative: 1. to achieve a complete resolution for the imperfection of liens policies and 2. to allow liens to function as mortgage bonds. Furthermore, new lien legislation needs to address fairness to protect lien holders and adjust different interests for different auction participants. This paper will help envision the improvement of lien policies and drive the prompt establishment of new legislation.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 7
• 제2장 부동산 경매절차상 유치권의 문제점 10
• 제1절 서설 10
• 제2절 부당한 유치권의 유형과 폐해 11
• Ⅰ. 유치권 신고 등 현황 11
• Ⅱ. 부당한 유치권의 개념 및 유형 12
• Ⅲ. 부당한 유치권 사례 17
• Ⅳ. 부당한 유치권에 의한 폐해 21
• 제3절 압류단계에서 유치권의 문제점 21
• Ⅰ. 유치권의 대항력 문제 22
• Ⅱ. 불완전한 공시방법 24
• Ⅲ. 피담보채권의 범위 불명확성 26
• 제4절 경매진행단계에서 유치권의 문제점 26
• Ⅰ. 선행저당권과 유치권의 대항력 27
• Ⅱ. 유치권 신고규정의 불비 28
• Ⅲ. 부동산 경매절차상 문제점 29
• Ⅳ. 허위ㆍ과장유치권의 발생 등 유치권의 오ㆍ남용 33
• 제5절 배당 및 명도단계에서 유치권의 문제점 34
• Ⅰ. 우선변제권 결여 35
• Ⅱ. 배당권 침해와 배당절차 소외 37
• Ⅲ. 인수주의의 불합리성 37
• Ⅳ. 매각 후 소송으로 인한 명도 지연 40
• 제6절 소결 41
• 제3장 부동산 경매절차상 유치권의 보장과 한계 43
• 제1절 서설 43
• 제2절 경매청구권 행사에 의한 유치권의 보장과 한계 43
• Ⅰ. 경매청구권의 법적 성질 44
• Ⅱ. 압류의 효력과 한계 50
• 제3절 점유의 유치적 효력에 따른 보장과 한계 58
• Ⅰ. 점유의 유치적 효력 58
• Ⅱ. 유치권자의 경매절차상 이해관계인으로서의 지위 59
• Ⅲ. 유치권자의 매수인에 대한 피담보채무의 변제 청구 불가 62
• Ⅳ. 불법 점유 시 유치권 불성립 65
• 제4절 배당 및 명도단계에서 보장과 한계 71
• Ⅰ. 유치권의 사실상 우선변제권 71
• Ⅱ. 배당에서 유치권자의 한계 72
• 제5절 소결 73
• 제4장 학설과 판례의 태도 76
• 제1절 서설 76
• 제2절 유치권의 대항력에 관한 학설과 판례 76
• Ⅰ. 가압류 이후 성립한 유치권의 대항력 77
• Ⅱ. 압류 이후 성립한 유치권의 대항력 81
• Ⅲ. 선행저당권과 유치권의 대항력 88
• Ⅳ. 대항력 제한의 필요성과 법리 96
• 제3절 피담보채권과 목적물의 견련관계에 관한 학설과 판례 98
• Ⅰ. 학설 98
• Ⅱ. 판례 102
• Ⅲ. 검토 105
• 제4절 민사집행법상 인수주의에 관한 학설과 판례 105
• Ⅰ. 학설 106
• Ⅱ. 판례 108
• Ⅲ. 검토 108
• 제5절 소결 109
• 제5장 민법개정안에 따른 유치권의 보장 및 지위 111
• 제1절 서설 111
• 제2절 민법개정안의 주요내용 검토 112
• Ⅰ. 등기 부동산에 대한 유치권의 폐지 112
• Ⅱ. 미등기 부동산에 대한 한시적 유치권 인정 115
• Ⅲ. 피담보채권의 범위 명확화 119
• Ⅳ. 미등기부동산에 대한 유치권자의 저당권설정청구권 인정 121
• Ⅴ. 유치권자 아닌 채권자의 저당권설정청구권 인정 126
• Ⅵ. 부칙 개정 129
• 제3절 민사집행법 개정안의 주요내용 130
• Ⅰ. 개요 130
• Ⅱ. 인수주의에서 소멸주의로 전환 131
• Ⅲ. 기타 개정내용 133
• 제4절 부동산등기법 개정안의 주요내용 140
• 제5절 소결 141
• 제6장 유치권의 적정화를 위한 개선방안 144
• 제1절 서설 144
• 제2절 압류단계에서의 개선방안 145
• Ⅰ. 부동산 유치권 등기제도 도입 145
• Ⅱ. 피담보채권의 범위 명확화 151
• 제3절 경매진행단계에서의 개선방안 153
• Ⅰ. 유치권 신고 의무화 153
• Ⅱ. 유치권 관련 강제집행절차 보완 155
• Ⅲ. 허위ㆍ과장유치권 처벌 강화 159
• Ⅳ. 집행권원의 취득 163
• 제4절 배당 및 명도단계에서의 개선방안 164
• Ⅰ. 우선변제권 도입 164
• Ⅱ. 배당청구권 인정 168
• Ⅲ. 유치권 소멸주의 채택 169
• Ⅳ. 유치권신고자의 명도 지연 대응 172
• 제5절 소결 173
• 제7장 결론 175
• 참고문헌 179
• ABSTRACT 199

