용도지역제 중첩지정과 거래사고 : 사고사례분석과 개선방안연구 = Overlapping Zoning Designations and Real Estate Transaction Accidents : A Study on Case Analyses of Accidents and Improvement Measures

국문 초록 (Abstract)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 하나의 토지에 용도지역, 용도지구, 용도구역이 중첩 지정될 수 있도록 제도적으로 허용된 용도지 역제 구조는 여러 문제를 야기하고 있다. 본 연구는 중복 규제가 실제 부 동산 거래에 어떤 영향을 미치는지를 실증적으로 분석하고 제도 개선방안 을 도출하고자 한다. 이러한 중복지정은 제도적으로 허용된 것이지만, 공 시체계 내 전달 방식, 시각화 배열, 해설 정보 부재 등으로 인해 실수요자 의 규제 인지가 제한되는 문제가 발생하고 있다. 특히 개발제한구역과 자연녹지지역, 도시자연공원구역과 제1종 일반주 거지역이 중첩된 사례에서는, 용도지역 지정 당시 토지적성평가를 거치지 않은 채 일괄 지정된 사례도 존재하며, 이는 규제 강도와 공시 내용 간 불안정을 초래하는 배경으로 작용한다. 제도는 중복 규제를 통해 행위 제 한을 강화하는 입법적 취지를 가지지만, 이러한 목적이 실제 공시 구조나 정보 전달 방식에서 충분히 반영되지 못하면서 거래 과정에서 혼란을 유 발할 수 있다. 이러한 문제를 해결하기 위해 본 연구는 공시 체계의 시각적 배열, 규 제 병기 방식, 해설 정보제공의 구조를 실증적으로 분석하고, 중첩지정 구조가 실거래 혼선과 피해로 이어지는 과정을 규명하고자 한다. 이를 통 해 중첩규제의 실효성을 높이고, 정보 전달의 정확성과 신뢰성을 확보할 수 있는 정책적 개선방안을 제시하는 데 목적이 있다. 연구는 대표 사례 분석(금토동, 이태원동)을 통해 공시 정보와 실제 규 제 수준의 괴리를 비교하고, 토지이용규제정보서비스(LURIS), GIS 기반 공 간자료, 항공사진을 종합적으로 활용하였다. 또한, 거래당사자·중개업 자·도시계획 담당자 대상 인터뷰와 전문가 및 일반인을 대상으로 한 50 문항 설문조사를 병행하여 실질 인식의 차이를 도출하였다. 본 연구는 중첩지정 문제를 단순 규제 구조가 아닌 정보 전달 체계의 문제로 인식하고, 병기 방식의 시각화 개선, 해설 정보제공 강화, 일부 지 역의 토지적성평가 기반 재정비, 용도지역의 유연한 재지정 등을 포함한 정책과제를 제시하였다. 이를통해 보다 세밀한 규제 설계와 부동산 거래 의 안정성, 제도 신뢰를 동시에 확보할 수 있는 토대를 마련하는 데 기여 하고자 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In accordance with the 「National Land Planning and Utilization Act」, the systematically allowed use ‘use area’, ‘specific use district’, and ‘use districts’ to be overlapped on one land is causing several problems. This study aims to empirically analyze how overlapping regulations affect actual real estate transactions and derive system improvement measures. Although such overlapping designation is systematically permitted, there is a problem that the recognition of regulations by end users is limited due to the delivery method, visualization arrangement, and lack of commentary information within the disclosure system.
In particular, in the case of overlapping ‘development restricted areas’ and ‘natural green areas’, ‘urban natural park areas’ and ‘type 1 general residential areas’, there are cases in which they were collectively designated without going through a land adequacy evaluation at the time of designation of the use area. This acts as a background for instability between the strength of regulations and the contents of the disclosure. The system has the legislative purpose of strengthening restrictions on behavior through duplicate regulations, but this purpose is not sufficiently reflected in the actual disclosure structure or information delivery method, which can cause confusion in the transaction process.
To solve this problem, this study empirically analyzes the visual arrangement of the disclosure system, the regulatory writing method, and the structure of providing commentary information, and investigates the process of the overlapping designation structure leading to actual transaction confusion and damage. Through this, the purpose of this study is to present policy improvement measures to increase the effectiveness of overlapping regulations and to secure the accuracy and reliability of information delivery.
