부동산개발 프로젝트 파이낸싱의 법적구조에 관한 연구 = A Study on the Legal System of Real Estate Development Project Financing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The aim of this study is to examine how the legal relations between stakeholders regarding the success of failure of project with the PF method in which insufficient fund is procured in the promotion of real estate project with feasible idea.
The project financing (PF) of real estate means to procure necessary finance for the project that estimates future cash income based on the feasibility and profitability of the project and credit rating of the project developer in the development of real estate with a specific purpose.
Basic legal structure of PF for real estate development is formed in 3-parties legal relation among ‘developer’ who is the subject of the real estate development by planning a project, ‘the PF dealer’ who provides PF loan and ‘contractor’ who is responsible for the project construction.
In the first place, while legal relation between the developer and the PF dealer is defined by PF loan agreement. Its main contents indicates contract parties and joint surety including definition of contractual terms, purpose of loan, loan amount, and loan participation ratio, termination, withdrawal of loan and preliminary conditions, loan charges, loan interest and other expenses, repayment of loan and remuneration, lost sale profit and financial management, collateral on project site and building under construction, subordinated loan and fund supplementing agreement, joint guaranty, collateral performance, reason and action for default, transfer of rights and other issues.
Despite such provisions, there might be cases that the developer depends on excessive loan due to lack of financing or shows moral hazard, and that the management of the PF dealer is lack of responsibility that provides excessive loan making it hard to collect fund.
So, a legal improvement is required to give obligation of securing professional personnel for the PF dealer to assess credit of the developer and project feasibility together with reinforcement of responsibility of the management.
In the next place, while the legal relation between the developer and the contractor is defined by construction contract or sub-contract, unjust special provision or improper sub-contract is prohibited as per the ‘act for the fair subcontract transaction.’ Generally, as for civil construction work, standard contract document is used which includes provisions on construction milestone statement, bill of quantity, prepayment, material inspection, safety management and disaster compensation, emergency action, extension of construction period, improper construction, project price adjustment by design change or price fluctuation, payment of completion portion, completion and payment, deferment of implementation and guaranty, defect warranty, contract termination and damage compensation, construction supervisor and site manager.
Nonetheless, the developer may be lack of specialty to assess whether the contractor is fully competent or not, and the contractor depends on implementation collateral of construction price payment on the completion portion from deferment compensation and general guaranty. So, if any lawsuit arises, it is hard to secure prompt construction finance. Furthermore, if there is any delay of construction payment due to unsold state, or liquidation procedure is progressed on the project, it is necessary to establish a special provision of the development right acquisition by the contractor and the transfer of title of the building owner, and it is also necessary for the developer to receive real estate special consulting as mandatory to reinforce specialty. And, it is also required to develop a systematic device for the developer as the project company such as imposition of periodic project progress report obligation to the supervisory institution (Ministry of land, transportation and maritime affairs).
Finally, the legal relation between the contractor and the PF dealer focuses on the responsible completion of the contractor on the project and joint surety relation on the loan of the developer. The joint surety agreement of the contractor is not agreed separately from the PF dealer, but the contractor participates in the guaranty for the joint surety provision in the PF loan Agreement, where the contractor signs and seals with proper documents as joint surety. To ensure the implementation of loan, it is agreed that the PF dealer distributes 1 copy of current check with payment to the bearer in the blank check, and power of attorney of supplementary rights of the blank check on the contract date of the warranty agreement.
As such, as the PF dealer warrants the implementation of loan by the blank check instead of depending of project feasibility or future cash income, the contractor takes excessive burden to provide joint surety or to acquire loan of the developer as well as the responsibility for the construction. To the contrary, the priority of receiving construction price to the contractor is delayed to the posterior order after appropriating expenses such as loan principal and interest. As it is limited to the balance in the management account, if the sales profit is insufficient, the contractor has to take the burden fully. Accordingly, in the PF loan with non-recourse financing, it is necessary to revise the legal system by developing an obligatory standard terms and conditions that shares the risks of project loss equally among the developer, the PF dealer and the contractor.

국문 초록 (Abstract)

이 논문은 사업성이 있는 아이디어로 부동산개발 프로젝트를 추진하는 경우에 부족한 자금을 PF라고 하는 금융방식으로 조달하는 것을 전제로 프로젝트의 성패에 따라 이해 관계자간의 법률관계가 어떻게 형성되어 합리적으로 해결되어야 할 것인가를 고찰하는 것이다.
