도시재생 뉴딜을 위한 주택유형에 관한 연구 : 다가구주택을 중심으로 = A Study on Housing Type for New Deal for Urban Renewal : Focused on multiple dwellings

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

With the changes of a worldwide paradigm shift in urban renewal, the view has spread that it should get away from the existing method of improving declining cities and change into the method for native residents and national government to become the joint agent of the renewal project and gradually improve the residential environment. Accordingly, the improvement method centering around a new type of housing has been needed that takes into consideration the characteristics of the region and the economic situation of native residents other than the apartment-centered urban renewal method, and accordingly there has been an increasing need for investigation into it. This study presented the following matters so as to seek a new type of housing for the urban renewal project:
First, it presented such problems as the failure of native residents' resettlement, the disruption of the community space and the failure of the social mix that might occur after the improvement project taking a method of urban renewal through apartment-centered overall demolition.
Second, it elicited the cause for failure of each through the analysis of those problems and presented the alternative to each of them.
Third, it attempted to substitute each alternative into types of housing and sought the type of housing elicited to be closest to each alternative. As a result, multiple dwellings(house for multiple-house hold) was closest to each alternative, and so this study presented the policy suggestion to revitalize the type of housing for new deal for urban renewal. The first policy suggestion is the government-led urban regeneration project of cyclic demolition method centering around multiple dwellings in the concentration areas of houses. The second policy suggestion is the construction of dilapidated multiple dwellings through the urban renewal of neighborhood renewal type.
To resolve and revitalize the problems of multiple dwellings such as the lowered rate of return on investment, the shortage of parking space and so on, the following suggestions were made:
First, it should be the state-led project.
Second, there is a need to relax the criteria for supply of multiple dwellings
Third, it should be the joint undertaking between landowners and LH.
Fourth, government should provide support for loans on housing construction funds.
Fifth, government should take the lead in the lease business in sync with the acquisition of some multi-family houses.
Sixth, rooftop and semi-underground houses should obligatorily be incorporated in constructing multi-family houses.
Seventh, there is a need to provide stringent punishment regulations for malfeasants.

국문 초록 (Abstract)

