젠트리피케이션 부작용 방지를 위한 상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용에 관한 연구 : 성수동 도시재생활성화지역을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 국내에서도 도시재생사업이 활발하게 이루어지면서 전국 곳곳에서 젠트리피케이션 현상이 빈번하게 발생하고 있다. 특히 국내에서는 지역이 소위 ‘핫 플레이스’로 부상하는 상업 젠트리피케이션 현상이 두드러지는데, 이러한 상업 젠트리피케이션은 급격한 임대료의 상승으로 인한 상가임차인의 비자발적 이주, 지역의 다양성 상실 등의 부작용을 동반한다. 이에 중앙정부 및 지방정부에서는 상업 젠트리피케이션에 대응하기 위한 주요 방안으로 상가임대인에 대한 조세지원 제도를 통한 임대료 안정 유도 정책을 논의하고 있다. 그러나 현재 구체적인 조세지원의 방안과 조세지원이 가능한 범위 등에 관한 근거가 매우 미비하여 조세지원 제도의 실효성을 담보하기 어려운 실정이다.
이에 이 연구에서는 서울의 대표적인 젠트리피케이션 발생지역인 성수동 도시재생활성화지역을 대상으로 임대료를 안정시키기 위한 방안으로써 조세지원 제도의 실효성을 확보하기 위한 논리적인 근거를 제시하고자 하였다. 특히 상가임대인의 경제적 효용에 근거하여 협약 참여에 따른 임대인의 임대수입 손실분을 대체할 수 있는 조세지원의 조합과 조세지원이 가능한 연간 임대료 상승률의 임계치를 분석하여 조세지원 제도의 실효성 확보 방안을 분석하였다. 이를 통해 도시재생활성화지역에서 발생하는 젠트리피케이션의 부작용으로부터 상가임차인을 보호하고 상가임대료를 안정시킬 수 있는 주요 방안인 조세지원 제도에 정책적 시사점을 제공하였다.
분석결과, 조세지원 제도는 세목 및 감면율의 조합을 통해 연간 급격하게 임대료가 상승하는 상황에서 협약에 따라 임대료를 동결하는 상가임대인의 순 임대수입 손실분의 상당 부분을 대체할 수 있는 실효성 있는 수단이었으나, 2년 이상 임대료가 지속적으로 급격하게 상승하면 상가임대로 부과되는 세목을 전액 다 감면해주어도 협약 참여에 따른 상가임대인의 순 임대수입 손실분을 대체할 수 없어 상가임대인의 참여 동기를 유발하기 어려웠다. 따라서 조세지원 제도가 지속적으로 작동하기 위해서는 연간 임대료 상승률이 일정 임계치 이하로 유지될 필요가 있는 것으로 나타났다. 특히 10년간 조세지원 제도가 작동하기 위한 연간 임대료 상승률은 현행 「상가건물임대차보호법」상 연간 임대료 상승률의 상한선인 5.0%보다 낮은 수치인 4.1%로 분석되었다. 그러나 젠트리피케이션 현상의 둔화 여부와 상관없이 10년간 조세지원 제도를 적용한다면, 젠트리피케이션으로 인한 상권활성화가 최대 6년간 지속될 때 「상가건물임대차보호법」의 연간 임대료 상승률 상한선에 따라 임대료를 상승시키는 것보다 협약 참여에 따라 조세지원 제도를 적용받는 상가임대인의 경제적 효용이 더 커지는 것으로 나타났다.
따라서 향후 상업 젠트리피케이션의 부작용에 대응하기 위한 방안으로써 조세지원 제도를 안정적으로 운영하기 위해서는 법적 근거를 마련하고 지역별로 다양한 여건을 고려한 구체적인 제도를 설계할 필요가 있다. 또한 제도의 지속가능성 확보를 위해 도시재생활성화지역 내 젠트리피케이션의 부작용이 우려되는 지역에 한해 적용되는 연간 임대료 상승률 상한선에 관한 추가적인 규제를 도입할 수 있겠으나, 이는 또 다른 부작용을 야기할 수 있으므로 이와 같은 규제가 도시재생활성화지역의 상가임대인에게만 손해를 감수하게 하는 제도가 되지 않도록 유의해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, as the urban regeneration begins in earnest throughout the country, the preparation of institutional measures for preventing the side effects of commercial gentrification has become a major issue. The government is discussing the tax support system of commercial lessors for preventing the side effects of commercial gentrification, but it is difficult to guarantee the effectiveness of the tax support system because there is currently no basis for specific tax support measures and the extent to which tax support is available.