The study compared the gap between the disclosure information and the actual level of regulation through 'representative case analysis', and comprehensively utilized the Land Use Regulation Information Service (LURIS), GIS-based data, and aerial photography. In addition, interviews with transaction parties, brokers, and urban planning managers and surveys (50 questions in total) for experts and the general public were conducted in parallel to derive practical differences in perception.
This study recognized the overlapping designation problem as a problem of the information delivery system rather than a simple regulatory structure, and presented policy tasks including improving the visualization of weapon methods, strengthening the provision of commentary information, reorganizing the foundation for land adequacy evaluation in some areas, and flexible re-designation of use areas. Through this, it is intended to contribute to laying the foundation for more detailed regulatory design, stability of real estate transactions, and trust in the system at the same time.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경과 목적 1
• 1. 연구 배경 1
• 2. 연구 목적 3
• 제2절 가설 설정과 연구 방법 7
• 1. 가설의 설정 7
• 2. 연구 방법 8
• 제3절 이론적 배경과 선행연구 검토 10
• 1. 이론적 배경: 공익 실현을 위한 적극적 행정 관점 10
• 2. 선행연구의 주요 내용 14
• 3. 선행연구의 검토와 본 연구의 차별성 18
• 제2장 중첩 대상의 제도 개요 및 행위 제한 22
• 제1절 국토이용 규제체계의 개요 22
• 제2절 용도지역, 용도구역의 분류 및 특징 24
• 1. 용도지역의 분류 및 특징 24
• 2. 용도구역의 분류 및 특징 27
• 제3절 대표 중첩지정 사례 분석 32
• 제3장 중첩지정 실태와 정보 전달의 문제 34
• 제1절 공시체계 구조와 중첩지정 사례 34
• 1. 공시체계의 시각적 한계와 인식 오류 34
• 2. 성남시 금토동(청계산) 사례 37
• 3. 용산구 이태원동(남산) 사례 44
• 4. 공시체계의 시각 구조와 전달 취약성 50
• 제2절 중첩규제의 통계 및 공간적 특성 분석 52
• 1. 중첩규제 유형 분류 52
• 2. 개발제한구역-자연녹지지역 중첩 현황 53
• 2-1. 개발제한구역-자연녹지지역 표본사례 61
• 3. 도시자연공원구역-제1종일반주거지역 중첩 현황 68
• 3-1. 도시자연공원구역-제1종일반주거지역 표본사례 74
• 4. 주요 피해 사례 분석 82
• 5. 중첩지정 구조 문제와 정보 전달 개선 방향 85
• 제4장 설문조사와 인터뷰 분석 87
• 제1절 설문조사 87
• 1. 개요 87
• 2. 전체 설문조사 결과 88
• 3. 전문가 설문조사 결과 92
• 4. 일반인 설문조사 결과 95
• 5. 개발제한구역-자연녹지지역 응답 분석 97
• 6. 도시자연공원구역-제1종 일반주거지역 응답 분석 100
• 7. 설문을 통한 중첩지정 인식과 개선 요구 102
• 제2절 인터뷰 분석 104
• 1. 관련 피해자 인터뷰 106
• 2. 관련 판매자 인터뷰 107
• 3. 국토부 국토계획 주무관 인터뷰 109
• 4. 서울시 도시계획 주무관 인터뷰(1) 111
• 5. 서울시 도시계획 주무관 인터뷰(2) 112
• 6. 인천시 도시계획 주무관 인터뷰 114
• 7. 충남도청 도시계획 주무관 인터뷰 115
• 8. 인터뷰를 통해 본 제도의 문제와 대응 116
• 제5장 공시체계 평가와 제도개선 방안 119
• 제1절 중첩지정 공시체계의 구조 진단 119
• 1. 문제 유형별 사례 분류 119
• 2. 사례 1: 성남시 금토동 120
• 3. 사례 2: 서울시 이태원동 121
• 4. 공통 구조 문제 분석 122
• 제2절 중첩지정 개선방안 제시 123
• 1. 중첩정보 반영 공시체계 정비 123
• 2. 행위 기준 중심 정보 배열 127
• 3. 질의형 인터페이스 구축 128
• 4. 토지적성평가 미이행 지역의 재지정 129
• 5. 용도지역 지정의 유연화 131
• 6. 개선방향 정리 133
• 제6장 결론 137
• 제1절 연구 요약과 정책점 시사점 137
• 1. 연구 요약 137
• 2. 정책적 시사점 138
• 제2절 연구의 기여와 과제 143
• 1. 연구의 기여 143
• 2. 향후 연구 과제 145
• 참고문헌 147
• 부록 150
• ABSTRACT 177