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121. 유치권자와 경매절차에서의 매수인 사이의 대항관계, 이승규, 민사 판례연구 제36권, 민사판례연구회, , 2014

122. 민사집행과 유치권-이미 가압류 또는 압류가 이루어졌거나 저당권이 설정된 부동산에 관하여 취득한 점유 또는 견련성 있는 채권으로써 경매절차에서 그 부동산을 매수한 사람을 상대로 유치권을 내세워 대항하는 것이 허용되는지 여부에 관하여, 강민성, 사법논집 제36집, 법원도서관, , 2003

123. 부동산 경매절차상 유치권제도의 문제점과 개선방 안, 정영진, 김상찬, 재산법연구 제27권 제3호, 한국재산법학회, , 2011

124. 부동산 경매절차상 허위과장유치권 근절을 위한 대책, 민규식, 황종술, 주거환경 제6권 제2호. 한국주거환경학회, , 2008

125. 부동산경매에 있어서 유치권의 효력범위에 관한 연구, 이춘원, 부동산학보 제43집, 한국부동산학회, , 2010

126. 부동산 유치권 제도의 문제점과 해결방안에 관한 연구, 이강은, 고려대학교 박사학위논문, , 2017

127. 부동산경매절차상 유치권의 효력에 관한 몇 가지 쟁점, 서인겸, 원 광법학 32권 제2호, 원광대학교 법학연구소, , 2016

128. 유치권 및 저당권설정청구권에 관한 민법개정안 토론문, 이상영, 민법ㆍ부동산등기법ㆍ민사집행법 개정안 공청회 자료, 법무 부, , 2012

129. 유치권의 발생요건으로서의 채권과 물건 간의 견련관계, 양창수, 민법연구 제1권, 박영사, , 1991

130. 유치권제도 개선안에 관한 연구-민법개정안을 중심으로, 이정민, 동아대학교 박사학위논문, , 2015

131. 민사유치권 관련 민사집행법 개정안에 대한 비판적 고찰, 김홍엽, 성균관법학 제25권 제4호, 성균관대학교 법학연구소, , 2013

132. 부동산 유치권 강제집행에 대한 문제점과 입법론적 고찰, 오시영, 토지법학 제23권 제2호, 한국토지법학회, , 2007

133. 부동산경매절차에서 허위 유치권에 관한 문제와 개선방안,, 이재도, 한국민사집행법학회, 민사집행법연구 제8권, , 2012

134. 민법 유치권 개정 법률안 중 저당권설정청구권에 관한 소고, 장석천, 이은규, 재산법연구 제32권 제3호, 한국재산법학회, , 2015

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138. 유치권의 성립요건으로서의 견련관계 및 유치권의 불가분 성, 배용준, 민사판례연구 31호, 민사판례연구회, , 2009

