서울시 주거지 유형에 따른 상업시설 생존차이 분석 = A Survival Analysis of Commercial Facilities by Residential Neighborhood Type in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울시 주거지 내 상업시설의 생존을 개별 점포의 경영 성과나 단순한 폐업 여부가 아니라, 주거지 유형별 상업공간 공급방식과 생활권 서비스 구조의 지속성을 진단하는 도시계획적 지 표로 해석하는 데 목적이 있다. 최근 도시계획은 직주근접, 생활권 중심 계획, 복합토지이용과 같이 주거·상업·서비스 기능이 근거리에서 결합되는 도시구조를 지향하고 있다. 이러한 맥락에서 주거지 내 상업시설은 주민의 일상적 소비, 생활서비스 접근성, 근린생활권의 기능적 완결성을 유지하는 중요한 도시구성요소이다. 그러나 주거지 내 상업시설의 생존은 단순히 배후 주거인구나 단지 내부 수요만으로 설명되기 어렵다. 상업시설은 주변 상업시설의 밀집 수준, 기존 상권과의 거리, 대형 판매시설 및 전통시장과의 관계와 같은 주변 상업환경뿐 아니라, 동일 생활권 내부의 전문화, 연관다양성, 이종다양성, 경쟁도와 같은 집적외부효과의 구조 속에서 생존 또는 폐업 위험에 노출된다.
본 연구의 문제의식은 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 조성되는 아파트 밀집지역의 상업시설이 주변 상권 구조와 내부 집적구조를 충분히 반영하지 못한 채 공급될 가능성이 있다는 데서 출발한다. 저층주거지의 상업시설은 생활가로, 보행 흐름, 기존 근린상권, 업종 간 기능적 연계 속에서 점진적으로 형성되는 반면, 아파트 밀집지역의 상업시설은 정비사업 또는 공동주택 개발 과정에서 조 합 및 이해관계자의 요구에 의해 일정 규모로 일괄 공급되는 경향이 있다. 이 경우 주변 상권과의 기능 중복, 상업시설 과잉공급, 동 일 업종 간 경쟁 심화, 내부 업종 구성의 불균형이 발생할 수 있으 며, 이로 인해 상업시설의 짧은 생존기간과 생활서비스 공급의 불안 정성으로 이어질 수 있다. 따라서 본 연구는 주거지 유형에 따라 주변 상업환경과 내부 집적외부효과가 상업시설 생존에 어떠한 차별적 영향을 미치는지를 실증적으로 규명하고자 하였다.
이를 위해 본 연구는 서울시 주거지역을 저층주거지와 아파트 밀집지역으로 구분하고, 2016년에 창업한 500㎡ 미만 생활밀착형 상업·서비스업종을 대상으로 2025년 10월 31일까지의 영업 지속 여부를 추적하였다. 분석자료는 지방행정인허가 자료를 기반으로 구축하였으며, 상업시설의 개별 특성, 교통접근성, 주변 상업시설 수, 골목상권·전통시장·발달상권·대형 판매시설과의 거리, 상업시설 비율, 연관다양성, 이종다양성, 경쟁도, 배후 수요, 물리환경, 부동산시장 요인 등을 변수로 구성하였다. 분석방법으로는 주거지 유형별 창·폐업 현황 분석, Kaplan-Meier 생존곡선 및 log-rank 검정, Cox 비례위험모형, 2차항 Cox 모형, Random Survival Forest 기반 변수 중요도 분석과 RMST-PDP 분석을 단계적으로 적용하였다. 이를 통해 주변 상업환경과 집적외부효과가 평균적으로 어떠한 영향을 미치는지뿐 아니라, 일정 수준 이후 효과가 전환되는 비선형 구조와 주거지 유형별 임계 구간을 함께 검토하였다.