So the purpose of this study is to provide a logical basis for guarantee the effectiveness of the tax support system as a measure to stabilize commercial rents of the Seoungsu-dong urban regeneration area, which is a typical commercial gentrification area in Seoul. Especially, this study analyze the combination of tax support to replace the loss of net rental income of commercial rental income due to stabilize commercial rents and the range of annual rent increase rate that can be substituted through the tax support system based on utility of commercial lessors.
The result of this study shows that the tax support system can be used as an effective means to substitute a considerable portion of the net rental income loss of commercial rental income due to stabilize commercial rents. However, if the rent price continues to rise every year, the tax support system does not work. So in order to guarantee the sustainability of the tax support system, the rate of annual rent increase should be kept below a certain level. In particular, the upper limit of annual rent increase for the operation of the tax support system for 10 years is analyzed to be 4.1%, which is lower than the upper limit of the annual rent increase rate in the current 「a law for protection of commercial building tenants」. But, regardless of whether the commercial gentrification is slowed or not, if the tax support system is applied for 10 years, the economic utility of commercial lessor who is participating in the agreement become greater than commercial lessor who is raising rent as much as the upper limit of the annual rent increase rate in the current law when the gentrificaion continues for up to 6 years.
Therefore, in order to operate the tax support system of commercial lessors steadily, it is necessary to establish legal basis and a specific measure considering various conditions in each region. And in order to guarantee effectiveness and sustainability of the tax support system, additional regulations on the upper limit of annual commercial rent increase, which is applicable to urban regeneration areas only, may be introduced. But this additional regulations can cause another side effects, so it is necessary to be careful not to make a system that only transfers the damage to the commercial lessors in urban regeneration areas.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 4
• 1. 연구의 범위 4
• 2. 연구의 방법 및 흐름 5
• 제2장 이론 및 선행연구 검토 7
• 제1절 이론적 고찰 7
• 1. 젠트리피케이션(Gentrification)의 개념 7
• 2. 젠트리피케이션의 영향 10
• 3. 상가임대인의 경제적 효용(Economic Utility) 12
• 제2절 선행연구 검토 15
• 1. 젠트리피케이션 15
• 2. 조세지원 제도 20
• 3. 기존 연구와의 차별성 22
• 제3장 성수동의 젠트리피케이션 실태 및 대응 24
• 제1절 성수동의 젠트리피케이션 실태 24
• 1. 관련 기사 언급 26
• 2. 상권의 활성화 및 식음료 업종의 증가 27
• 3. 건축물 소유자 변화 30
• 4. 상가임대료의 급등 31
• 제2절 성수동 상가임차인의 특성 34
• 1. 업종 35
• 2. 점포면적 36
• 3. 임대차 계약기간 37
• 4. 월 임대료 및 환산보증금 37
• 제3절 젠트리피케이션의 부작용 대응 제도 40
• 1. 상가건물임대차보호법 40
• 2. 서울시 젠트리피케이션 종합대책 42
• 3. 성동구의 대응정책 45
• 4. 젠트리피케이션 부작용 방지를 위한 국내 대응 제도의 한계 47
• 제4장 상가임대인 조세지원 제도의 경제적 효용 분석 48
• 제1절 분석의 틀 48
• 1. 상가임대인의 경제적 효용 48
• 2. 상가임대인을 위한 조세지원의 시나리오 52
• 제2절 조세지원 시나리오와 상가임대인 경제적 효용의 관계 분석 55
• 1. 임대료를 전년도와 같은 금액으로 동결 56
• 2. 젠트리피케이션 발생 이전의 임대료 상승률 유지 59
• 제3절 조세지원 가능한 연간 임대료 상승률의 임계치 분석 63
• 1. 연간 임대료 상승률의 임계치 63
• 2. 조세지원에 따른 상가임대인의 경제적 효용 67
• 3. 젠트리피케이션 현상 지속기간별 상가임대인의 경제적 효용 72
• 제5장 결론 76
• 참고문헌 80
• ABSTRACT 85
• 감사의 글 87