부동산개발 프로젝트 파이낸싱( Project Financing : PF )은 특정한 목적으로 부동산을 개발함에 있어서 그 프로젝트의 타당성과 수익성을 기초로 한 사업계획서와 시행자의 신용을 바탕으로 장래에 발생될 현금수입을 예상하여 프로젝트 수행에 필요한 자금을 융통하는 것을 의미한다.
부동산개발 PF의 기본적인 법적구조는 일반적으로 프로젝트를 기획하여 목적사업을 수행하는 부동산개발업의 주체가 되는 ‘시행자’와 PF대출 자금을 제공하는 ‘PF업자’, 그리고 당해 프로젝트의 공사를 담당하는 ‘시공자’라고 하는 3 당사간의 법률관계로 형성된다.
먼저, 시행자와 PF업자 간의 법률관계는 PF대출계약에 의하여 정해지는 것이지만, 그 주요 내용은 대체로 계약당사자와 연대보증인을 표시하고, 계약상의 용어 정의, 대출목적, 대출금액 및 대출참가비율, 약정해지, 대출금인출과 선행조건, 대출수수료와 대출금 이자 기타 비용 지급, 대출금의 상환과 변제충당, 분양수입금 등 자금관리, 사업부지와 건축중인 건물 등에 대한 담보, 후순위대출과 자금보충약정, 연대보증과 이행담보, 채무불이행 사유와 조치, 권리양도 기타 준수사항 등에 관하여 약정하고 있다.
이러한 약정에도 불구하고, 시행자의 자금력이 열악하여 사업부지 매입자금 조차 대출금에 의존하거나 도덕적 해이가 있는 경우, PF업자의 경영진이 책임성이 결여되어 과도한 대출금을 제공하여 자금회수가 불가능한 경우가 생기므로 PF업자에게 시행자의 신용과 사업타당성 평가를 위한 전문인력의 확보의무와 아울러 경영진의 책임을 엄격히 강화하는 법제개선이 필요하다.
다음으로, 시행자와 시공자 간의 법률관계는 공사도급계약 및 하도급계약에 의하여 정하여지지만, ‘하도급거래 공정화에 관한 법률’에 의하여 부당한 특약이나 부당한 하도급대금의 결정을 금지하고 있다. 일반적으로 민간건설공사의 경우에는 표준도급계약서가 사용되고 있는데, 그 주요 내용은 공사예정공정표와 공사가격 내역서, 선금, 재료의 검사, 안전관리 및 재해보상, 응급조치, 공사기간의 연장, 부적합한 공사, 설계변경 또는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정, 기성분 대금지급, 준공과 대금지급, 이행지체와 보증, 하자담보, 계약해제 및 손해배상, 공사감독원, 현장대리인 등에 관한 규정을 포함하고 있다.
그러나, 이러한 약정을 하는 경우에도 시행자로서는 시공자가 책임준공을 할 수 있는 시공능력자인지의 여부를 평가하는 전문성이 부족하고, 시공자로서는 공사 기성부분에 대해서나 준공한 이후에 공사대금 지급 이행담보를 지체상금과 일반 보증에 의존하고 있으므로 분쟁이 소송으로 이어지는 경우 신속한 공사대금확보 방법에 어려움이 예상된다. 더욱이 미분양 사태로 공사대금 지급지체가 지속되거나 프로젝트 사업이 청산절차를 진행하는 경우에는 시공자의 시행권 인수와 건축주명의변경에 관한 특약을 두고, 시행자의 전문성 보강을 위하여 부동산개발전문 컨설팅을 의무화하는 한편, 시행자인 프로젝트회사에 대해서는 감독기관(국토교통부)에게 정기적인 사업진행보고의무를 부과하는 등 제도적인 장치를 마련할 필요가 있다고 본다.
끝으로, 시공자와 PF업자 간의 법률관계는 프로젝트 공사에 대한 시공자의 책임준공과 시행자의 채무에 대한 연대보증계약관계가 주된 골격을 이루고 있다. 시공자의 연대보증계약은 통상적으로 PF업자와 별도로 약정하는 것이 아니라, PF대출계약서상에 연대보증 조항을 두고 시공자가 보증에 참여하는 형식으로 구비서류를 갖추어 기명날인함으로써 체결된다. PF업자는 보증채무의 이행을 담보하기 위하여 시공자로 하여금 액면금액 백지인 소지인출급식 당좌수표 1매와 백지수표 보충권 위임장을 보증계약 약정일에 교부하도록 약정하고 있다.