분석 결과 첫째, 저층주거지와 아파트 밀집지역의 상업시설 생존 수준은 통계적으로 유의한 차이를 보였다. 저층주거지의 상업시설은 아파트 밀집지역보다 전반적으로 높은 생존확률과 긴 생존기간을 보였으며, 이는 상업시설의 생존이 단순한 공급량이나 배후 인구의 문제가 아니라 상업시설이 형성되는 주거지의 공간구조, 공급방식, 주변 상권과의 관계, 보행 기반 생활수요와 밀접하게 관련되어 있음을 의미한다. 특히 저층주거지는 생활가로와 혼합용도 구조 속에서 주변 상권 및 관련 업종과 점진적으로 결합되는 반면, 아파트 밀집 지역은 계획적으로 공급된 단지형 상업공간이 주변 상권과의 기능 중복 및 제한된 배후수요로 인해 상대적으로 취약한 생존구조를 보이는 것으로 해석된다.
둘째, 주변 상업환경은 주거지 유형별로 상업시설 생존에 서로 다 른 방식으로 작동하였다. 서울시 전체에서는 주변 상업시설 수가 증가할수록 폐업위험이 커지는 경향이 나타나, 상업시설의 밀집이 항상 집객효과로 이어지는 것이 아니라 누적적 경쟁과 수요 분산을 초래할 수 있음을 확인하였다. 저층주거지에서는 주변 상업시설 수와 기존 상권과의 관계가 일정 수준까지는 생활권 내 수요 기반과 보행 유입을 형성하지만, 과도한 밀집 이후에는 경쟁 압력으로 전환될 가능성이 나타났다. 아파트 밀집지역에서는 주변 상업시설 수, 골목상권 거리, 발달상권 거리, 대형 판매시설 거리, 전통시장과의 관계가 생존에 중요한 영향을 미쳤다. 이는 아파트 단지 내부 상업 시설이 독립적으로 작동하기보다 주변 생활권 상권, 기존 상업거점, 대형 소매시설과의 공간적·기능적 관계 속에서 생존위험이 결정됨을 보여준다.
셋째, 집계구 내 집적외부효과 역시 주거지 유형별로 상이하게 작동하였다. 저층주거지에서는 연관다양성이 상업시설 생존에 유리하게 작용하였다. 이는 생활권 내부에서 기능적으로 관련된 업종들이 함께 입지할 경우, 연계소비, 보행 흐름, 반복 방문, 업종 간 보완성이 형성되어 상업시설의 생존에 긍정적으로 작용할 수 있음을 의미한다. 반면 이종다양성은 저층주거지에서 생존에 불리하게 나타나, 생활권 수요와 직접적으로 연결되지 않는 이질적 업종의 혼재가 반드시 생존 안정성으로 이어지지 않을 수 있음을 보여주었다. 아파트 밀집지역에서는 경쟁도와 이종다양성이 중요한 요인으로 나타났으며, 이는 단지형 상업공간에서 업종 간 보완성보다 동일 업종 경쟁, 기능 중복, 제한된 수요를 둘러싼 시장 분할이 더 강하게 작동할 가능성을 시사한다. 즉, 집적외부효과는 모든 주거지에서 동일하게 긍정적 효과를 갖는 것이 아니라, 주거지의 공간구조와 상업시설 공급 방식에 따라 생존을 촉진하기도 하고 폐업위험을 높이기도 하는 조건부 효과로 이해될 필요가 있다.
넷째, 주변 상업환경과 내부 집적외부효과는 선형적으로 작동하지 않고, 일정 수준을 전후로 생존에 미치는 영향이 달라지는 비선형 구조를 보였다. 주변 상업시설 수, 상업시설 비율, 기존 상권과의 거리, 연관다양성, 이종다양성, 경쟁도 등은 일부 구간에서는 생존에 유리하게 작동하지만, 일정 수준을 초과하면 과밀경쟁, 수요 분산, 업종 중복, 차별화 비용 증가로 인해 폐업위험을 높일 수 있다. 특히 상업시설 비율은 상업공간 공급의 적정 수준을 판단할 수 있는 핵심 지표로 확인되었다. 서울시 전체에서는 약 3.8~3.9%, 저층주거지에서는 약 4.3%, 아파트 밀집지역에서는 약 1.0% 전후에서 생존에 유리한 구간이 형성되었다. 이는 상업시설 공급이 많을수록 바람직한 것이 아니라, 주거지 유형별 배후수요, 주변 상권 구조, 내부 업종 구 성, 경쟁 수준에 따라 적정 공급 수준이 달라져야 함을 보여준다.
