부동산공유지분의 환매 = Wiederkauf eines Anteils an Miteigentum

국문 초록 (Abstract)

부동산공유지분의 환매에 관한 우리 민법 제595조는 부동산의 분할 또는 경매로 인하여 환매목적물인 지분이 소멸된 경우에 지분환매권자가 지분환매의무자에 대하여 대상의 인도를 청구할 수 있도록 규정하고 있다. 그리고 지분환매권자가 지분환매의무자에게서 부동산의 분할 또는 경매에 관해 통지를 받지 않았을 경우, 지분환매의무자는 지분환매권자에게 대항할 수 없도록 규정하고 있다.
우리 민법 제595조의 원형인 일본민법 제584조의 해석론에 따르면, 지분환매권이 등기되어 있고, 지분환매의무자가 지분환매권자에게 통지하지 않았을 경우에 한하여, 지분환매권자는 지분환매의무자 및 제3자에게 부동산 분할ㆍ경매의 무효를 대항할 수 있게 된다. 지분환매권이 등기되어 있지 않다면, 부동산공유지분의 환매의무자가 부동산의 분할 또는 경매를 환매권자에게 통지하지 않더라도, 그 통지의무위반 자체에 대해 아무런 제재도 가할 수가 없게 된다.
그리고 일본민법의 해석론에 따르면, 공유지분의 환매권이 등기되어 있을 경우, 단순히 그 분할 또는 경매가 지분환매권자에게 통지되지 않았다는 이유로 그 부동산의 분할 또는 경매 전부가 절대적ㆍ소급적으로 무효가 되어버린다. 이것은 그 자체로 과도한 법률효과일 뿐만 아니라, 법적 안정성을 다소 훼손할 수밖에 없는 것이다.
이에 본고는, 우리 민법 제595조에 규정된 ‘대항’이, 공유물의 분할 또는 경매로 인하여 환매의무자가 취득하는 초과이익의 대항인 것으로 해석하였다. 지분환매권이 설령 등기되지 않았다 하더라도 상관없다. 이 경우 지분환매의무자는 부동산의 분할ㆍ경매에 관하여 지분환매권자에게 통지함으로써, 그 분할ㆍ경매로 인한 초과이익의 획득가능성을 지분환매권자에게 제공하거나 그 손실의 위험을 지분환매권자에게 떠넘기는 것이다.
또한 본고는 지분환매의무자가 지분환매권자에게 부동산분할 또는 경매를 통지하지 않았다는 이유로 부동산분할 또는 경매 전체가 절대적으로 무효가 되지는 않는 것으로 제595조를 해석하였다. 지분환매의무자의 통지의무는 어디까지나 지분환매권자와 지분환매의무자 간의 내부적 관계에서 준수해야 하는 것에 지나지 않기 때문이다. 부동산분할 또는 경매가 무효인지 여부는 원칙적으로 법률이 이를 절차위반에 따른 무효로 규정하고 있는지, 아니면 부동산분할 또는 경매의 당사자가 공서양속에 반할 정도로 환매권을 해한다는 의사를 갖고 있었는지 여부 등에 따라 결정되게끔 해야 한다. 지분환매의무자의 통지 여부에 따라 부동산분할 또는 경매의 유효 여부가 결정되게끔 해서는 안 될 것이다.
그리고 본고는 지분환매의무자의 통지의무위반과 공유물분할 또는 경매에 관한 지분환매의무자의 과실, 즉 일반적 주의의무 위반을 구분하였다. 일반적 주의의무의 위반은 지분환매의무자에게 채무불이행에 기한 전보배상책임을 발생시킬 수 있다. 반면에 통지의무의 위반은 환매의무자에게 분할 또는 경매로 취득한 초과이익의 박탈이라는 불이익을 발생시킬 뿐이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

§ 595 des koreanischen BGB lautet: “Wird eine gemeinschaftliche Sache aufgeteilt oder im Wege öffentlicher Versteigerung verkauft, nachdem einer der Miteigentümer seinen Anteil an der Sache unter Vorbehalt des Wiederkaufsrechts veräußert hat, so kann dieser von seinem Wiederkaufsrecht gegenüber demjenigen, der einen Teil der Sache oder deren Kaufpreis erworben hat oder erwerben wird, Gebrauch machen. Die Aufteilung oder die öffentliche Versteigerung ist dem Verkäufer nur dann entgegenzusetzen, wenn der Käufer dem Verkäufer eine solche Sachlage im voraus mitgeteilt hat.”

Diese Vorschrift ist auf diese Weise auszulegen: Der Wiederkaufsverpflichtete ist nicht gehindert, über den Anteil der Immobilie zu verfügen, den diesem der Verkäufer unter Vorbehalt des Wiederkaufsrechts veräußert hat. Also kann der Wiederkaufsberechtigte in der Regel nicht gegen einen Dritten vorgehen, der den mit dem Widerkaufsrecht belasteten Anteil der Immobilie vom Wiederkaufsverpflichteten erworben hat. Der Wiederkäufer kann sich nur an den Wiederkaufsverpflichteten halten. Anderes kann nur gelten, wenn das Wiederkaufsrecht als ein dinglich wirkendes Recht im Grundbuch eingetragen ist und die Immobilie aufgeteilt wird oder im Wege öffentlicher Versteigerung verkauft wird und der Wiederkaufsverpflichtete eine solche Sachlage im voraus nicht mitgeteilt hat. Wenn die Aufteilung oder die öffentliche Versteigerung der Immobilie die Herausgabe des Anteils an der Immobilie ausschließt, besteht der Schadensersatzanspruch nur bei einem Verschulden des Wiederverkäufers. Für den Fall des unverschuldeten Untergangs und anderer unverschuldeter Unmöglichkeit der Herausgabe des Anteils besteht der Ersatzherausgabeanspruch. Das heißt: Der Wiederkäufer kann von dem Wiederverkäufer das stellvertretende commodum herausverlangen. Wenn aber der Wiederkaufsverpflichtete die Aufteilung oder die öffentliche Versteigerung der Immobilie im voraus mitgeteilt hat und das commodum ex negotiatione bei weitem den Wert des Gegenstandes oder die Höhe der vereinbarten Gegenleistung übersteigt, wird auf die (nur zum Teil) abweichende Wertung im Bereicherungsrecht hingewiesen.

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