재개발사업의 주거세입자 보상제도 개선 방안 연구 = A Study on the Improvement of the house tenant's compensation system in Redevelopment Projects

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

In the 1970s, the concentration of urban population due to industrialization led to a shortage of housing demand. In order to solve these problems, the private sector and the Korea National Housing Corporation were to construct large numbers of houses, and in the era of rapid growth, housing construction caused many problems such as supply-oriented reckless development, lack of maintenance infrastructure, transportation problems caused by insufficient traffic processing plans, and a decline in the quality of residents' lives. In particular, redevelopment projects were actively carried out in the 1990s as demand for housing improvements exploded. The "City and Housing Environment Improvement Act" has been amended several times since its enactment, and has been fully amended on February 8, 2017 and is currently in effect and operation.
However, the Yongsan disaster took place in 2009, social issues concerning the protection and compensation of tenants in redevelopment zones were publicly discussed, and the need for protection policies for tenants who must be forcibly moved by the implementation of readjustment projects was achieved to some extent. Therefore, the government enforced a strengthened policy for protecting tenants in redevelopment zones, including an increase in compensation amount and a plan for measures against tenants for business license, but the practical alternative is still insufficient.

On the other hand, unions in redevelopment zones contribute much to the public, such as building rental houses, receiving donations for maintenance infrastructure, paying for free attribution and installation costs, and paying for housing relocation for tenants, and there are virtually no development gains except for some redevelopment cooperatives in the metro area. In particular, due to the nature of redevelopment zones that improve old and underdeveloped areas, Redevelopment Union Members often give up resettlement because they are mostly low-income people and have failed to pay a hefty levy.

In this study, to study the improvement plan of the residential tenant compensation system of the redevelopment project, the "City and Housing Environment Improvement Act", "Act on the Acquisition and Compensation of Land, etc. for Public Utilities", related precedents, Considering. And 2019.5.1. - 2019.5.10 A questionnaire survey was conducted for the redevelopment union members, redevelopment tenants, related civil servants, relevant experts (professors, researchers, etc.), professional management companies for maintenance business, construction companies, And the improvement plan.
According to the analysis, 58.9 percent of the survey respondents suggested that the system related to the compensation of redevelopment tenants needs improvement due to problems. Specifically, the government has no role and management of the public (63.6 percent), no migration plan such as the establishment of temporary facilities (46.4 percent), low compensation amount (39.2 percent), and no business-related information (31.9 percent). As for the improvement of redevelopment tenants system for redevelopment projects, 108 (63.1 percent) said the need to increase the role of the public was needed, followed by "preparation of relocation measures such as temporary facilities (46.8 percent), "increasing the compensation amount (39 percent), "expansion of opportunities for business participation of taxees (35.4 percent)" and "strengthening the information of the public information" (32.7 percent). In particular, regarding the increase of the compensation amount, the increase and the burden of the residence transfer of the tenant should be increased from 5 million won to 10 million won (74.0%). and that the burden of the funds should be borne by redevelopment union and the public institutios by 50% each. This shows that the current redevelopment taxor needs an increase in housing relocation costs, and that the amount is most appropriate between 5 million won and 10 million won, and that the burden should be improved in a way that is shared by redevelopment union and the government.

In conclusion, the empirical analysis on the compensation of redevelopment tenants for redevelopment projects concluded that the government needs to increase the government's role in the compensation of redevelopment tenants for redevelopment projects, expand the information disclosure and business participation opportunities to tenants of redevelopment projects, increase the compensation amount to realistic amounts, and improve the system so that the redevelopment union and the government can jointly share the funds, use the city maintenance fund.

국문 초록 (Abstract)

