필지형상 변경에 따른 토지특성 및 가격변화 분석 = Analysis on Land Properties and Price based on Land Parcel Shapes

국문 초록 (Abstract)

필지형상 변경에 따른 토지특성 및 가격변화 분석

과거 토지조사사업과 임야조사사업에 의해 확립되어진 우리나라의 지적제도는 토지에 대한 과세ㆍ거래의 기초가 되고 있으며, 지금까지 추진되어 왔던 도시개발사업, 도시 및 주거환경정비사업 등과 같은 각종 토지개발 분야 뿐 만 아니라 토지와 관련된 거의 모든 정보시스템과 다양한 토지행정업무에 활용되고 있어 그 가치가 매우 높아지고 있다.
이러한 지적제도의 변화와 함께 산업이 발전되고 도시가 성장하면서 해마다 토지이용 또한 증가되고 있으며, 이는 결국 토지가치의 상승으로 이어지고 있다.
반면에 도시화에 따른 개발사업은 토지분할과 같은 잦은 토지이동을 수반함으로써 자투리땅이나 형상이 부정형인 필지를 발생시켜 효율적인 토지이용에 지장을 주고 있으며, 이러한 원인들은 토지관련 행정업무 추진의 효율성 저하는 물론 소유 토지의 효율적인 이용에도 제한을 주게 되어 개인이 재산권을 행사하는 데에 있어 장애요인이 되고 있다.
그러나 이러한 자투리땅이나 부정형 필지들을 보다 반듯한 토지로 만들기 위해서는 토지이동 관련 법률 상 적정성 여부 검토가 필요하고, 인접필지 간 용도와 토지소유자가 동일한 경우에만 토지합병 정리가 가능하나, 합병조건에 부합하지 않는 경우 이용현황에 맞게 필지형상을 변경할 수 없는 한계가 있다.
따라서 본 연구에서는 GIS를 활용하여 형상 변경 대상필지를 추출하고, 실험을 통하여 추출된 필지에 대한 형상을 실제 이용현황에 맞게 변경함으로써 형상 변경 시 토지의 특성 및 가격이 어떻게 변화되는지를 분석하였으며, 그 결과를 토대로 토지이용의 효용성 증대 방안을 제시하고자 하였다.
효율적인 연구를 위하여 서울특별시 은평구 증산동 지역을 실험대상지로 선정하고, 형상 변경 대상필지 추출기준과 형상 변경 및 일단지 조사방법에 대한 기준 정립을 위해 설문조사를 실시한 후, 연속지적도와 토지특성자료ㆍ건축물 관련지번자료ㆍ소유자자료를 중첩하여 만든 기초 자료를 활용하여 GIS 공간분석 기법에 의해 공간상 서로 인접해 있는 필지를 추출하였다.
또한 추출방법에 대한 정확도 검증을 위해 현장조사를 실시한 후 필지형상 변경 실험을 통하여 토지특성 및 가격변화를 분석하였다.
본 연구는 필지형상 변경에 따른 토지특성 향상과 토지가격 상승효과를 증명하고, 토지소유자 측면과 토지거래 측면, 행정적 측면에서의 시사점을 도출함으로써 토지이용의 효용성 증대 방안을 제시하였다.
따라서 본 연구결과를 활용하면 토지행정의 효율성 향상과 토지활용가치 증진에 기여할 것이다.

주요어 : 필지형상, 토지특성, 토지가격

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론
• 제1절 연구 배경 및 목적
• 제2절 연구 범위 및 방법
• 제3절 선행연구
• 제2장 이론적 고찰
• 제1절 필지형상 변경
• 1. 필지형상의 개념
• 2. 필지형상 변경 유형
• 3. 필지형상 변경 방법
• 제2절 토지특성조사
• 1. 조사의의
• 2. 조사항목
• 3. 조사방법
• 제3절 일단지 조사
• 1. 일단지 개념
• 2. 조사범위
• 3. 조사방법
• 제4절 토지가격 산정
• 1. 감정평가방식에 의한 산정
• 2. 개별공시지가 조사방법에 의한 산정
• 3. 토지가격 산정 활용
• 제3장 필지형상 변경에 따른 토지특성 및 가격변화 조사
• 제1절 실험지역 선정
• 1. 선정배경 및 지역여건
• 2. 연혁 및 현황
• 3. 필지별 평균면적
• 제2절 형상변경 대상지 추출방법 및 기준정립을 위한 설문조사
• 1. 설문조사의 목적 및 대상
• 2. 설문지 조사
• 3. 설문결과 분석
• 제3절 형상 변경 대상필지 추출
• 1. 조사자료
• 2. 데이터 취득
• 3. 데이터 처리
• 제4절 검증을 위한 현장조사
• 1. 현장조사 대상
• 2. 조사방법
• 3. 현장조사 결과
• 제4장 토지특성 및 가격변화 분석
• 제1절 토지특성 변화 분석 결과
• 1. 형상만 변경된 필지
• 2. 도로접면만 변경된 필지
• 3. 형상과 도로접면이 동시에 변경된 필지
• 4. 토지특성 변화가 없는 필지
• 제2절 토지가격 변화 분석 결과
• 1. 토지가격 평균 변동률
• 2. 토지가격이 상승된 필지
• 3. 토지가격이 하락된 필지
• 4. 토지가격 변동이 없는 필지
• 제3절 도시계획시설 저촉률 변화 분석결과
• 1. 도로 저촉률이 변경된 필지
• 2. 공원 저촉률이 변경된 필지
• 3. 녹지 저촉률이 변경된 필지
• 4. 기타 도시계획시설 저촉률이 변경된 필지
• 제4절 필지형상 변경에 따른 시사점
• 1. 토지소유자 측면
• 2. 토지거래 측면
• 3. 행정적 측면
• 제5장 결론
• 참고문헌
• 부 록
• Abstract