보험을 활용한 부동산등기 공신력 부여 효과 연구 = The study on effect of granting public trust in real estate registration by insurance

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As real right over immovable has an absolute effect from its nature and it can be set up against a third person, a public record, registration is prepared and used for the safety and promptness of transaction which we aims at, by making a public notice of legal relation on it. As the registration system in Korea grants public notice effect, but doesn't grant public trust effect and also it adopts formal review system, there are possibilities of incorrect registration. It means that the person who trusts the details officially notified by a registration and transacts is not protected. In other words, it means that dynamic safety is not protected.
At early stage, the real estate registration in Korea was proceeded in a manual process and so it had the limitation to grant public trust. However, due to the streams of times and the change of social environment, the awareness that it is necessary to protect a third person acting in good faith by granting public trust in current real estate registration which has imperfections of various types institutionally is growing. It means the measure which protects static safety(protecting a person privileged to registration) with dynamic safety(protecting a third person who trusts in registration and transacts), that is, it is to keep in check an incorrect registration and grant public trust. Therefore, the reviews on various systems are being done in a market.
The Owner's Title Insurance which was already introduced to the country is a private system among these systems. As Title Insurance keeps the current registration system and protects a third person acting in good faith who trusts in registration and transacts, the effect on granting public trust occurs.
Consequentially, it is to protect dynamic safety together with static safety. If a product which covers only 'the authenticity of the principal and the facts of sales' (so called, 'registration insurance') among various coverage area of Title Insurance is developed and insured obligatorily, the effect on granting public trust occurs. Also, if it is managed as an integrated system such as Car Insurance or Indemnity Health Insurance for actual medical expense, dual transactions and dual registrations can be augmentatively blocked. Therefore, it is judged as the measure to minimize national cost and social confusion and show maximum effect with keeping the current legal system(not granting public trust).

국문 초록 (Abstract)

부동산물권은 성질상 절대적 효력을 가져 제3자에게 대항할 수 있으므로 이에 관한 법률관계를 공시함으로써 거래안전과 신속을 기하고 있는데, 이러한 방편으로 등기라는 공적 장부를 마련하여 사용하고 있다. 그러나 우리나라 등기제도는 효력에서는 공시력은 인정하나 공신력을 인정하지 않고, 절차에서는 형식적 심사주의를 채택하고 있어 부실등기의 발생 가능성이 존재한다. 이는 등기로 공시된 내용을 신뢰하여 거래한 자를 보호하지 않는다는 것이다. 즉, 동적 안전을 보호 하지 않는다.
우리나라 부동산 등기부는 초기에는 수작업으로 작성이 되어 등기의 공신력을 인정하기에는 한계가 있었는데, 이제는 시대적 흐름과 사회적 환경의 변화로 인하여 제도적으로 미비한 점이 많은 현행 부동산등기에 공신력을 인정하여 선의의 제3자를 보호할 필요가 있음을 점점 인식하고 있다. 이는 동적 안전을 보호(등기를 믿고 거래한 제3자 보호)하면서 정적 안전을 보호(부동산물권에 관한 진정한 권리자 보호)하는 방안 즉, 부실등기를 방지하면서 공신력을 인정하는 것인데 이와 관련하여 대법원 및 학계에서는 여러 가지 제도에 대한 검토가 이루어지고 있다.
그 중에서 국내에 기 도입된 소유권용 권리보험이란 사적제도가 있다. 권리보험은 현행 등기체제를 유지하면서 등기를 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하므로 등기에 공신력을 부여하는 효과가 발생한다. 결과적으로 정적 안전을 보호 하면서 동적 안전도 보호하는 것이다. 권리보험의 여러 가지 보장영역 중‘본인의 진정성 및 매매사실’만 보장하는 상품(일명‘등기보험’)을 개발하여 이를 의무보험화하면 등기에 공신력을 부여하는 효과가 발생하게 되고, 자동차보험이나 실손의료보험처럼 통합시스템으로 관리하면 부가적으로 이중거래 및 이중등기도 차단하게 되어, 현행 법체계를 유지(공신력을 부정)하면서 국가적 비용 및 사회적 혼란을 최소화하고 최대의 효과가 발휘되는 방안이라고 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 1. 연구의 범위 2
• 2. 연구의 방법 3
• 제3절 선행연구 고찰 3
• 제2장 우리나라의 부동산 등기제도 7
• 제1절 부동산 등기제도 7
• 1. 부동산 등기제도 개요 7
• 2. 우리나라 부동산 등기제도의 특징 7
• 3. 외국의 부동산 등기제도 8
• 4. 등기건수 9
• 제2절 부동산 등기제도 전산화 10
• 1. 부동산 등기제도 전산화 목적 10
• 2. 우리나라 부동산 등기제도 발전현황 11
• 제3절 등기의 공신력 12
• 1. 등기의 추정력 12
• 2. 등기의 공신력 12
• 3. 등기의 공신력 인정문제 13
• 4. 등기의 공신력에 대한 각국의 입장 14
• 제4절 부실등기 14
• 1. 부실등기 개념 14
• 2. 부실등기 방지와 부동산 거래안전 15
• 3. 부실등기 현황 16
• 제5절 등기의 공신력 부여를 위한 제도검토 17
• 1. 등기원인증서 공증제도 도입 18
• 2. 자격자대리인 본인확인 강화 19
• 3. 피해보상제도 도입 21
• 제3장 부동산 거래안전 관련 현행 제도현황 23
• 제1절 가등기 제도 23
• 1. 가등기 개념 23
• 2. 가등기 문제점 23
• 3. 거래안전을 위한 가등기 활용 24
• 제2절 공인중개사 계약금등 예치권고 제도 25
• 1. 계약금등 예치권고 개념 25
• 2. 계약금등 예치권고 문제점 25
• 3. 공인중개사 에스크로우 대리점업무 26
• 제3절 공인중개사 공제보험 제도 26
• 1. 공제보험 개요 및 목적 26
• 2. 공제보험 가입현황 27
• 3. 공제보험과 보증보험 비교 28
• 4. 공제보험 보상범위 및 한도 28
• 5. 공제보험 공제금 지급현황 28
• 6. 공제보험 문제점 29
• 제4절 부동산 에스크로우 30
• 1. 에스크로우 개념 30
• 2. 우리나라 부동산 에스크로우 시장현황 31
• 3. 에스크로우 수수료 34
• 4. 국내 부동산 에스크로우 문제점 35
• 제5절 부동산 권리보험 36
• 1. 부동산 권리보험 개념 36
• 2. 권리보험의 유용성 36
• 3. 다른 제도 및 보험과의 차이점 37
• 4. 우리나라 권리보험 시장현황 39
• 5. 권리조사 42
• 제4장 부동산등기 공신력 부여 효과 방안 46
• 제1절 공신력 부여 효과 방안(등기보험) 46
• 1. 등기보험 개요 46
• 2. 등기보험의 특징 47
• 3. 등기보험 업무처리 프로세스 48
• 4. 부동산등기부상 표시방법 50
• 5. 대법원 및 학계에서 검토한 제도와 비교 50
• 6. 등기보험 도입효과 51
• 제2절 등기보험 보험료 57
• 1. 등기보험 가입에 따른 이해관계자별 입장 57
• 2. 등기보험의 보험료 부담주체 58
• 제3절 등기보험 고려사항 및 해결방안 59
• 1. 등기보험 도입에 따른 고려사항 59
• 2. 고려사항에 대한 해결방안 59
• 제5장 결론 62
• 참고문헌 65
• ABSTRACT 68