139. 허위․과장 유치권행사에 대한 매수인 보호방안에 관한 연구, 김용수, 가천대학교 박사학위논문, , 2014

140. 공시기능강화를 위한 부동산유치권의 문제점과 그 입법대 안,, 이무선, 홍익대학교 법학연구소, 홍익법학 제19권 제1호, , 2018

141. 허위⋅가장 유치권 문제와 유치권 등기의 필요성에 대한 검토, 이정민, 이점인, 민사법이론과실무 제18권 제1호, 민사법이론과 실무학회, , 2014

142. 구의원, 조폭 시켜 아파트 허위 유치권으로 수억 원 갈 취 시도, 장병진, 부산일보, http://www.busan.com/view/busan/view.php?code=20130423000146, , 2013

143. 부동산경매 이해관계인의 권리보호를 위한 유치권의 개선방안, 황종술, 전주대학교 박사학위논문, , 2009

144. 부동산 유치권의 개선방안에 관한 연구, 토지법학 제28권 제 1호, 김인유, 한국토지법학회, , 2012

145. 부동산 유치권제도의 개선방안-년 민법개정안 의 검토를 중심으로-, 김상찬, 강창보, 법과정책 제19집 제2호, 제주대학교 법과정책연구소, 2013. 8, , 2012

146. 부동산경매에서 공동의 허위 유치 권에 대한 개선방안에 관한 연구, 이현주, 신희경, 전삼현, 김진해, 한국IT경영학회 논문지 제12권 제5호, 한국IT경영학회, , 2020

147. 유치권에 의한 경매절차에서 소멸주의 또는 인수주의의 적 용 여부, 김수정, 재판과 판례 20집, 대구판례연구회, , 2011

148. 유치권이 설정된 부동산의 경매-유치권의 유치적 효력을 중심으로-, 이호행, 홍익법학 제19권 제1호, 홍익대학교 법학연구 소, , 2018

149. 체납처분압류 후 경매개시결정 전에 성립한 부동산 유치권 의 효력, 배성호, 재산법연구 제34권 제1호, 한국재산법학회, , 2017

150. 부동산경매에서 유치권의 문제점과 개선방안에 대한 입법론적 고찰, 전장헌, 법제연구 제41호, 한국법제연구원, , 2011

151. 부동산유치권에 관한 일고-년 입법예고된 유치권개정안과 관련하여, 장창민, 동북아법연구 제8권 제1호, 전북대학교 동북아법 연구소, 2015, , 2013

152. 현행 부동산 유치권의 문제점과 민법 일부 개정법 률안에 관한 검토, 박상호, 엄성현, 공공정책연구 제32권 제1호, 동의대학교 지방자치연구소, , 2015

153. 부동산경매절차에서의 유치권의 진정성립(허위유치권)에 관 한 제문제, 이상현, 민사법연구 제18집, 대한민사법학회, , 2010

154. 부동산법원경매에서 유치권이 감정가와 매각가 차 이에 미친 영향 분석, 남기범, 박혜웅, 한국정책연구 제11권 제3호, 경인행 정학회, , 2011

155. 부동산경매에서 유치권제도의 개선방안 –사례 및 판례분석을 중심으로-, 이용득, 동의대학교 박사학위논문, , 2015

156. 부동산경매절차에 있어 유치권을 둘러싼 문제점과 개선방안에 관한 연구, 정두진, 재주대학교 박사학위논문, , 2012

157. 가압류 후에 성립한 유치권으로 가압류채권자에게 대항할 수 있는지 가부, 하상혁, 대법원 중요판례해설 하반기(민사⋅ 형사편), 사법발전재단, 2012, , 2011

158. 유치권에 의한 경매에서 인수주의와 소멸주의 - 대법원 자 2010마1059 결정 -, 조용현, 자유와 책임 그리고 동행 : 안대희 대법관 재임기념, 사법발전재단, 2012, , 2011

