부동산 중계업의 문제점 및 발전방안에 관한 연구 : 안산시를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산시장은 IMF를 계기로 개방화되면서 많은 외국의 부동산 대형법인들이 우리나라에 진출해 있다. 외국의 부동산 대형법인들은 자금면에서나 경영면에서 우리나라의 중개법인과 비교해서 훨씬 규모가 크다. 따라서 우리나라의 중개법인도 선진 외국의 업체들과 당당히 경쟁해서 우위를 점하려면 중개업소의 대형화. 전문화로 대응해야 하는데 선진 외국에 비해 중개법인의 숫자가 너무도 열세하다. 제도적 개선을 통해서 중개법인을 활성화시켜야한다. 중개업계와 동종업계인 감정평가사는 감정평가사 전체의 90%가 넘는 수가 법인에 소속되어 있고, 법인의 규모도 70%이상이 50명 이상의 법인형태다. 중개법인이 중개업자 전체의 0.5%정도 비율인 것에 비하면 턱없이 낮은 수치다. 우리나라 중개업계의 영세성을 여실히 보여주는 대목이다. 따라서 본 논문은 열악한 환경에 처해있는 우리나라 부동산 중개업의 주요내용 및 외국의 부동산 중개업의 주요내용 및 자격요건, 중개수수료 등을 중심으로 살펴보고, 안산시의 중개업소를 표본으로 삼아 한 중개업소당 세대수는 어느 정도이고 부동산거래건수는 어느 정도인지를 분석해서 현재 중개업소가 어떤 환경에서 영업하고 있는지를 알아보고 그에 대한 개선점을 제시해 보고자 한다.
중개업소의 현황은 2008년 9월을 기준으로 했을 때 서울이 4,089,495세대로 한 중개업소 대비 161세대이고, 인천. 경기가 각각 163세대.167세대로 조사되었는데 안산시는 그보다 조금 높은 191세대이다.
2008년 9월말 현재 중개업소는 수도권이 전국 중개업소의 60% 이상을 차지하고 있어 수도권에 중개업소가 집중되어 있음을 알 수 있다. 중개법인도 마찬가지로 전체 중개법인의 65%이상이 수도권에 분포되어 있는 것으로 나타났다. 우리나라 전체 중개업소는 2008년 9월말 현재 84,396개이고 자격증 소유자는 2008년 11월말 현재 267,360명이며 이 중 28%인 74,235명만이 현재 중개업에 종사하고 있는 것으로 조사되었다. 중개법인의 업무 영역확대, 중개법인의 주된 사무소 소재지에도 분사무소를 설치할 수 있도록 하는 등 중개법인의 활성화 방안들이 발표되고 있어 우리나라에도 중개법인이 증가할 것으로 기대된다. 그리고 본 논문에서는 안산시의 부동산 중개업의 문제로 중개업자와의 인터뷰를 통해 분석하고 중개업소의 과다문제, 중개법인의 부족문제, 회원업소 및 비회원업소의 차별화문제, 공인중개사 자격증 양도. 대여자의 문제, 중개업소의 과다문제 등 여러 가지 문제점들을 지적하고 그에 대한 개선방안으로 시험제도 개선을 통한 합격자의 인원조정 및 중개업소간 거리제한을 두는 방안, 중개법인의 활성화, 중개사무소 등록증 및 자격증 양도. 대여자의 근절을 위한 포상금제도 및 신고방법 개선, 회원제도 및 비회원제도를 철폐하고 차별금지를 통해 중개업자 스스로 권위를 실추시키지 않도록 하는 방안 등을 제시하였는데 제도적 개선이 이루어져 우리 중개업계가 한층 더 진일보하기를 간절히 기대해본다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 표 목 차 ⅵ
• 그림목차 ⅷ
• 논문개요 ⅸ
• 제 1 장 서 론 1
• 제 1 절 연구의 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 2
• 제 3절 선행연구의 검토 및 시사점 3
• 제 2 장 부동산 중개업의 이론적 고찰 6
• 제 1 절 부동산 중개업의 의의와 주요내용 6
• 1. 부동산 중개업의 의의 6
• 2. 부동산 중개업의 주요내용 7
• 제 2 절 부동산 중개업자의 업무영역 14
• 제 3 절 외국의 부동산 중개업에 관한 고찰 16
• 1. 미 국 16
• 2. 영 국 18
• 3. 일 본 19
• 4. 시사점 20
• 제 3 장 부동산 중개업의 현황 및 문제점 23
• 제 1 절 부동산 중개업의 현황 23
• 1. 부동산 중개업자 현황 23
• 2. 공인중개사 현황 28
• 3. 부동산 거래시장 현황 30
• 제 2 절 안산시의 부동산 중개업 현황 45
• 1. 안산시 현황 45
• 2. 안산시 중개업소의 인터뷰 내용 및 내용분석 56
• 제 4 장 안산시 부동산 중개업의 문제점 및 발전방안 62
• 제 1 절 안산시 부동산 중개업의 문제점 62
• 1. 중개업소의 과다 62
• 2. 중개업의 영세성 63
• 3. 공인중개사의 자격증 양도. 대여자의 문제 64
• 4. 회원업소 및 비회원업소간 문제 65
• 5. 기타 66
• 제 2 절 안산시 부동산 중개업의 발전방안 70
• 1. 공인중개사 시험제도의 개선 70
• 2. 중개법인의 활성화 71
• 3. 공인중개사 자격증 양도, 대여자의 근절 72
• 4. 회원업소 및 비회원업소간 차별금지 73
• 5. 기타 74
• 제 5 장 결 론 76
• 제 1 절 요 약 76
• 제 2 절 제 언 78
• 참고문헌 80
• Abstract 82