본 연구의 정책적 시사점은 향후 재건축·재개발 등 정비사업에서 상업시설 공급계획을 수립할 때 조합 및 이해관계자들의 요구에 따라 공급하는 기존 방식에서 벗어나야 한다는 데 있다. 정비사업을 통한 상업시설 공급은 주변 생활권의 기존 상권 규모, 골목상권·전통시장·발달상권·대형 판매시설과의 관계, 상업시설 비율, 동일 업종 경쟁도, 연관다양성 및 이종다양성, 임대료 수준 등을 함께 고 려해야 한다. 특히 아파트 밀집지역에서는 상업시설 공급 규모가 주변 상권과 내부 집적구조에 비해 과도하게 설정될 경우, 공실, 업종 중복, 짧은 생존기간, 생활서비스 공급의 불안정성으로 이어질 수 있다. 따라서 향후 정비사업에서는 교통영향평가와 유사하게 생활권 단위의 상업시설 수용력 평가 또는 상권 영향 분석을 도입하여, 주변 상업환경과 내부 집적외부효과를 함께 반영한 상업시설 공급 조정체계를 마련할 필요가 있다.
학문적으로 본 연구는 상업시설 생존을 개별 점포의 성과지표가 아니라 주거지 생활권 기능의 지속가능성을 보여주는 결과변수로 설정함으로써, 도시계획의 생활권 논리와 기업생존·집적외부효과 연구를 연결하였다는 점에서 의의가 있다. 또한 주변 상업환경을 기존 상권과의 외부 관계로, 집적외부효과를 생활권 내부의 업종 구성과 경쟁구조로 구분하여 분석함으로써, 상업시설 생존이 외부 상권 과 내부 산업구조의 결합 속에서 결정된다는 점을 실증적으로 제시하였다. 나아가 Cox 비례위험모형과 Random Survival Forest를 결합하여 주거지 유형별 평균 효과, 변수 중요도, 비선형 전환 구조를 단계적으로 분석함으로써, 주거지 유형에 따라 상업시설 생존 메커니즘이 달라진다는 점을 확인하였다. 즉, 본 연구는 주거지 내 상업 시설의 생존을 상업공간 공급 적정성, 생활권 서비스 지속성, 정비 사업의 상업시설 공급관리 기준을 평가하는 도시계획적 근거로 제시했다는 데 의의가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to interpret the survival of commercial facilities in residential neighborhoods in Seoul not merely as an outcome of individual business performance or simple business closure, but as an urban planning indicator for diagnosing the sustainability of commercial space provision and neighborhood service structures by residential neighborhood type. Recent urban planning has increasingly emphasized urban structures in which residential, commercial, and service functions are spatially integrated at close range, as reflected in concepts such as jobs-housing proximity, neighborhood-based planning, and mixed land use. In this context, commercial facilities within residential neighborhoods are important urban components that support residents’ everyday consumption, access to daily-life services, and the functional completeness of neighborhood living areas. However, the survival of such facilities cannot be explained solely by residential population or internal demand within apartment complexes. Commercial facilities are exposed to survival or closure risks through both the surrounding commercial environment, including the density of nearby commercial facilities, distance to existing commercial districts, and relationships with large-scale retail facilities and traditional markets, and the structure of agglomeration externalities within the same neighborhood, such as specialization, related variety, unrelated variety, and competition.