이처럼, PF업자는 프로젝트 자체의 사업성이나 장래의 현금수입보다는 시공자의 신용도에 의존하여 백지수표에 의한 채무이행을 담보하고 있으므로 시공자로서는 공사 준공에 대한 책임뿐만 아니라, 시행자의 대출채무마저 연대보증하거나 인수하는 결과가 되어 과중한 책임을 부담하는 문제가 있다. 반면에 시공자가 공사대금을 지급받는 순위는 대출원금과 이자 등 금융관련 제 비용을 우선적으로 충당하고 난 후순위로 밀려 관리계좌에 남는 잔액에 한정되므로 분양수입이 불충분한 경우에는 고스란히 시공자의 부담으로 남게 된다. 따라서, 비소구금융의 특성을 갖는 PF대출에 있어서는 프로젝트의 손실에 대한 위험부담도 시행자, PF업자, 시공자 3 당사자 간에 안분하는 방법으로 표준약관을 작성하여 사용하도록 의무화하는 법제개선이 필요하다고 본다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서 론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 3
• Ⅰ. 연구의 범위 = 3
• Ⅱ. 연구의 방법 = 4
• 제2장 부동산개발 PF에 관한 기본적 고찰 = 5
• 제1절 부동산개발과 PF의 개념과 특징 = 5
• Ⅰ. 부동산개발의 개념과 특징 = 5
• 1. 부동산개발의 개념 = 5
• 2. 부동산개발의 특징 = 7
• Ⅱ. 부동산개발 PF의 개념과 특징 = 9
• 1. 부동산개발 PF의 개념 = 9
• 2. 부동산개발 PF의 특징 = 10
• 1) 비소구 · 제한적 소구금융 및 부외금융 = 10
• 2) 위험배분 및 복잡한 계약과 금융절차 = 11
• 3) 금융의 고비용 및 담보 · 보증채무의 유한성 = 12
• 4) 현금수지에 기초한 여신 및 사업의 단일성 = 12
• 5) 적용범위의 다양성 = 13
• 제2절 부동산개발 PF의 현황 = 16
• Ⅰ. 부동산개발 PF의 규모 현황 = 16
• Ⅱ. 부동산개발 PF의 연체 현황 = 22
• 제3절 부동산개발 PF의 구조와 관련법제 = 24
• Ⅰ. 부동산개발 PF의 구조 = 24
• 1. 부동산개발 PF의 기본구조 = 24
• 2. 부동산개발 PF의 참여구조 = 26
• 3. 부동산개발 PF의 자금구조 = 30
• 4. 부동산개발 PF 구조의 특징 = 33
• Ⅱ. 부동산개발 PF의 관련법제 = 36
• 1. 시행자 관련법제 = 36
• 1) 부동산개발업법 = 36
• 2) 부동산투자회사법과 사회기반시설에 대한 민간투자법 = 39
• 2. PF업자 관련법제 = 42
• 1) 자본시장법 등 금융투자 관련법제 = 42
• 2) PF대출계약 관련법제 = 44
• 3. 시공자 관련법제 = 46
• 1) 도급계약에 관한 민법규정 = 46
• 2) 건설산업기본법 및 건축법 = 46
• 제3장 부동산개발 PF 당사자의 법률관계 = 49
• 제1절 시행자와 PF업자 간의 관계 = 49
• Ⅰ. 서언 = 49
• Ⅱ. PF대출계약 = 51
• 1. 개념 및 형식 = 51
• 2. 계약체결의 당사자 = 52
• 3. 계약체결의 절차 및 성립 = 52
• 4. PF대출계약의 주요내용 = 56
• Ⅲ. PF대출계약의 효과 = 56
• 1. PF업자의 법적지위와 권리 · 의무 = 56
• 1) PF업자의 법적 지위 = 56
• 2) PF업자의 권리 = 57
• 3) PF업자의 의무 = 58
• 2. 시행자의 권리 · 의무 = 59
• 1) 시행자의 권리 = 59
• 2) 시행자의 의무 = 59
• 3. 물적 · 인적담보 = 61
• 1) 물적 담보 = 61
• 2) 인적 담보 = 62