159. 유치권에 관한 연구-대항력제한을 중심으로 - (대법원 선고 2008다70763 판결), 이상태, 토지법학 제26권 제1 호, 한국토지법학회, 2010, , 2009

160. 유치권제도에 관한 연구 - 동시이행항변권과의 적용영역의 한계를 중심으로, 신국미, 고려대학교 박사학위논문, , 2004

161. 부동산 물권 공시제도의 관점에서 유치권 등기제도 도입에 관한 민사법적 고찰, 이찬양, 일감법학 제46권 제46호, 건국대학교 법학연구소, , 2020

162. 법무부 민법개정시안 중 유치권에 대한 대안 제시Ⅰ)-부동 산유치권과 최우선변제권, 오시영, 법학논총 32집 2호, 전남대학교 법학연구소, , 2012

163. 부동산 유치권의 대항력제한에서 불법점유를 원인으로 하는 유치권 성립제한으로의 재전환, 서종희, 성균관법학 제24권 제4호, 성균관대학교 법학연구소, , 2012

164. 저당권 설정후 성립한 유치권의 효력 : 경매절차에서의 매 수인에 대한 대항 가능성을 중심으로, 박상언, 민사판례연구 제32 권, 민사판례연구회, , 2010

165. 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매와 유치권에 의한 경매가 경합하는 경우 유치권의 소멸 여부, 이정민, 특별법연구(전 수안대법관 퇴임기념) 10권, 사법발전재단, , 2012

166. 압류(가압류)의 효력이 발생한 이후 유치권을 취득한 자가 매수인(경락인)에게 대항할 수 있는지 여부, 김원수, 판례연구 제18 집, 부산판례연구회, , 2007

167. 유치권의 효력 우열관계에 관한 대법원판결례 검토 - 압류 가압류 저당권자와의 우열관계를 중심으로-,, 심판, 광주지방법원 재판실무연구, , 2013

168. 부동산 유치권관련 개정안에 대한 몇 가지 제언-년 민 법 일부개정 법률안을 중심으로, 아주법학 제8권 제1호, 김미혜, 아 주대학교 법학연구소, 2014, , 2013

169. 부동산경매절차에서의 유치권의 대항력에 관한 판례 평석- 대상판결: 대법원 선고 2009다60336ﾠ전원합의체 판결-, 김세진, 토지법학 제31권 제2호, 한국토지법학회, 2015, , 2014

170. 유치권과 선순위권리자 및 경매절차상의 매수인 사이의 대 항관계에 관하여 형성된 대법원판례의 법리에 대한 검토, 양진수, 민 사집행법 실무연구(Ⅳ) 제131집, 법원도서관, , 2015

171. 부동산 유치권 제도의 개선을 위한 민법 등 개정법률안에 대하여 - 등기 부동산에 대한 유치권 폐지(안) 등의 재고를 기대하며, 성민섭, 외법논집 제38권 제1호, 한국외국어대학교 법학 연구소, , 2014

172. 부동산에 가압류등기가 경료된 이후 채무자의 점유이전으로 제3자가 유치권을 취득하는 경우 가압류의 처분금지효에 저 촉되는지 여부, 조효정, 재판실무연구 제5권, 수원지방법원(미발간), , 2013

173. 부동산유치권 개정안 중 저당권설정청구권 제도 도입에 관 한 고찰-부동산 경매절차에서 선행저당권에 관한 유치권의 우열 논제를 중심으로-, 이찬양, 법학논총 제26권 제2호, 고려대학 교 법학연구원, , 2019

174. 유치권의 대항력에 관한 소고 : 저당권설정 후 경매로 인한 압류의 효력발생 전에 취득한 유치권으로 경매절차의 매수 인에게 대항할 수 있는지 여부, 문병찬, 청연논총 제10집, 사법연수 원, , 2013

175. 부동산 유치권에 관한 민법전 개정안에 대한 평가와 향후 개정방향–개정안 제369조의2, 제369조의3을 중심으로-, 2022년 한국민사법학회 춘계학술대회 민법의 시대 적합성, 양형우, 한국민사법학회ㆍ사법정책연구원, 2022. 3. 26, , 2022