The research problem of this study begins with the possibility that commercial facilities in apartment-dense areas created through redevelopment and reconstruction projects may be supplied without sufficiently reflecting the surrounding commercial structure and internal agglomeration structure. In low-rise residential areas, commercial facilities tend to be formed gradually through everyday streets, pedestrian flows, existing neighborhood commercial districts, and functional linkages among business types. In contrast, commercial facilities in apartment-dense areas are often supplied collectively at a certain scale during redevelopment projects or apartment complex development, based on the demands of redevelopment associations and stakeholders. This may result in functional overlap with surrounding commercial districts, oversupply of commercial space, intensified competition among similar businesses, and imbalance in the internal business composition. These conditions may lead to shorter survival periods of commercial facilities and instability in the provision of neighborhood services. Therefore, this study empirically examines how the surrounding commercial environment and internal agglomeration externalities have differentiated effects on the survival of commercial facilities according to residential neighborhood type.
For this purpose, this study classifies residential areas in Seoul into low-rise residential areas and apartment-dense areas. The analysis focuses on daily-life-oriented commercial and service establishments of less than 500㎡ that opened in 2016, and tracks their operating status until October 31, 2025. The dataset was constructed based on local government licensing and permit data. The variables include individual characteristics of commercial facilities, transport accessibility, the number of nearby commercial facilities, distances to alley commercial districts, traditional markets, developed commercial districts, and large-scale retail facilities, the commercial facility ratio, related variety, unrelated variety, competition, background demand, physical environment, and real estate market factors. The analytical procedure consists of an analysis of business openings and closures by residential neighborhood type, Kaplan-Meier survival curves and log-rank tests, Cox proportional hazards models, Cox models with quadratic terms, variable importance analysis based on Random Survival Forest, and RMST-PDP analysis. Through this process, the study examines not only the average effects of the surrounding commercial environment and agglomeration externalities, but also the nonlinear structures in which these effects change after certain thresholds, as well as the critical ranges by residential neighborhood type.
The major findings are as follows. First, the survival level of commercial facilities differs significantly between low-rise residential areas and apartment-dense areas. Commercial facilities in low-rise residential areas generally show higher survival probabilities and longer survival periods than those in apartment-dense areas. This indicates that the survival of commercial facilities is not simply a matter of supply volume or background population, but is closely related to the spatial structure of residential neighborhoods, the mode of commercial space provision, relationships with surrounding commercial districts, and pedestrian-based daily-life demand. In particular, low-rise residential areas show a relatively stable survival structure because commercial spaces are gradually integrated with surrounding commercial districts and related business types within everyday street and mixed-use environments. By contrast, apartment-dense areas show a relatively vulnerable survival structure because planned commercial spaces within apartment complexes are more likely to face functional overlap with surrounding commercial districts and limited background demand.
Second, the surrounding commercial environment operates differently according to residential neighborhood type. In Seoul as a whole, an increase in the number of nearby commercial facilities tends to raise closure risk, indicating that commercial concentration does not always lead to customer-attraction effects, but may instead generate cumulative competition and demand dispersion. In low-rise residential areas, the number of nearby commercial facilities and their relationship with existing commercial districts may form a basis for neighborhood demand and pedestrian inflow up to a certain level, but excessive concentration may later turn into competitive pressure. In apartment-dense areas, not only the number of nearby commercial facilities but also distances and relationships with alley commercial districts, developed commercial districts, large-scale retail facilities, and traditional markets are identified as important survival factors. This shows that commercial facilities within apartment complexes do not operate solely based on internal demand, but that their survival risk is determined within spatial and functional relationships with surrounding neighborhood commercial districts, existing commercial nodes, and large-scale retail facilities.
