저금리시대 부동산 간접투자상품 도입에 따른 가계금융자산 투자포트폴리오 재구성 가능성에 관한 연구 = A study on possibility of investment portfolio on personal financial asset followed in indirect investment on real estates in times of low interest rate

국문 초록 (Abstract)

저금리시대 국고채금리와 같은 지표금리에 연동하는 금융권의 예금금리는 정부의 저금리 정책으로 최저금리를 꾸준히 경신하고 있다. 또한 가계금융자산 투자의 경우 안전성 위주의 자금운용 패턴을 유지해 오고 있어 상대적으로 투자포트폴리오 구성시 수익성부분에 대한 투자대안의 대책이 없는 실정이다. 따라서 이제는 포트폴리오 구성 전략을 바꾸어 일정 범위 내에서 다소의 위험을 감수하더라도 보다 적극적인 자산운용을 해 나가는 전략이 필요하다.
이러한 저금리시대 가계금융자산에 새로운 투자포트폴리오의 대안이 되어줄 금융상품으로 부동산 간접투자상품들이 관심의 대상이 되고 있다. 또한 가계금융자산 포트폴리를 가계재무관리 행동으로 신혼·중년·노년기의 생애주기에 의한 횡단면 소비함수와 위험회피·중립·선호의 위험태도를 유동성·안전성·수익성의 금융자산특성과 함께 구성하여 부동산간접투자 상품들이 각 생애주기별·위험태도별·금융특성별 성과를 파악하고 앞으로 투자대체상품으로서의 가능성을 확인할 수 있다.
본 연구의 목적은 가상포트폴리오에 나타난 부동산 간접투자상품들의 수익성을 통해 저금리 시대에 걸맞은 합리적인 가계금융자산 투자포트폴리오 재구성 가능성을 제시하는 것이다.
특히 확인된 리츠의 높은 수익성은 시장과 정부의 명확한 역할 구분에 세제 혜택과, 전반적인 경제여건의 개선과 관련된 안전하고 높은 수익률 보장, 시장의 투명성 확보라는 부동산증권화시장의 여건이 조성된다면 더욱 믿고 투자할 수 있는 대체수단이 될 가능성이 크다.
실질 투자처가 되지 못하는 예금이나 무위험 자산등의 비율축소와 그 대체수단으로 부동산 간접투자상품 비율확대를 통해 부동산 간접투자상품들의 발전 가능성과 적절한 투자포트폴리오를 구성하여 가계금융자산 수익을 극대화 할 수 있는 대체수단으로서의 가능성을 확인하고 보다 대중화에 노력하며 더욱 검토하고 연구된다면 앞으로 부동산 간접투자상품들의 투자상품 으로서의 가능성은 긍정적인 것으로 평가될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The deposit rate of the financial sector, which is in direct relation with the benchmark interest, such as that of national treasury, is constantly renewing the record of minimum rate, following the Government’s low interest policy in this age of low interest rate. Also, as the investment of domestic financial assets is maintaining risk-free investment patterns, there is no investment measure that targets for earnings in return for the construction new investment portfolios. Therefore, it is necessary to change the patterns of today’s portfolios and to establish a strategy in which we can promote more active management of personal assets even confronting a certain range of risks.
Recently, indirect investment on real estates has been popular as a new financial plan that can become a new investment portfolio for domestic financial assets in this age of low interest rate. Also, the domestic financial asset management portfolio shall include lateral consumption function regarding new marriage, mid-age couple, and old couple category as the domestic financial management activities and risk preference, such as risk-free, neutral, risk preferred, in combination with the characteristics of financial assets, such as liquidity, safety, and profitability. By doing so, the plans for the indirect investment on real estates can understand the financial status for each life stage, risk preference and financial characteristic categories and identify the possibility to use certain portfolios as new investment plans.
The objective of this study is provide new insight into the possibility of rational reconstruction of personal financial asset portfolio in times of low interest rates through profitability of indirect investment on real estates un a simulated portfolio.
The high profitability of REITs, which has already been recognized in financial markets, has great potentials to become a more reliable investment spot if the roles of markets and governments are clearly defined for tax deductions and if the real estate stock market can guarantee safe and high earnings from improvements in general economies and can establish transparency in market activities.
By reducing public preference in mere deposits or risk-free assets that are not actual investment spots and encouraging indirect investment in real estate as a replacement, we shall establish appropriate investment portfolios for the indirect investment in real estate to have great potential to grow in the future and widely publicize its use as a new measure that can maximize the profits from domestic financial asset management. If we can promote further research and market application, the possibility to use indirect investment in real estate as effective investment plans will become to have more positive aspects.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제 3 절 연구의 내용 = 3
• 제 2 장 부동산 간접투자상품의 도입 및 선행연구 검토 = 6
• 제 1 절 외환위기 이후 저금리시대 도래 = 6
• 제 2 절 ABS, MBS 등 부동산 증권화 기법도입 = 8
• 제 3 절 부동산 간접투자상품의 개념 및 현황 = 9
• 제 4 절 부동산 간접투자상품의 종류 = 13
• 1. ABS(Asset Backed Securitization) = 13
• 2. MBS(Mortgage Backed Securitization) = 15
• 3. REITs(Real Estate Investment Trusts) = 17
• 4. 부동산신탁증권과 부동산펀드 = 20
• 제 5 절 관련 선행 연구 비교 검토 = 23
• 제 3 장 포트폴리오 구성을 위한 이론적 기초 = 26
• 제 1 절 생애주기에 따른 가계재무관리 행동 = 26
• 제 2 절 포트폴리오의 개념 및 기대수익률과 위험의 관계 = 28
• 1. 포트폴리오의 개념 = 28
• 2. 포트폴리오 구성시 고려사항 = 28
• 3. 포트폴리오의 기대수익률과 위험 = 31
• 제 3 절 분산투자효과 = 33
• 제 4 절 부동산 간접투자와 직접투자 비교 = 34
• 1. 부동산 직접투자 = 36
• 2. 부동산 간접투자 = 37
• 제 5 절 국내 금융기관의 부동산신탁증권 사례 = 38
• 1. 개요 및 구조 = 38
• 2. 사업구조 = 40
• 3. 주요 산출식 = 42
• 제 4 장 합리적인 가계금융자산 투자포트폴리오 제안 = 43
• 제 1 절 가상 포트폴리오 구성 = 43
• 1. 가계의 생애주기적 구분 = 47
• 2. 가계의 위험성향 유형 = 51
• 3. 가계금융자산의 특성 = 58
• 제 2 절 가상포트폴리오 투자결과 분석 = 62
• 제 3 절 부동산 간접 투자상품의 발전 방안 = 68
• 1. 시장과 정부의 명확한 역할 구분 = 69
• 2. 전반적인 경제여건의 개선 = 70
• 3. 부동산증권화시장의 여건조성 = 70
• 제 5 장 결론 = 72
• 참고문헌 = 75
• ABSTRACT = 78
• 감사의 글 = 80