아파트 중심의 전면철거 방식은 도시의 생활공간을 재창조하는 수단으로서 최근까지도 도시재정비사업의 주축을 이루고 있다. 개발도상국 초기에 아파트 중심의 시장은 저밀도 주택지가 많고, 노후·불량 주택 및 주변 환경이 열악했으며, 국가는 기반시설 등의 설치 및 정비를 위한 재정이 미약하였다. 이에 대한 해결책이 되어준 것이 아파트 중심의 전면철거 방식이었고, 이를 통해 국가는 기부채납 등으로 부족한 재원을 마련할 수 있었으며, 대량의 주택을 원활히 공급하여 주택의 질을 높이고, 주택의 하향여과 사이클로 저소득층의 거주요건이 향상되는 등 도시를 개발하고 활성화 시키는 원동력이 되었다. 하지만 현대에 들어서면서 도시 대부분이 중밀도 이상의 지역이며, 중·저소득층 이하 고밀도의 노후·불량주거지역인 경우가 대부분이다. 이러한 지역에 아파트 중심의 전면철거방식으로 정비사업을 시행할 경우 통계상 정비 전에 비해 법률상 주택수가 증가하므로 거주세대수가 증가된다고 인식하지만 세부적으로 살펴보면 정비 전의 기존 주택 수 대비 정비 후 아파트 건립 수는 증가하지만 거주세대수는 대부분 지역이 정비 전에 비해 감소한다. 또한, 지역 주체인 원주민의 사업 참여를 배제하여 이해 당사자들 간의 갈등이 심화되었고, 지역적 특성 및 원주민의 경제적 상황 등을 전혀 고려하지 않고 정비사업이 진행되어 기존 지역공동체가 파괴되었으며, 이러한 이유로 정비사업이 완료된 후에는 항상 원주민의 낮은 재정착율과 커뮤니티 공간 파괴 및 소셜믹스 실패 등 다양한 문제들이 발생하고 있다. 근래에 들어 세계의 도시재생에 대한 패러다임의 변화로, 원주민이 주체가 되어 낙후된 지역을 중심으로 주거환경의 개선을 통해 삶의 질을 향상 시키는데 대한 관심이 높아지고 있는 가운데, 쇠퇴 중인 도시에 대한 기존의 정비방식에서 벗어나 원주민과 국가가 공동(민·관)으로 사업의 주체가 되어, 점진적으로 주거환경을 개선하는 방식으로 전환해야 한다는 견해가 확산되고 있으며, 이로 인해 아파트 중심의 도시재정비방식 외에 지역의 특성 및 원주민의 경제적 상황을 고려한 새로운 주택유형 중심의 정비방식이 필요하게 되었고 그에 관한 연구의 필요성도 높아지고 있다. 도시재생사업의 중심이 될 새로운 주택유형을 찾는 방식으로 첫째, 아파트 중심 전면철거 도시재정비 방식의 정비사업 이후의 발생하는 원주민재정착 실패와 커뮤니티 공간파괴 및 소셜믹스 실패를 문제점으로 제기하였다. 둘째, 문제의 원인분석을 통해 각각의 실패원인을 도출하고, 그에 따른 각각의 대안을 제시하였다. 셋째, 각각의 대안을 주택의 유형별로 대입해보고, 각각의 대안에 가장 가까운 결과가 도출되는 주택의 유형을 찾았다. 그 결과 다가구주택이 각각의 대안에 가장 근접하였고, 도시재생 뉴딜을 위한 주택유형의 활성화를 위하여 정책적 제언을 하였다. 정책적 제언 1안은 정부주도로 주택밀집지역에서 다가구택 중심 순환형 철거방식의 도시재정비사업이다.
정책적 제언 2안은 근린재생형 도시재생을 통한 낙후된 다가구 주택의 신축으로, 다가구주택의 문제점인 투자 수익률 저조 및 주차장 부족 등을 해결하고 활성화하기 위해서는 첫째, 국가주도형 사업이 되어야 하고. 둘째, 다가구주택 공급기준의 완화. 셋째, 주택소유주와 LH공사와의 지주 공동사업. 넷째, 정부 주택건설자금 대출지원 등. 다섯째, 정부 주도로 일부 다가구주택 매입에 맞추어 신축 후 임대사업. 여섯째, 옥탑과 반 지하를 의무적으로 다가구주택 신축 시 포함한다. 일곱째, 위법행위자의 강력한 처벌규정의 마련이 필요하다.
끝으로 도시재생은 사람의 생존이 다른 무엇보다 우선되어야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 3
• 제2장 도시재생에 관한 이론적 논의 5
• 제1절 도시재생에 관한 이론적 고찰 5
• 1. 도시재생의 개념 및 필요성 5
• 2. 도시재생사업의 유형 및 특징 7
• 제2절 휴먼뉴딜정책에 관한 고찰 10
• 1. ‘뉴딜정책’의 배경 10
• 2. 휴먼뉴딜정책의 개념 10
• 3. 휴먼뉴딜 주거복지 정책의 배경 10
• 4. 휴먼뉴딜 주거복지 정책의 필요성 11
• 5. 휴먼뉴딜 주거복지정책의 기본방향과 추진과제 11
• 제3절 다가구주택에 관한 법제도적 고찰 13
• 1. 건축물의 용도에 따른 분류 13
• 2. 주택유형에 따른 분류 13
• 3. 주택 외 시설의 일반론적 논의 15
• 제4절 선행연구 검토 19
• 1. 도시재생사업의 패러다임 전환에 관한 선행연구 19
• 2. 도시재생 뉴딜에 관한 선행연구 22
• 3. 도시재생사업의 시설유형에 관한 선행연구 22
• 제3장 도시재정비사업의 문제점 진단 및 준거틀 25
• 제1절 기존 도시재정비사업의 운영실태 및 주요 문제점 25
• 1. 젠트리피케이션과 ‘빗장도시’의 출현 25
• 제2절 기존 도시재정비사업의 주요 문제점 28
• 1. 원주민 재정착 실패 28
• 2. 계층 분리로 인한 커뮤니티 공간의 파괴 및 소셜믹스 실패 42
• 제3절 도시재정비사업의 실패요인 분석을 위한 준거틀 62
• 1. 계층분리 필터링(hierarchical separation filtering) : 62
• 2. 거주가능세대수 63
• 3. 부동산시장의 「house stair」 63
• 제4장 도시재생 뉴딜을 위한 주택유형의 도출 65
• 제1절 분석의 틀 65
• 제2절 도시재정비사업의 실패요인 분석 66
• 1. 원주민 재정착 실패 원인분석 66
• 2. 소셜믹스 실패 원인분석 77
• 3. 소결 84
• 제3절 원주민 재정착 실패의 해결방안 86
• 1. 거주비용의 합리적 부담이 가능한 주택유형 확보 86
• 2. 거주가능세대수 증가를 위한 주택유형 확보의 필요 86
• 제4절 커뮤니티 공간파괴와 소셜믹스 실패의 해결방안 90
• 1. 자연적인 소셜믹스가 가능한 주택유형의 필요 92
• 2. 주민 간 필터링 효과가 낮은 주택유형의 필요 92
• 제5절 도시재생 뉴딜 활성화를 위한 주택유형 및 정책적 제언 93
• 1. 도시재생사업의 활성화를 위한 주택유형 93
• 2. 도시재생사업의 실태분석 94
• 3. 도시재생 뉴딜 활성화를 위한 정책적 제언 107
• 제5장 결론 119
• 제1절 연구결과의 요약 119
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 122
• 참고문헌 123
• ABSTRACT 126