Third, agglomeration externalities within census output areas also operate differently by residential neighborhood type. In low-rise residential areas, related variety has a positive effect on the survival of commercial facilities. This implies that when functionally related business types are co-located within a neighborhood, linked consumption, pedestrian flows, repeated visits, and complementarities among business types can positively contribute to commercial facility survival. In contrast, unrelated variety has a negative effect on survival in low-rise residential areas, suggesting that the coexistence of heterogeneous business types not directly connected to neighborhood demand does not necessarily lead to survival stability. In apartment-dense areas, competition and unrelated variety are found to be important factors. This suggests that, within apartment-complex commercial spaces, competition among similar businesses, functional overlap, and market division under limited demand may operate more strongly than complementarities among business types. In other words, agglomeration externalities should not be understood as having uniformly positive effects across all residential neighborhoods. Rather, they should be interpreted as conditional effects that may either promote survival or increase closure risk depending on the spatial structure of the residential area and the mode of commercial facility provision.
Fourth, the surrounding commercial environment and internal agglomeration externalities do not operate linearly. Their effects on survival change before and after certain levels. Variables such as the number of nearby commercial facilities, the commercial facility ratio, distance to existing commercial districts, related variety, unrelated variety, and competition may positively affect survival in some ranges. However, beyond certain thresholds, they may increase closure risk by causing excessive competition, demand dispersion, business-type overlap, and increased differentiation costs. In particular, the commercial facility ratio is identified as a key indicator for determining the appropriate level of commercial space provision. The survival-favorable range is found to be approximately 3.8–3.9% for Seoul as a whole, around 4.3% for low-rise residential areas, and around 1.0% for apartment-dense areas. This indicates that more commercial facility provision is not necessarily desirable. Rather, the appropriate level of provision should vary according to residential neighborhood type, background demand, surrounding commercial structure, internal business composition, and level of competition.
The policy implication of this study is that future redevelopment and reconstruction projects should move away from the existing practice of supplying commercial facilities mainly according to the demands of redevelopment associations and stakeholders. Commercial facility provision through urban renewal projects should consider the scale of existing commercial districts within the surrounding neighborhood, relationships with alley commercial districts, traditional markets, developed commercial districts, and large-scale retail facilities, the commercial facility ratio, same-business competition, related and unrelated variety, and rent levels. In particular, in apartment-dense areas, if the scale of commercial facility provision is excessive relative to the surrounding commercial environment and internal agglomeration structure, it may lead to vacancies, business-type overlap, short survival periods, and instability in neighborhood service provision. Therefore, future redevelopment projects need to introduce a neighborhood-level commercial facility capacity assessment or commercial district impact analysis, similar to traffic impact assessment. Such an institutional framework would enable a commercial facility supply adjustment system that reflects both the surrounding commercial environment and internal agglomeration externalities.