• 제2절 시행자와 시공자 간의 관계 = 62
• Ⅰ. 서언 = 62
• Ⅱ. 공사도급계약 체결 = 63
• 1. 공사도급계약의 성립 = 63
• 2. 공사도급계약의 법률적 성질 = 66
• 3. 공사도급계약의 특성 = 68
• 4. 공사도급계약 및 하도급계약의 주요내용 = 69
• Ⅲ. 표준도급계약 관계 = 70
• 1. 안전관리 및 공사감독원 선임 = 70
• 1) 안전시설 설치 및 보험가입 = 70
• 2) 공사감독원 및 현장대리인 선임 = 70
• 2. 공사내역서와 계약금액의 조정 = 71
• 1) 공사예정공정표 및 공사가격 내역서 = 71
• 2) 설계변경 및 물가변동으로 인한 계약금액의 조정 = 71
• 3. 대금지급과 하자담보 보증금 = 71
• 1) 기성부분 대금지급 = 71
• 2) 도급 대금지급 = 72
• 3) 준공과 이행지체 배상금 = 72
• 4) 하자담보 보증금 = 73
• 4. 계약해제와 분쟁해결 = 74
• 1) 계약해제와 손해배상 = 74
• 2) 법령준수와 분쟁해결 = 74
• Ⅳ. 하도급계약 관계 = 75
• 1. 하도급계약 체결 = 75
• 2. 하도급계약 주요내용 = 77
• 제3절 시공자와 PF업자 간의 관계 = 79
• Ⅰ. 개관 = 79
• Ⅱ. PF대출의 연대보증계약과 채무인수 = 79
• 1. 연대보증 = 79
• 1) 연대보증의 개념 = 80
• 2) 연대보증의 효과 = 81
• 2. 채무인수 = 81
• 1) 채무인수의 개념 = 81
• 2) 채무인수의 효과 = 82
• 3) 판례의 입장 = 83
• Ⅲ. PF대출의 지급보증과 자금보충 = 84
• 1. 지급보증 = 84
• 1) 지급보증의 개념 = 84
• 2) 지급보증의 범위 = 84
• 2. 자금보충 = 86
• 1) 자금보충의 개념 = 86
• 2) 자금보충의 효과 = 86
• Ⅳ. 시공자의 책임준공 확약과 권리포기 = 87
• 1. 책임준공 확약 = 87
• 1) 책임준공 확약의 개념 = 87
• 2) PF업자에 대한 확약 = 87
• 2. 시공자 권리포기 = 88
• 1) 공사중단의 포기 = 88
• 2) 유치권 배제 특약 = 89
• 3) 저당권설정등기 청구권 배제 특약 = 90
• 4) 시공권 포기 = 90
• 제4장 부동산개발 PF의 문제점과 개선방안 = 92
• 제1절 시행자와 PF업자 관계의 문제점과 개선방안 = 92
• Ⅰ. 시행자의 열악한 자금력 개선 = 92
• Ⅱ. PF업자의 경영진 책임성 결여 개선 = 93
• Ⅲ. 재무적 투자자의 참여 부진 개선 = 94
• Ⅳ. PF업자의 사업성평가 전문성 및 전문인력 부족 개선 = 95
• Ⅴ. 시행자의 자금관리에 대한 불투명성과 도덕적 해이 개선 = 96
• 제2절 시행자와 시공자 관계의 문제점과 개선방안 = 97
• Ⅰ. 토지선점에 따른 부동산 가격상승 위험 개선 = 97
• Ⅱ. 시공자의 사업위험 편중 및 부실증가 위험 개선 = 98
• Ⅲ. 프로젝트 사업의 청산에 따른 문제점 개선 = 99
• Ⅳ. 시행자의 시공자에 대한 시공능력평가 결여 개선 = 101
• 제3절 시공자와 PF업자 관계의 문제점과 개선방안 = 102
• Ⅰ. 과도한 보증요구 개선 = 102
• Ⅱ. 소구방식금융의 개선 = 104
• Ⅲ. 자금관리계좌 운영의 개선 = 104
• 제5장 결 론 = 106
• 참고문헌 = 109
• 부 록 = 112
• 1. PF대출 약정서 = 113
• 2. 민간건설공사 표준도급계약서 = 168
• 3. 민간건설공사 표준하도급계약서 = 174
• ABSTRACT = 186