1970년대 산업화에 따른 도시의 인구집중 현상으로 주택수요가 부족하게 되었다. 이러한 문제를 해결하고자, 민간과 주택공사 등이 대량으로 주택을 건설하게 되었고, 급속한 성장시대의 주택건설은 공급자 위주의 난개발과 정비기반시설 부족, 교통처리계획 미흡으로 인한 교통문제, 거주자 삶의 질 저하 등 많은 문제점이 발생하게 되었다. 특히, 1990년대 들어서 주택개량에 대한 수요가 폭발하면서 재개발 재건축이 활발히 진행되었다. 그러나 제도의 미흡으로 주택재개발 재건축은 각종 비리, 정보공개부족, 조합의 전문성 결여, 건설 시공자 중심의 사업시행 등 많은 문제점이 발생하였고, 이를 개선하고자 2003년 「도시 및 주거환경정비법」이 제정되었다. 「도시 및 주거환경정비법」은 제정 이후 여러 차례 개정하게 되었고, 2017년 2월 8일 전면 개정(법률제14567호 전부개정, 2018.02.09.시행)하여 현재 시행 운용하고 있다.
그러나 2009년 용산 참사가 발생하였고, 재개발구역의 세입자 보호 및 보상에 관한 사회문제가 공론화되었고, 약자 보호 차원에서 정비사업의 시행으로 강제 이주를 해야 하는 세입자에 대한 보호 정책의 필요성은 어느 정도 사회적 합의를 이루었다. 이에 정부는 보상금액을 증액하고, 사업시행인가시 세입자 대책에 관한 계획을 세우도록 하는 등 재개발구역의 세입자 보호 정책을 강화 시행하였으나, 아직 현실적 대안은 미흡한 상황이다.
반면, 재개발 구역 내 조합은 임대주택건립, 정비기반시설 기부채납, 무상귀속 및 설치비용 부담, 세입자 주거이전비 지급 등 많은 부분을 공공에 기여하고 있고, 역세권 도심의 일부 재개발조합을 제외하고, 개발이익이 사실상 거의 없는 상황이다. 특히 노후 되고 낙후된 지역을 개량하는 재개발구역의 특성상 재개발조합원의 경우, 저소득층 영세민들이 대부분이고, 막대한 부담금을 내지 못하여, 재정착을 포기하는 경우가 많다.
이에 본 연구에서는 재개발사업의 주거세입자 보상제도 개선방안을 연구하기 위하여 「도시 및 주거환경정비법」, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 관련 판례, 선행연구 등을 심도 있게 고찰하고, 2019.5.1. – 2019.5.10.간 재개발 조합원, 재개발세입자, 관련 공무원, 관련 전문가(교수, 연구원 등), 정비사업전문관리업자·시공자·설계자 등 협력업체 등을 대상으로 설문조사를 하여 현행 재개발 주거세입자 보상에 대한 문제점과 그 개선방안을 도출하였다.
분석 결과, 설문조사 응답자의 58.9%가 재개발세입자 보상 관련 제도가 문제점이 있어 개선이 필요하다는 의견을 제시하였고, 구체적으로 ‘공공의 역할 및 관리 부재(63.6%)’, ‘임시시설 설치 등 이주대책 부재(46.4%)’, ‘낮은 보상금액(39.2%)’ ‘사업관련정보공개 부족(34.5%)’, ‘세입자의 사업참여기회박탈(31.9%)’ 순서로 재개발세입자 보상제도가 문제점이 있어 제도개선을 위한 구체적인 정책 방안 마련 필요성이 도출되었다.
재개발사업 주거세입자 보상제도 개선점에 대해서는 ‘공공의 역할 증대’필요성에 대해 108명(63.1%)이 필요하다고 응답함으로써 가장 시급히 해결해야 할 과제인 것으로 나타났고, 다음으로 ‘임시시설 등 이주대책 마련(46.8%)’, ‘보상금액 증액(39%)’, ‘세입자의 사업참여 기회 확대(35.4%)’, ‘세입자에 정보공개 강화(32.7%)’ 등으로 제도개선이 필요하다는 의견이 도출되었다. 특히 보상금액 증액과 관련하여 세입자의 주거 이전비 증액 및 부담에 대해서는 5백만 원에서 1천만 원 정도 증액되어야(74.0%) 하는데, 그 재원의 부담은 조합과 공공이 각각 50%씩 부담해야 한다는 의견이 83명(45.1%)으로 가장 많았다. 이는 현행 재개발세입자의 주거 이전비의 증액이 필요하고 그 금액은 5백만 원에서 1천만 원 정도가 가장 적합하며, 부담은 조합과 공공이 공동으로 부담하는 방향으로 개선되어야 함을 보여주는 결과이다.
결론적으로 재개발사업 주거세입자 보상에 관한 실증분석을 통해 주거약자인 재개발사업의 주거세입자 보상에 관하여 공공의 역할을 증대하고, 재개발사업의 세입자에게 정보공개 및 사업참여 기회를 확대하고, 그 보상금액을 현실적인 금액으로 증액하며, 그 재원은 조합과 공공이 공동 분담하되 도시정비기금 등의 재원을 운용하도록 제도개선을 해야 할 필요성이 있다는 결론을 도출하였다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅲ
• 그림목차 ⅲ
• 국문초록 ⅴ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경과 목적 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 3
• 제2장 재개발사업의 이론적 검토 5
• 제1절 도시 및 주거환경정비사업의 개요. 5
• 1. 정비사업의 의의 5
• 2. 재개발사업의 의의 6
• 3. 정비사업의 사업단계별 내용 7
• 제2절 재개발사업 주거세입자 보상제도의 법적근거 15
• 1. 헌법 규정 15
• 2. 법률 규정 15
• 가. 도시 및 주거환경정비법 14
• 나. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 16
• 제3절 선행연구 검토 20
• 1. 선행연구의 특징 20
• 2. 선행연구와 차별성 22
• 제3장 실증 분석 23
• 제1절 설문대상 집단의 일반적 특성 23
• 제2절 재개발사업 주거세입자 보상제도에 대한 인식 분석 25
• 제3절 재개발사업 주거세입자 보상제도의 문제점 27
• 1. 임시시설 등 이주대책부재 28
• 2. 낮은 보상금액 29
• 3. 세입자의 사업과정 참여기회 박탈 30
• 4. 공공의 역할 및 관리부재 31
• 5. 사업관련 정보공개 부족 32
• 제4장 재개발사업 주거세입자 보상제도 개선 방안 33
• 제1절 임시시설 등 이주대책마련 34
• 제2절 보상금액 증액 37
• 제3절 세입자의 사업과정 참여기회 확대 74
• 제4절 공공의 역할 증대 76
• 제5절 세입자의 사업관련 정보공개 강화 79
• 제5장 결 론 82
• 참고문헌 87
• 부 록 90
• ABSTRACT 95