Academically, this study contributes by defining the survival of commercial facilities not as an individual business performance indicator, but as an outcome variable that reflects the sustainability of neighborhood living-area functions. In doing so, it connects the logic of neighborhood planning in urban planning with research on firm survival and agglomeration externalities. In addition, by distinguishing the surrounding commercial environment as an external relationship with existing commercial districts and agglomeration externalities as the internal business composition and competitive structure of the neighborhood, this study empirically demonstrates that commercial facility survival is determined through the interaction between external commercial districts and internal industrial structure. Furthermore, by combining Cox proportional hazards models and Random Survival Forest, this study sequentially analyzes average effects, variable importance, and nonlinear transition structures by residential neighborhood type. In this respect, the study confirms that the survival mechanism of commercial facilities differs according to residential neighborhood type. Overall, this study provides an urban planning basis for evaluating the survival of commercial facilities as a criterion for the adequacy of commercial space provision, the sustainability of neighborhood services, and the management of commercial facility supply in redevelopment projects.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구목적 6
• 3. 연구의 질문 9
• 제2절 연구의 범위 및 흐름 12
• 1. 연구의 범위 12
• 2. 연구의 흐름 14
• 제2장 이론적 고찰 및 선행연구 검토 15
• 제1절 주거지 내 상업시설의 도시계획적 의미 15
• 1. 근린주구 이론에서 상업시설의 의미 15
• 2. 다양성 이론과 복합 토지 이용 18
• 제2절 상업시설 생존관련 이론 26
• 1. 조직 생태학이론 관점에서 상업시설의 생존 26
• 2. 주거지 공간 구분이론 29
• 3. 집적 외부효과 이론 33
• 4. 상업시설 생존 의미 37
• 제3절 상업시설 생존관련 선행연구 41
• 1. 기업 생존 연구 흐름 41
• 2. 상업시설 생존 연구 44
• 3. 주거지 유형에 관한 연구 55
• 4. 기존 연구의 한계 및 연구의 차별성 63
• 제4절 연구 가설 및 분석의 틀 65
• 1. 연구의 가설 65
• 2. 분석의 틀 67
• 제3장 변수 구성 및 모형 설정 70
• 제1절 변수 설정 및 자료 구축 70
• 1. 생존 자료 70
• 2. 상업시설 개별 속성 75
• 3. 주변 상업 환경 78
• 4. 주거지 유형 구분 84
• 5. 집적외부효과 요인 86
• 6. 배후 수요 및 구조 90
• 7. 물리요인 93
• 8. 부동산 시장 요인 94
• 제2절 자료 구축 및 주거지유형 구분 100
• 1. 분석자료 처리 및 구축 100
• 2. 주거지 유형 구분 105
• 3. 상업시설 분류 109
• 제4장 상업시설 창·폐업 현황 분석 111
• 제1절 서울시 공간 구조별 상업시설 창·폐업 현황 111
• 1. 서울시 자치구별 상업시설 창·폐업 현황 111
• 2. 서울시 중심지 위계별 상업시설 창·폐업 현황 115
• 제2절 서울시 주거지 유형별 상업시설 창·폐업 현황 119
• 1. 서울시 주거지 유형 구분 119
• 2. 서울시 주거지 유형별 창·폐업 현황 123
• 제3절 집적외부 효과 수준 및 서울시 주거지 유형별 상업시설 창·폐업 현황 137
• 1. 저층 주거지 내 집적외부 효과 요인별 창·폐업 현황 137
• 2. 저층 주거지 우세 지역 내 집적외부 효과 수준별 창·폐업 현황 142
• 3. 아파트 우세 지역 내 집적외부 효과 수준별 창·폐업 현황 147
• 4. 아파트 지역 내 집적외부 효과 수준별 창·폐업 현황 152
• 제4절 소결 158
• 제5장 주거지 유형별 생존확률 및 생존 요인 차이 분석 160
• 제1절 기초 통계 분석 160
• 1. 자료 정규성 검정 및 모형 설정 160
• 2. 변수별 기초 통계 분석 161
• 제2절 주거지 유형별 상업시설 생존확률 분석 171
• 1. 생존 기간 및 생존율 분석 모형 설정 171
• 2. 서울시 전체 생존율 및 생존기간 분석 175
• 3. 저층주거지와 아파트 밀집지역의 생존율 및 생존기간 분석 180
• 4. 주거지 유형별 집적 외부효과 수준별 생존율 및 생존기간 분석 183
• 5. 소결 192
• 제3절 주거지 유형별 상업시설 생존요인 분석 195
• 1. 분석 절차 및 모형 설정 195
• 2. 서울시 전체 및 주거지 유형별 상업시설 생존 요인 분석 197
• 제4절 소결 230
• 제6장 주거지 유형별 상업환경 및 집적외부효과의 비선형성 분석 233
• 제1절 모형 설정 및 모형 성능 평가 233
• 1. 모형 설정 233
• 2. 모형 적합도 검사 236
• 제2절 변수 중요도 분석 238
• 제3절 비선형 효과 분석 243
• 1. 주변 상업환경과 상업시설 생존과의 비선형 분석 243
• 2. 집계구 내 상업시설 비율과 상업시설 생존과의 비선형 분석 249
• 3. 집적 외부효과와 상업시설 생존간 비선형 효과 분석 251
• 제4절 소결 256
• 제7장 결론 259
• 제1절 연구 요약 259
• 제2절 시사점 262
• 1. 정책적 시사점 262
• 2. 학문적 시사점 263
• 참 고 문 헌 265
• ABSTRACT 274