주택 임차권등기 의무화에 관한 연구 = A Study on the Mandatory Registration of Housing Lease Rights

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 최근 증가하고 있는 주택 임차보증금 미반환 문제를 현행 임차권공시제도의 구조적 특성과 정보 비대칭 관점에서 분석하고 이에 대한 제도적 대응을 위한 임대차계약 단계 에서의 임차권공시 강화의 정책적 타당성을 검토하는 데 목적이 있다. 현행 「주택임대차보호 법」은 점유와 주민등록을 대항요건으로 하여 임차인의 대항력을 인정하고 확정일자를 통해 우선변제권을 인정하고 있으나 임차권의 존재와 권리관계가 등기부에 직접 공시되지 않는다는 점에서 거래 단계에서 제3자가 이를 객관적으로 확인하기 어렵다는 한계가 있다. 또한 임차권등기명령은 사후적 권리보전 수단으로 기능하여 거래 이전 단계에서 위험을 완화하는 사전적 예방 기능은 제한적이었다. 이에 본 연구는 독일･일본･프랑스의 임차권공시제도의 공시 방식과 거래 안정성을 비교･분석하여 주택 임대차계약 체결 단계에서의 주택 임차권등기 의무화 도입의 정책적 시사점을 도출하였다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze the recently increasing issue of failure to return housing lease deposits from the perspectives of the structural characteristics of the current leasehold disclosure system and information asymmetry, and to examine the policy feasibility of strengthening leasehold disclosure at the contract stage as an institutional response. The current Housing Lease Protection Act recognizes a tenant's enforceability against third parties by requiring occupancy and resident registration as requirements for enforceability, and grants the right to preferential repayment through a fixed date;however, it has limitations in that it is difficult for third parties to objectively verify the existence of leasehold rights and legal relationships at the transaction stage, as these are not directly disclosed in the land registry. Furthermore, since the order for leasehold registration functions as a means of ex post facto relief, its preemptive function of mitigating risk prior to the transaction stage has been limited.
Accordingly, this study compared and analyzed the disclosure methods and transaction stability of the leasehold disclosure systems in Germany, Japan, and France to derive policy implications for the introduction of mandatory registration of residential leasehold rights at the stage of concluding residential lease contracts.