분양계약자 정보 및 인구이동에 의한 신규 주택사업의 수요범위 예측 = Prediction of Housing Demand Area Utilizing the Information of Residential Mobility and Household Characteristics

국문 초록 (Abstract)

공동주택사업의 성공적인 분양은 정확한 수요 발굴이 필수적인 요소이다. 한정된 재원으로 수요를 효과적으로 발굴하기 위해서는 사업지로부터 어느 범위까지를 수요대상으로 설정하느냐가 마케팅 전략 수립의 관건이 된다. 따라서 본 연구는 수도권에 위치한 총 10개 신규 공동주택단지를 선정하여 선행연구에서 제시된 주택시장권역(HMA: Housing Market Areas)을 적용해보고, 나아가 인구이동 데이터를 활용하여 읍ㆍ면ㆍ동 단위로 신규 주택사업의 수요범위를 추정하는 방법을 모색하고자 하였다.
분석에 앞서 본 연구에 이용할 분양계약자 정보를 이동거리 및 계약자의 특성 관점으로 분석해본 결과, 선행연구들이 제시하고 있는 연구결과와 대부분 일치하거나 유사하게 나타나 본 연구에 사용된 분양계약자 정보가 일반적으로 활용될 수 있는 자료임을 확인할 수 있었다.
선행연구에서 제시한 HMA는 합역도가 높아 읍ㆍ면ㆍ동 단위까지 수요범위를 추정하는데 활용하기는 무리가 있어 실계약자 자료로부터 적정 주택수요범위를 추정하는 방법을 알아보고자 하였다. 그 결과 읍ㆍ면ㆍ동 단위로 계약빈도가 높은 순위에 해당하는 30~40% 수준에 주택수요범위의 경계가 존재함을 알 수 있었고, 이는 주택수요범위라고 볼 수 있는 상위 구간에서는 이동거리에 구애받지 않고 분양계약이 이루어지나 그 경계를 벗어난 하위 구간에서는 이동거리가 분양계약 결정에 주로 영향을 준다는 분석결과로써 확인되었다.
또한 본 연구는 통계청의 읍ㆍ면ㆍ동 간 인구이동 데이터를 통한 인구이동 특성과 수도권 10개 단지의 실제 분양계약자 정보를 실증 분석한 결과, 신규 공공택지처럼 인구이동의 흐름이 과거와 파격적으로 달라진 경우가 아니라면 특정 지역 간의 인구이동으로 신규 주택사업의 수요범위 예측이 가능함을 알 수 있었다. 이런 분석을 통하여 마케팅 대상지역을 적절히 설정함으로써 비용을 효과적으로 사용할 수 있는 방법을 규명하였다는 점에 본 연구는 의의를 갖는다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The accurate prediction of housing demand area is becoming more important for the successful sales and marketing of housing complex development with limited amount of financial resources for marketing. Previous literature in this field have investigated better ways to predict the potential housing demand in a specific Housing Market Area, but previous studies do not consider the impact of residential mobility and the characteristics of households. Therefore, this research intends to investigate the better ways to predict potential demand of housing within a specific HMA based on the data collected from 10 housing complexes in the Seoull Metropolitan Region in Korea. The results of prior analysis of information on the moving distance and the characteristics of apartment purchasers tend to be consistent with the results from previous literature and thus provide the possibility of data application.
The results of the regression analyses of real data from the home buyers in 10 housing complexes suggest that the boundary of housing demand area exists at the upper level area of 30 to 40% sales frequency. The results imply that we can better predict the exact housing demand area based on the residential mobility and the characteristics of households data in the case of existing communities where population movements are rather stable. The study results also indicate that the exact prediction of housing demand area can contribute to the improvement of marketing effectiveness for the successful housing development project.

목차 (Table of Contents)

• Abstract
• Ⅰ. 서론
• Ⅱ. 선행연구 검토
• Ⅲ. 분석방법 및 모형
• Ⅳ. 분석결과
• Ⅴ. 결론
• 참고문헌
• 국문요약

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