직업의 자유 관점에서 바라본 공인중개사 자격제도의 문제점과 개선방안 = Problems and Improvement of Qualification System for Licensed Real Estate Agent from the Perspective of Occupational Freedom

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Article 15 of the Constitution guarantees all citizens the ‘enjoy freedom of occupation’ that allows them to freely choose the job they want without interference from the state and the ‘freedom to practice their job’ that allows them to freely perform the chosen job as they wish. However, for jobs that are judged to be able to be performed smoothly only with professional knowledge and skills in choosing a job, the freedom to choose a job guaranteed by the Constitution is completely prohibited by law for the purpose of public interest, and then certain qualifications are given. We are implementing a qualification system that restores the freedom to choose a job only to those who are qualified. The qualification system is the most typical form of restricting the freedom to choose a job, and the Qualifications Act stipulates restrictions on job selection as a law.
In order to choose real estate brokerage as a profession, you must pass the real estate agent exam and register with the registration local government. The licensed real estate agent qualification system began with the ｢Licensed Real Estate Agents Act｣ enacted in 1983, and the first licensed real estate agent test was conducted in 1985. By 2022, 520,008 licensed real estate agents have been produced during the 33 trials. However, only 25% of licensed real estate agents chose practicing real estate agent as their profession. In addition, because it is easy to enter the real estate market, the number of licensed real estate agents is steadily increasing, and as a result, the decrease in the number of brokerage cases and the decrease in income in the limited real estate brokerage market is intensifying competition and deteriorating the quality of real estate brokerage services. As a result, a social consensus was formed that the real estate qualification system should be improved.
In this study, examines the problems of the licensed real estate agent qualification system and proposes improvement measures corresponding to the second stage of the stage theory, ‘restriction on the freedom to choose a job due to subjective reasons’.

국문 초록 (Abstract)

헌법 제15조는 모든 국민은 국가의 간섭을 받지 아니하고 원하는 직업을 자유롭게 선택하는 ‘직업선택의 자유’와 선택한 직업을 자신이 원하는 대로 자유롭게 수행할 수 있는 ‘직업수행의 자유’를 보장한다. 그러나 직업을 선택함에 있어 전문적 지식과 기술을 가져야만 직업을 원활히 수행할 수 있다고 판단되는 직업에 대하여는 그 공익목적을 위하여 헌법상 보장된 직업선택의 자유를 법률로 전면적으로 금지시켜 놓은 다음 일정한 자격을 갖춘 자에 한하여 직업선택의 자유를 회복시켜주는 자격제도를 실시하고 있다. 자격제도는 직업선택의 자유를 제한하는 가장 전형적인 형태로 자격사법에 법률로써 직업선택의 제한을 규정하고 있다.
부동산중개업을 직업으로 선택하기 위해서는 공인중개사시험에 합격하고 등록관청에 등록을 하여야 한다. 공인중개사 자격제도는 1983년 제정된 ｢부동산중개업법｣으로 시작되었고 1985년 제1회 공인중개사시험이 시행되었다. 2022년까지 33번의 시험을 시행하는 동안 520,008명의 공인중개사가 배출되었다. 그러나 부동산중개업을 직업으로 선택한 개업공인중개사는 25%를 차지하고 있을 뿐이다. 또한 부동산시장에 진입이 용이한 까닭에 개업공인중개사들은 꾸준하게 증가하고 있고 그 결과 한정된 부동산중개시장 내에서 중개건수의 감소와 수입 감소로 인해 경쟁은 치열해지고 부동산중개 서비스품질은 악화되고 있다. 이에 따라 공인중개사 자격제도를 개선해야 한다는 사회적 공감대가 형성되었다.
본 연구에서는 공인중개사 자격제도의 문제점을 살펴보고 단계이론의 제2단계인 ‘주관적 사유에 의한 직업선택의 자유의 제한’에 해당하는 개선방안을 제시해 보고자 한다.